樓市有江湖，江湖有排位。

每年伊始，房企銷售排行榜不妨一瞅，可一窺大大卻又小小的江湖。

戰(zhàn)線若拉遠(yuǎn)至全國(guó)，2021樓市江湖出現(xiàn)巨大變局，百強(qiáng)房企2021年銷售總額出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；從2016年起延續(xù)5年的“碧萬恒”三強(qiáng)格局宣告終結(jié)。

戰(zhàn)線若拉近至東南偏南福州城，外來的和尚好念經(jīng)，似是失靈，樓市江湖仍是閩系盤踞。2021年度大福州房企商品房銷售榜（權(quán)益榜）TOP10中，閩系居9席，強(qiáng)勢(shì)得很。

這里何地？閩系房企北派大本營(yíng)。在“說商道市”看來，閩系在此，宛若此地遍地的市樹榕樹一樣，枝繁葉茂、虬根曲繞。

但若說，非閩系大潰敗，卻也不盡然。樓市江湖本就門派眾多，各有各的活法。譬如，深耕五四北的魯能地產(chǎn)。

是的，今天的主角登場(chǎng)了！

從綠發(fā)魯能地產(chǎn)身上，究竟能窺見怎樣的魔幻樓市江湖？

NO.1｜踏路而行自有前程

誤會(huì)誤會(huì)！半年撈金凈賺1.86億

江湖之大，事物之多，總有些許被各路人士誤解。

來了五四北，就是賠錢人？

既是誤解，也是誤會(huì)，亦是誤讀。

若說，福州樓市江湖誰人被誤讀最深？“說商道市”覺得，魯能地產(chǎn)當(dāng)居前三。

笑他人看不穿的魯能地產(chǎn)，展現(xiàn)了自身“佛系高手”的良好素養(yǎng)，并不作絲毫爭(zhēng)辯，踏路而行，堅(jiān)信，在閩系房企北派大本營(yíng)，這個(gè)能做出流量的地方，自有前程。

要不然，自己哪會(huì)，一而再，再而三，三度于此拿地？

不妨審視2021年半年度報(bào)告，魯能地產(chǎn)列出的主要項(xiàng)目所在城市有且僅有四個(gè)，福州，是與重慶、北京、濟(jì)南并列的存在。

根據(jù)主要子公司及對(duì)公司凈利潤(rùn)影響達(dá)10%以上的參股公司情況，福州魯能地產(chǎn)有限公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)高達(dá)2.48億元，凈利潤(rùn)達(dá)1.86億元。

一個(gè)半年?duì)I收19.81億，撈金凈賺1.86億的外來房企，居然被誤解成賠錢貨？

這得是多大的誤會(huì)??！

NO.2｜五四北后浪

也曾一戰(zhàn)封王，也曾一時(shí)高光

每個(gè)板塊都有相應(yīng)的“家長(zhǎng)”。TA不光是此板塊的深耕者，聲量最大者，還得是兜底者，擔(dān)當(dāng)者。如同，融僑之于南江濱，世紀(jì)金源之于貴安。

五四北板塊，“家長(zhǎng)”盤有前浪三盛，以及后浪魯能地產(chǎn)。

遙憶2015年12月，福州第十四次公開土地出讓上，位處五四北的宗地2015-36號(hào)原天宇開關(guān)廠地塊，魯能舉牌堅(jiān)定且迅速，以總價(jià)32.3億元成功拿下該地塊，樓面價(jià)達(dá)14926元/㎡，溢價(jià)率為134.4%。

這不僅是魯能首次挺進(jìn)福州，同時(shí)該地塊樓面價(jià)刷新五四北出讓地價(jià)歷史新高，摘得五四北當(dāng)年的地王。樓面價(jià)14926元/㎡已然接近當(dāng)時(shí)五四北在售樓盤的房?jī)r(jià)。

兩個(gè)月后，魯能以5.21億元競(jìng)得毗鄰的宗地2016-04號(hào)原大華制扣廠地塊，樓面價(jià)14922元/㎡。

上述兩幅地塊被開發(fā)為“魯能公館一期、二期”。魯能公館一期在2017年開盤（3月首開2.65W，12月加推2.8W），成為五四北自2011年后推出的首個(gè)新盤，如今掛牌3W。

許是彼時(shí)的魯能正是氣運(yùn)加持，趕上了那個(gè)人人都是高房?jī)r(jià)兇手的年景。2017年買房一房難求，“全款的往里走，按揭的不要堵門口，公積金的把車挪走”成了是年最傷心的一句話。

NO.3｜再見江湖，慘遭滑鐵盧

魯能公館三期去化率僅8%

嘗到甜頭的高手魯能，蓄勢(shì)再來。

2020年10月，福州市2020年第七次公開出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣上，經(jīng)過8輪舉牌，88號(hào)競(jìng)買人福州魯能以19.7億競(jìng)得福州宗地2020-47號(hào)原天宇電氣變壓器廠廠區(qū)出讓地，樓面地價(jià)15582元/㎡，溢價(jià)率8.12%。

5年過去了，還是熟悉的天宇，相差無幾的樓面價(jià)。有人評(píng)，“時(shí)間在五四北靜止了”。

魯能公館一二期的順銷，讓魯能期望值更高，從項(xiàng)目命名魯能公館三期即可見一斑。

不過，正所謂期望越大，失望越大。在福州熱炒“好久不見，不負(fù)期待”的綠發(fā)魯能公館三期（備案均價(jià)2.8W）終究還是負(fù)了期待。

來自福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心版權(quán)的數(shù)據(jù)顯示，魯能公館三期（備案名魯能福苑），2021年12月10日、12月27日分別取得預(yù)售證，住宅450套，截至2022年1月11日，已售39套。

這樣算下來，在其開盤過去一個(gè)月后，去化率堪堪8%。

“說商道市”反復(fù)言及，KFS開盤滿月后的去化數(shù)據(jù)是最好的放大器，直觀反映客群對(duì)該樓盤的接受度和認(rèn)可度，一切的尬吹都將無所遁形。

出師未捷。

但該有的表面功夫還是要做！“首開逆市熱銷”，“再創(chuàng)樓市傳奇”的尬吹，讓懂行的人忍俊不禁。

這都2021年了，還在依照800年前的營(yíng)銷模式套路人，不光壞，還蠢。

開啟自欺欺人模式的福州魯能地產(chǎn)，五四北后浪，此時(shí)，哪里還有半點(diǎn)江湖高手風(fēng)范？！

NO.4｜來也匆匆，去也匆匆

敗光氣運(yùn)

淚滿襟的魯能，自忖，究竟做錯(cuò)了什么，也曾加持己身的大氣運(yùn)如此之快便耗盡了？！

殊不知，氣運(yùn)，這種東西說來玄妙，虛無縹緲，但卻在每一個(gè)江湖高手心中都存在著，并且讓他們堅(jiān)信不疑。

中國(guó)綠發(fā)，責(zé)任央企，為創(chuàng)造美好生活而來。福州魯能公館三期是中國(guó)綠發(fā)繼魯能公館一期、二期之后的五四北大作。

其曾經(jīng)的大氣運(yùn)，許是從一件件敗筆上開始消亡的：

2016年11月，福州市房管局通報(bào)批評(píng)，該局日前在會(huì)同有關(guān)部門檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)，福州魯能地產(chǎn)公司等3家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)銷售問題。

其中，福州魯能地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的“魯能公館”項(xiàng)目，在未取得預(yù)售許可證的情況下，受其委托的銷售代理公司，向客戶收取“會(huì)籍”保證金計(jì)100萬元。福州決定將福州魯能地產(chǎn)公司等涉事3家房企，列入違規(guī)失信房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名單。

2021年，交房后的一下雨連廊就進(jìn)水、電梯故障頻發(fā)、步道采用低檔透水磚……減配，防不勝防。

不然，你以為的半年撈金凈賺1.86億是怎么來的？！

NO.5｜無名小卒與江湖夢(mèng)

翻開福州魯能公館三期的官微，“說商道市”注意到，“在‘東擴(kuò)北拓’的大福州規(guī)劃背景下”。

如此這般，也曾是高手的福州魯能地產(chǎn)以一己之力，硬生生將“東擴(kuò)南進(jìn)”的大福州城市戰(zhàn)略規(guī)劃給篡改了。

福州魯能地產(chǎn)自我安慰道，我一個(gè)賣房子的能有什么壞心思呢？無非想要給你一個(gè)家。

這里，可是“新房?jī)r(jià)格洼地”。

但正如“說商道市”在2021年初時(shí)的年度復(fù)盤說的，這話任誰都能說，唯獨(dú)板塊“家長(zhǎng)”盤沒有底氣說，而說自己是“價(jià)格洼地”的都活成了慘不忍睹的“傳說”。

每年伊始的房企銷售排行榜，一窺大大卻又小小的江湖。迎來送往間，把江湖排位賽的殘酷性詮釋得入木三分。

今時(shí)的武林，群雄逐鹿，各有千秋，小卒過河，各有各的活法。

但，時(shí)代更迭的明目張膽與暗流涌動(dòng)，人們身處其間而不自知。

真正的江湖，畢竟少有一劍斷江力拔山河的絕頂高手，更多的還是無名小卒，做著一個(gè)個(gè)遙不可及滑稽可笑的江湖夢(mèng)。