流量為王的當(dāng)下，是個(gè)最好的時(shí)代，也是個(gè)最壞的時(shí)代。它讓成功似乎變得容易，也沖刷了人們的記憶與認(rèn)知。

　　最近幾個(gè)月，隨著城市中心優(yōu)質(zhì)土地資源競(jìng)爭(zhēng)趨向白熱化，北站新城、博羅、鹿江瀝、金山湖等熱點(diǎn)區(qū)域地王頻出，可謂風(fēng)頭出盡，流量賺盡。反觀惠州的帶頭大哥——江北，因過(guò)于沉寂而略顯佛系。

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　　回顧過(guò)去二十年，占據(jù)惠州霸主地位和絕對(duì)中心位置的江北，在新興熱點(diǎn)區(qū)域流量的沖擊之下，主角光環(huán)似乎逐漸消失。

　　在諸多片區(qū)新秀崛起之時(shí)，江北貴為片區(qū)老大哥，因未誕生更多重磅規(guī)劃和扎堆出現(xiàn)的地產(chǎn)新項(xiàng)目，難再搶占公眾視野的焦點(diǎn)。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，江北作為惠州規(guī)劃起點(diǎn)最高、市政建設(shè)投入最大、配套設(shè)施最齊全、企業(yè)總部最集中的現(xiàn)代化新型城區(qū)，當(dāng)前仍是惠州人工作、生活、娛樂(lè)的絕對(duì)中心主場(chǎng)，但它的確太久沒(méi)有帶給我們新的刺激。

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　　江北真的被超越了嗎？地位被動(dòng)搖了嗎？江北的發(fā)展停滯了嗎？未來(lái)，江北還有第二次爆發(fā)的機(jī)會(huì)嗎？

　　下面，我們從“光環(huán)的失去”、“歷史的啟示”、“當(dāng)下的底氣”、“明天的機(jī)遇”四個(gè)維度，尋找答案！

　　光環(huán)的失去

　　江北的主角地位還在嗎？

　　風(fēng)起于青萍之末，浪成于微瀾之間。本質(zhì)上，市中心土地資源的日漸稀缺，讓江北失去了關(guān)注度。

　　惠州，是一座在城市化方面正被房地產(chǎn)快速推進(jìn)的三線(xiàn)城市，是一座要全力沖刺國(guó)內(nèi)一流品質(zhì)的城市。那么，它的區(qū)域流量，必然容易被房地產(chǎn)的極速發(fā)展帶動(dòng)起來(lái)，而某一個(gè)新興區(qū)域，也因此容易迅速成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　相反，長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有土地供應(yīng)的區(qū)域，則關(guān)注度會(huì)逐漸下降，最后失去主角光環(huán)。

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　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年，惠州以三倍于深圳、四倍于東莞的數(shù)量，賣(mài)出了前所未有的204宗地。其中，金山新城、仲愷、博羅、北站新城都成為土拍熱點(diǎn)區(qū)域，而江北成交地塊則寥寥無(wú)幾，在星河傳奇、中交和風(fēng)春岸、方直、泰豐等零星出現(xiàn)的為數(shù)不多的幾個(gè)項(xiàng)目中小規(guī)模地塊之外，幾乎再無(wú)動(dòng)靜。

　　中心土地資源的日漸稀缺，讓曾經(jīng)的帶頭大哥江北，這些年在區(qū)域流量較量中處于下風(fēng)，同時(shí)讓其它有大量土地出讓的區(qū)域搶去了關(guān)注度。

　　但這個(gè)“喜新厭舊”的感覺(jué)是個(gè)悖論，因?yàn)橥恋氐南∪?，并不代表發(fā)展的停滯，恰恰說(shuō)明江北發(fā)展的成熟度是最高的，區(qū)域價(jià)值和土地價(jià)值也是最高的。這就解釋了為什么江北是在惠州全域最早密集誕生地王的區(qū)域，近幾年來(lái)，江北成交的地塊，幾乎全是地王。

　　比如：

　　2004年，江北13號(hào)小區(qū)（合生帝景灣），5.37億成交價(jià)成為惠州地王。

　　2012年，江北沿江地塊（江灣南岸），7.45億成交價(jià)成為惠州地王。

　　2012年，江北7號(hào)小區(qū)（榮燦惠州中心），6.49億成交價(jià)成為惠州地王。

　　2013年，江北外貿(mào)學(xué)校地塊（深圳立潤(rùn)），6.92億成交價(jià)成為惠州地王。

　　2014年，江北菊花頭地塊（金泓房地產(chǎn)），9.22億成交價(jià)成為惠州地王。

　　2012年，江北7號(hào)小區(qū)（榮燦惠州中心），6.49億成交價(jià)成為惠州地王。

　　2020年，江北東區(qū)（方直地塊），樓面價(jià)高達(dá)7481.26元/㎡，刷新惠州地王紀(jì)錄。

　　2020年，江北三新（泰豐地產(chǎn)），樓面價(jià)7784.25元/㎡，刷新惠州地王紀(jì)錄。

　　在一個(gè)拍地必成地王的區(qū)域，你說(shuō)它的地位有多重要？

　　再者，由于這些年沒(méi)有新的規(guī)劃出爐，江北也逐漸被其它不斷有新規(guī)劃出現(xiàn)的區(qū)域搶去了關(guān)注度。但你要知道，江北的規(guī)劃，從一早開(kāi)始它就站在惠州最高起點(diǎn)，惠州行政中心、商務(wù)中心、商業(yè)中心、文化中心，出道即巔峰，地位無(wú)可辯駁。

　　就像福田中心區(qū)，它沒(méi)有地可拍了，也不會(huì)有新的重大規(guī)劃出現(xiàn)，但當(dāng)你看到592.5米的世界第二高樓平安金融國(guó)際中心佇立在那兒直沖云霄時(shí)，你仍然會(huì)篤定它就是深圳中心。

　　圖源：網(wǎng)絡(luò)

　　同理，當(dāng)你看到富力國(guó)際中心、華貿(mào)中心、佳兆業(yè)中心、榮燦惠州中心，還有即將橫空出世的超級(jí)城市綜合體——中海廣場(chǎng)，超級(jí)商業(yè)群組團(tuán)出現(xiàn)時(shí)，你會(huì)否認(rèn)它的城市中心地位嗎？

　　所以，失去主角流量和關(guān)注度，并不等于失去了主角地位。這是完全不同的兩個(gè)概念。

　　歷史的啟示

　　城市中心是如何煉成的？

　　盡管在惠州極速擴(kuò)容的過(guò)去幾年，不斷有區(qū)域以政府高規(guī)格的重大規(guī)劃引導(dǎo)為名，號(hào)稱(chēng)城市新中心，但毋庸置疑，江北，才是惠州絕對(duì)的城市中心。

　　世邦魏理仕提出過(guò)一個(gè)觀點(diǎn)：一個(gè)城市只有一個(gè)中心，其它皆為副中心。毫無(wú)疑問(wèn)，江北，就是惠州的中心。

　　任何一座城市都不會(huì)隨便選定城市發(fā)展的中心區(qū)域，更不會(huì)隨意更改。一個(gè)城市中心形成的條件，必須具備幾條件：區(qū)位、交通、商業(yè)、人口、配套、經(jīng)濟(jì)。

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　　我們回顧下江北的歷史，更能明白惠州這個(gè)中心的來(lái)歷及其“合法性”。

　　很多新惠州人可能不知道，在惠州建市之前的1985年，惠州市民的生活中心在橋東，江北片區(qū)卻是一片荒蕪，非常落后。彼時(shí)，交通也閉塞，要過(guò)去江北，得乘坐渡船。

　　圖源：西子湖畔

　　老惠州人都說(shuō)“女兒不可嫁江北”，因?yàn)樾奶叟畠?，不讓她們嫁到江那邊過(guò)窮酸日子。

　　那么，1988年惠州正式建市后，為何要把城市中心設(shè)立在江北？

　　一方面，是因整個(gè)橋東、橋西土地面積小，發(fā)展空間受限，而被東江水系環(huán)繞的江北卻在占據(jù)城市中心位置的同時(shí)，和橋東、橋西、下角、水口僅一江之隔，只要修橋，就可以在老城區(qū)輻射下快速導(dǎo)入人口，快速發(fā)展。

　　另一方面，江北連接小金口、汝湖，向北一馬平川。正好有巨大的地域發(fā)展空間，在規(guī)劃上，沒(méi)有任何阻礙，拆遷成本低。

　　一張白紙，宏偉藍(lán)圖，任君馳騁。毫無(wú)疑問(wèn)，建市之后，惠州想要迅速建立具備強(qiáng)大輻射力的中心爆發(fā)點(diǎn)，大力推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展，江北是無(wú)出其右的最佳選擇。

　　圖源：網(wǎng)絡(luò)

　　于是，1996年，惠州市政府由圓通橋?qū)γ妫ìF(xiàn)在的荔浦風(fēng)清輕軌站）搬遷至江北，市政府移師江北后，帶動(dòng)了江北片區(qū)的迅速發(fā)展。

　　早年江北處處是荒地農(nóng)田，十年間，江北就云集了惠州最高端的商業(yè)寫(xiě)字樓、銀行、商場(chǎng)，和惠州最具代表性的城市文化、體育中心，開(kāi)啟了惠州真正的商品房和現(xiàn)代人居時(shí)代。

　　在90年代，惠州提出的口號(hào)是“80年代看深圳，90年代看惠州?！?/strong>但惠州要大力發(fā)展，中心區(qū)就必須要有高起點(diǎn)、高規(guī)格的規(guī)劃。

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　　于是，2005年，一系列高起點(diǎn)規(guī)劃出臺(tái)，讓江北開(kāi)啟了狂飆模式！

　　惠州《江北片南區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》、《惠州市江北中心區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》、《江北18#小區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》、《東江北岸望江段詳細(xì)規(guī)劃及城市設(shè)計(jì)》等規(guī)劃，讓江北片區(qū)在十年之內(nèi)迅速成為惠州最繁華片區(qū)。

　　同時(shí)確定了江北中心區(qū)“一軸十區(qū)”的功能布局。

　　江北也因此被定位為惠州市規(guī)劃的行政中心、文化中心、商務(wù)辦公中心，惠州市主要政府機(jī)構(gòu)全部在江北，體育館、展覽中心、博物館、圖書(shū)館等重大文化設(shè)施也相繼落成。

　　江北也是惠州人口最集中，經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的區(qū)域之一。如今，經(jīng)過(guò)二十年極速蛻變的江北，已是惠州當(dāng)之無(wú)愧的CBD。

　　無(wú)論從歷史的角度，還是從區(qū)位、交通、商業(yè)、人口、配套、經(jīng)濟(jì)的角度，我們完全可以確認(rèn)江北所奠定的惠州政治文化經(jīng)濟(jì)中心的城市地位和發(fā)展高度。

　　當(dāng)下的底氣

　　江北拿什么PK新秀？

　　無(wú)可否認(rèn)，CBD中心是城市金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息及中介服務(wù)機(jī)構(gòu)高度集中的區(qū)域，具有經(jīng)濟(jì)控制的功能，是城市經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展背景下的經(jīng)濟(jì)樞紐。

　　然而，當(dāng)江北不再是惠州這座城市唯一的主力增長(zhǎng)極，而需要面對(duì)金山新城、北站新城等超級(jí)熱點(diǎn)區(qū)域的激烈競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，是否還有底氣穩(wěn)固城市CBD的主角地位？

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　　我們可以從幾組數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)判：

　　1、集中了90%市政配套。江北作為惠州CBD，占據(jù)了全市90%以上的市政配套設(shè)施，其他所有片區(qū)均無(wú)可比擬。

　　2、8座大橋8條主干道。江北有連通惠州市區(qū)其它所有核心板塊的8條主干道快速通道，和8座跨江大橋，1座火車(chē)站1座高鐵站以及城軌站。交通內(nèi)外部通達(dá)性與其它片區(qū)無(wú)可比擬。

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　　3、超過(guò)60萬(wàn)平米商業(yè)體量。江北聚集了眾多大型商業(yè)中心和甲級(jí)寫(xiě)字樓，僅商業(yè)體量就超過(guò)60萬(wàn)平米，是目前惠州商業(yè)規(guī)格最高，體量最大的片區(qū)。

　　4、超過(guò)2000家企業(yè)進(jìn)駐。江北大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，有75棟重點(diǎn)培育的商業(yè)樓宇，吸引了荷蘭喜威、北京華貿(mào)、佳兆業(yè)、真維斯等各類(lèi)企業(yè)總部或地區(qū)總部60多家，并且超2000家企業(yè)進(jìn)駐，年?duì)I業(yè)額數(shù)百億元。同時(shí)，有近50家金融機(jī)構(gòu)集中在江北，同樣是全市之最。

　　5、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。惠城區(qū)作為惠州主城區(qū)，每年的GDP都是全市最高，而江北作為市中心，GDP每年都是在各街道中獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，就拿公開(kāi)可查數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，2018年，惠城區(qū)GDP為793.4億，江北以144.22億奪魁，其它片區(qū)皆落后于江北。

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　　6、二手房超2萬(wàn)/㎡。江北的房?jī)r(jià)一直是全市標(biāo)桿。保利達(dá)江灣南岸上期均價(jià)和在售的藍(lán)光鉑匯公館當(dāng)前均價(jià)，都是1.8萬(wàn)元/平米。

　　同時(shí)，二手房，華貿(mào)鉑金府已經(jīng)超過(guò)2.1萬(wàn)/㎡，榮燦惠州中心目前超過(guò)2.5萬(wàn)元/平米。江北無(wú)疑是目前惠州一二手房?jī)r(jià)整體最高的片區(qū)。

　　實(shí)際上，梳理完上面6組數(shù)據(jù)，無(wú)論從哪方面看，惠州江北都非常像深圳福田中心區(qū)。

　　福田CBD也是由政府規(guī)劃，傾力打造為城市中心，此后逐步成為深圳政治、經(jīng)濟(jì)、文化資源中心。福田CBD云集了包括平安國(guó)際金融中心在內(nèi)的二十多座超過(guò)200米的甲級(jí)寫(xiě)字樓，以及90%以上金融總部大樓。

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　　因此，當(dāng)前及未來(lái)，江北仍然是惠州不可超越的絕對(duì)中心，處于區(qū)域價(jià)值金字塔頂端。

　　明天的機(jī)遇

　　超級(jí)CBD連接大灣區(qū)

　　毫不夸張地說(shuō)，江北這二十多年極速發(fā)展蛻變所打下的基礎(chǔ)無(wú)可超越。就像福田中心區(qū)，江北的發(fā)展早就超出了其它熱點(diǎn)片區(qū)的“拓荒”級(jí)別，而是商業(yè)、金融、生態(tài)的不斷迭代升級(jí)，具備了與深圳都市圈、大灣區(qū)乃至世界相連的潛能。

　　如此說(shuō)來(lái)，江北的發(fā)展空間在哪兒，他的突破點(diǎn)又在哪兒？

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　　在深惠君看來(lái)，江北將來(lái)有2個(gè)突破點(diǎn)：

　　1從一個(gè)普通的城市中心變?yōu)橐粋€(gè)超級(jí)中心——超級(jí)CBD，賦能其它相連的潛力增長(zhǎng)極板塊，比如助力北站新城、惠博片區(qū)、水口等片區(qū)的發(fā)展。

　　同時(shí)，大江北通過(guò)極速擴(kuò)容，被相連快速發(fā)展區(qū)域反哺（比如像北站新城這樣的高熱高潛能區(qū)域，就是江北的擴(kuò)容區(qū)域），變成一個(gè)超級(jí)體量的城市中心板塊，吸引更多大企業(yè)、大資本、大項(xiàng)目，輻射整個(gè)惠城區(qū)乃至全市，帶動(dòng)主城區(qū)乃至惠州新一輪的爆發(fā)。

　　2

　　江北中心超級(jí)項(xiàng)目誕生。比如至少在全省范圍的區(qū)域性超大交通樞紐，實(shí)現(xiàn)對(duì)外省江西以及省內(nèi)其它城市的虹吸效應(yīng)。如此，北站新城會(huì)是個(gè)機(jī)會(huì)。

　　此外，具有城市發(fā)展前瞻性、窺見(jiàn)城市未來(lái)的窗口，并且能與國(guó)內(nèi)乃至國(guó)際一流水準(zhǔn)對(duì)標(biāo)的城市超級(jí)綜合體，或者代表性和功能性超強(qiáng)的惠州新地標(biāo)的出現(xiàn)，可以讓區(qū)域功能更加強(qiáng)大和完備，更有現(xiàn)代感和對(duì)話(huà)廣深莞的載體能力，成為連接深圳都市圈和大灣區(qū)城市群的窗口。
而號(hào)稱(chēng)惠州當(dāng)前規(guī)格最高、最具未來(lái)感、面向大灣區(qū)的城市級(jí)城市綜合體——中海廣場(chǎng)，是否能承擔(dān)這個(gè)重任？我們可以觀察下。

　　如此，江北將會(huì)重拾主角光環(huán)，若干年后，或許有機(jī)會(huì)成為或比肩下一個(gè)福田CBD。讓我們都來(lái)期待一下，江北下一輪的爆發(fā)，將為我們帶來(lái)什么。

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