房企資金鏈日益緊張的當下，任何一筆融資都顯得異常重要。

2月28日，港交所官網(wǎng)顯示，寶龍商業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱“寶龍房托基金“）于2021年8月27日提交的招股書狀態(tài)顯示為“失效”。

無獨有偶，2月22日，上交所公司債項目信息平臺顯示，上海寶龍實業(yè)發(fā)展（集團）有限公司（以下簡稱“寶龍實業(yè)”）20億元ABS項目狀態(tài)更新為“終止”。

雖然寶龍對外聲稱，發(fā)債終止是因為交易所去年四季度對地產(chǎn)尾款A(yù)BS全部停止審核，“無需過度解讀”，但值得注意的是，這已經(jīng)不是寶龍第一次發(fā)債失敗。

2021年10月8日，寶龍實業(yè)的公募債券被證監(jiān)會中止審查；4月20日，寶龍地產(chǎn)旗下杭州濱江寶龍城24.5億ABS終止發(fā)行；3月，寶龍實業(yè)發(fā)行該許可下的第二期債券，原定發(fā)行規(guī)模不超過20億元公司債，實際發(fā)行規(guī)模15億元；1月20日，寶龍實業(yè)原計劃發(fā)行25億元的公司債，最終發(fā)行規(guī)模僅為10億元。

而在年內(nèi)，寶龍地產(chǎn)還將面臨著大量債務(wù)到期。

債務(wù)壓頂、銷售放緩

企業(yè)預(yù)警通顯示，寶龍地產(chǎn)仍有7只美元債存續(xù)，累計余額為20.7億美元。其中有7億美元債將于今年年內(nèi)到期，今年7月前要還的就有4億。

圖片來源：企業(yè)預(yù)警通

而寶龍實業(yè)作為寶龍地產(chǎn)另一發(fā)債主體，共有15只境內(nèi)債存續(xù)，其中“PR寶龍A”、“20寶龍B”、“20寶龍次”三只信貸資產(chǎn)支持證券，“19寶龍02”私募債，“19寶龍MTN002”中期票據(jù)共計17.52億元將于今年8月前到期。

圖片來源：企業(yè)預(yù)警通

用益信托網(wǎng)顯示，寶龍實業(yè)2021年4月還通過上海信托發(fā)行了一筆規(guī)模為4億元的“上信常州寶龍債權(quán)投資集合資金信托計劃”，產(chǎn)品期限為12個月；寶龍聯(lián)合融信通過陸家嘴信托發(fā)行的“佳合86號集合資金信托計劃”，累計募資11億元，也將于年內(nèi)到期。

寶龍地產(chǎn)2021年半年報顯示，截至報告期末，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為225.15億元，短期借款為206億元，應(yīng)付賬款及票據(jù)為135.8億元，尚無法覆蓋債務(wù)。

債務(wù)壓力逼近，公司“造血”能力卻堪憂。2021年上半年，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-52.97億元，投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-68.83億元，融資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為93.67億元。

銷售經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，寶龍地產(chǎn)雖然在2021年突破千億，實現(xiàn)1012.27億元銷售額，但是未達到其年初指定的1050億銷售目標。2022年1月，寶龍地產(chǎn)合約銷售額約為47.01億元，合約銷售面積約為29.99萬平方米，分別同比減少約30.5%、31.5%，繼去年來首次出現(xiàn)銷售下滑。

市場對寶龍地產(chǎn)的表現(xiàn)顯然也有顧慮。自2月以來，寶龍地產(chǎn)的美元債價格頻頻出現(xiàn)大幅波動。尤其是在2月中旬，寶龍地產(chǎn)的美元債持續(xù)異動，多筆美元債的跌幅更是創(chuàng)下近期新高。

利潤虛高？拿地去化不佳

雖然債務(wù)壓力臨近，寶龍地產(chǎn)屬于“綠檔”企業(yè)，且2021年上半年獲得盈利大增。

財報數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月30日，寶龍地產(chǎn)收入約為207.30億元，同比上升20.7%；期內(nèi)利潤約為50.77億元，同比上升45.3%；歸母凈利潤約為39.08億元，同比上升76.1%。

報告期內(nèi)，公司凈負債率為77.84%，剔除預(yù)收款后的總資產(chǎn)負債率為69.98%，現(xiàn)金比短債為109.29%。

但2021年上半年，寶龍地產(chǎn)少數(shù)股東權(quán)益為179.95億元，歸母權(quán)益為391.6億元，少數(shù)股東權(quán)益增幅約為歸母權(quán)益增幅的2.5倍。相較之下，寶龍地產(chǎn)少數(shù)股東損益同比下降7.59%，達到11.5億元，占所有者權(quán)益比22.65%。寶龍地產(chǎn)存在擠壓少數(shù)股東損益來提高利潤的嫌疑。

而與多數(shù)房企相同的是，寶龍地產(chǎn)面臨的債務(wù)壓力主要源自其擴張野心。為了實現(xiàn)千億規(guī)模，寶龍地產(chǎn)在土地市場上表現(xiàn)活躍。

數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年間，寶龍地產(chǎn)新增土儲面積分別為573.67萬平方米、731.61萬平方米、940.1萬平方米。

盡管寶龍管理層在2021年中期業(yè)績會上稱，拿地避開集中供地城市，但2021年上半年，公司新增19宗地塊，其中84.9%位于長三角及大灣區(qū)，新進安徽、廣東中山、廣東佛山等地，

截至報告期末，公司土儲面積約為3780萬平方米。中指院數(shù)據(jù)顯示，2021年寶龍地產(chǎn)權(quán)益拿地金額為152億元。

拿地熱情較高，寶龍地產(chǎn)銷售去化卻并不理想。數(shù)據(jù)顯示，2011年至2020年間，寶龍地產(chǎn)新增土儲總面積3856.28萬平方米，但累計銷售僅2033萬平方米。

寶龍地產(chǎn)甚至還有“消化不了”的時候。公開報道顯示，2021年5月8日，宋都股份在杭州首批集中供地中競得臨政儲出[2021]12號地塊。彼時，寶龍地產(chǎn)方面主動接洽宋都股份希望就該地塊進行合作開發(fā)，并簽訂了合作備忘錄。

但寶龍地產(chǎn)方后以合同尚在審批流程等原因拖延簽訂正式合作協(xié)議，且拒收了宋都股份方寄出的《關(guān)于推進天目醫(yī)藥港ZX11-G-15地塊合作的工作聯(lián)系函》，合作方的接連退出導(dǎo)致宋都股份最終不得不放棄地塊。

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜在接受媒體采訪時表示，寶龍地產(chǎn)應(yīng)該是出于該地塊的財務(wù)測算指標不達標與企業(yè)流動性壓力而放棄與宋都股份合作12號地塊，不過寶龍試圖與宋都合作也表明寶龍不甘心徹底放棄在集中供地的熱點城市拿地的意圖。

2月28日，寶龍地產(chǎn)發(fā)布關(guān)于2022年到期的利率為3.9%的2億美元優(yōu)先票據(jù)的公告，稱已進一步部分回購本金額為500萬美元的票據(jù)。截至2022年2月28日，寶龍地產(chǎn)已部分回購本金總額為1000萬美元的票據(jù)，相當于原發(fā)行票據(jù)本金總額5%。

雖然回購了部分票據(jù)，但寶龍地產(chǎn)還債仍然“壓力山大”，在融資受阻的情況下，未來顯然難上加難。