3月24日，有著行業(yè)“優(yōu)等生”之稱的旭輝控股發(fā)布2021年業(yè)績公告。

截至2021年12月31日止12個月，旭輝控股合同銷售額增加7.1%至2473億元，物業(yè)銷售現(xiàn)金回款率超過95%，達到2403億元，同比增長20%。

截至2021年12月末，旭輝控股收入上升50.2%至人民幣1078億元；年內(nèi)利潤增長3.6%至人民幣123億元；總資產(chǎn)增加14.1%至人民幣4,327億元。

負債方面，旭輝成功兌現(xiàn)去年中期承諾，穩(wěn)步進入“綠檔”陣營。期內(nèi)，旭輝旭輝剔除預收款后的凈資產(chǎn)負債率、凈負債率和現(xiàn)金短債比分別69.7%、62.8%和2.6倍。旭輝控股董事局主席林中在業(yè)績發(fā)布會上表示：“未來要持續(xù)降低負債水平和融資成本，8到10年，旭輝要將凈負債率降到30%以內(nèi)?！?/p>

歸母凈利潤7年來首降

不過，地產(chǎn)與星空注意到，旭輝雖然在2021年收入大增，但歸母凈利潤卻出現(xiàn)近7年來首降。

公司財報顯示，2021年歸母凈利潤約為76.13億元，同比下降5.2%，2016年-2020年的歸母凈利潤分別為18.61億元、20.96億元、28.08億元、48.28億元54.09億元、64.43億元、80.32億元。

但讓人不得不疑惑的是，旭輝在2021年總利潤是增長的，為何歸母凈利潤會下滑？究其原因，公司股東的利潤都被少數(shù)股東分走了。2016年-2021年，公司少數(shù)股東損益從3.57億元迅速擴大至45.95億元。

不止歸母凈利潤，2021年旭輝毛利約為207.97億元，同比增加33.2%，毛利率為19.3%，連續(xù)3年下滑，核心凈利潤率則由上一年的11.2％大降至6.8％。從財報上不難發(fā)現(xiàn)，公司收入的增長同樣抵不過銷售成本的增長，2021年，旭輝銷售成本約為870.37億元，同比增長54.9%，增速創(chuàng)下近11年來新高。

圖片來源：雪球

此外，在銷售方面，旭輝并沒有完成此前設(shè)置的2650億元目標。年內(nèi)，集團合同銷售建筑面積約為1448.69萬平方米，同比下降5.8%，合同銷售均價約為17067元/平方米，同比增長13.78%。地產(chǎn)與星空注意到，這是旭輝近年來首次出現(xiàn)銷售總額、銷售均價雙雙上漲，銷售面積下降的情況。

知名地產(chǎn)分析師嚴躍進表示，類似銷售面積下滑和外部大環(huán)境是有關(guān)系的，至少說明當前房地產(chǎn)市場的降溫對房企是有沖擊的。而銷售均價的上漲和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有關(guān)。根據(jù)旭輝2021年年報，集團重倉一二線城市，一線及二線城市合同銷售金額在總銷售額的占比進一步從2020年的72.7%上升至87.2%，三線城市的占比則由2020年27.3%下滑至12.8%。

但從旭輝披露的2022年1-2月銷售額來看，期內(nèi)，公司實現(xiàn)累計合同銷售金額約167.4億元，合同銷售面積112.63萬平米，合同銷售均價15900元/平方米。而2020年1至2月，上述三項數(shù)據(jù)分別為307億元、190.92平方米和16100元/平方米，2022年前兩月同比分別下降45.5％、41％和1.25％。在疫情嚴重影響的當下，很難確定公司未來銷售如何。

起底表外負債

然而最讓人關(guān)心的莫過于旭輝的表外負債。

3月14日，瑞銀發(fā)布研究報告稱，旭輝控股有600-900億的表外負債，公司信用風險可能會受其合作的民營開發(fā)商影響，并將旭輝控股股票評級由“買入”調(diào)整至“中性”。

瑞銀認為，與旭輝合作的民企中，有5%已經(jīng)違約或是正在面臨高違約的風險，想要“排雷”，旭輝需要收購這5%的合作伙伴股份，但付出的代價是100億；如果要把“排雷區(qū)”擴大，旭輝要付出的現(xiàn)金代價是570億，相當于今年合同銷售額的25%。

瑞銀的報告無異于一記“重錘”，報告發(fā)出后第二天，旭輝控股股價跌幅一度超過50%。

旭輝在3月16日發(fā)布公告駁斥瑞銀做空報告。關(guān)于表外負債，旭輝稱于2021年6月30日，集團合營企業(yè)及聯(lián)營公司產(chǎn)生的應占貸款約為251.30億元。在旭輝2021年業(yè)績發(fā)布會上，執(zhí)行董事兼CEO林峰再次表示集團表外負債只有203.92億，其中經(jīng)審計的對外擔保是157.88億，旭輝從來沒有為合作方提供超額擔保，從來都是按股比擔保。

林峰還表示，去年旭輝共有21個項目的合作伙伴出了風險，但是21個里面已經(jīng)是尾盤，沒有融資的項目有14個，剩余7個項目封閉管理，即使合作方出了風險，也不會對旭輝造成影響。

瑞銀所說并非空穴來風，但是旭輝對于表外負債的解釋是否又真如其所說？財報數(shù)據(jù)顯示，旭輝控股少數(shù)股東權(quán)益從2016年的23.03億元增長至2021年的634.85億元，在總權(quán)益中的占比從13%上升至59%。

旭輝還通過轉(zhuǎn)讓部分項目及子公司的股權(quán)，使其從并表的子公司，調(diào)整為聯(lián)營、合營企業(yè)，順利出表的同時，讓子公司背負的債務也從上市公司的報表中消失。

有媒體梳理，2020年，旭輝轉(zhuǎn)讓了句容市和煜實業(yè)有限公司、句容市和揚實業(yè)有限公司、蘇州盛穆商務咨詢有限公司、廣州昌泰商務咨詢有限公司，這四家公司分別對應了位于句容市的旭輝·宸品、旭輝·宸悅賦，位于張家港市的旭輝·吳越府，以及位于佛山市的旭輝·江山等開發(fā)項目。

其中，旭輝2019年5月以4.2億元、4.9億元拿下旭輝·宸品、旭輝·宸悅賦項目所屬地塊，兩項目2020年8月才取得預售許可。這也意味著旭輝將其移出上市公司報表之時，旭輝·宸品、旭輝·宸悅賦正處于前期投入及開發(fā)建設(shè)階段，通常也是項目背負債務的高峰期。

至于接手兩項目的上海友嵐投資管理有限公司（以下簡稱“上海友嵐”）與旭輝有著千絲萬縷的聯(lián)系。天眼查顯示，上海友嵐由上海速永投資管理有限公司（以下簡稱“上海速永”）持股50%，自然人史立鋒持股50%。巧合的是，上海友嵐在企業(yè)信用信息公示報告中的電話，百度搜索與上海旭輝集團客服電話相同。

圖片來源：天眼查

上海速永則由陳銘勇全資持股。工商信息顯示，無論是陳銘勇還是史立鋒，名下設(shè)立的多家企業(yè)或多或少都與旭輝對外投資有交集。至于史立鋒，一條《旭輝·上河郡項目基坑維護檢查專題會議紀要》顯示，蘇州旭輝高科置業(yè)有限公司中和其姓名相同的人。

圖片來源：百度文庫

除了上述企業(yè)之外，地產(chǎn)與星空還注意到，旭輝集團在2021年12月28日退出廣州昌哲商務咨詢有限公司（以下簡稱“廣州昌哲”）。土拍信息顯示，廣州昌哲在2020年6月1日以底價38億元競得廣州一宗綜合用地，即后來的旭輝曜玥灣。

廣州昌哲最早股東為廣州旭輝企業(yè)管理有限公司（以下簡稱“廣州旭輝”），隨后陸續(xù)引入上海儒穆商務咨詢有限公司（以下簡稱“上海儒穆”），上海信絲晨悉商務咨詢有限公司、上海友嵐、南京恒學房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“南京恒學”）、上海信繼晨敘商務服務有限公司作為股東。如今公司由上海友嵐、廣州旭輝、南京恒學、上海儒穆共同持有，旭輝的持股比例降至25%。

南京恒學背后大股東為恒基地產(chǎn)，上海儒穆背后大股東則為上海赟儒企業(yè)發(fā)展有限公司，后者由自然人秦瑋持股80%，自然人劉琴持股20%。

值得注意的是，上海儒穆雖然沒有電話，但是與旭輝上海閔行分公司的郵箱相同。穿透股權(quán)，上海儒穆的最終持有人秦瑋擔任法人的幾家公司也多與旭輝集團合作。

顯然，背后隱形債務究竟有多少，也只有旭輝自己能說得清楚了。