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使用權(quán)房賣方違約不配合過戶能否通過法院訴訟強(qiáng)制執(zhí)行過戶嗎?

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以案說法

法院查明兩原告系母女關(guān)系,三被告系夫妻子女關(guān)系。1998年三被告經(jīng)調(diào)配成為共和新路XXX弄XXX號(hào)XXX室使用權(quán)房的家庭成員,其中殷某登記為承租戶名。2003年10月19日原告與被告殷某、何某簽訂使用權(quán)房轉(zhuǎn)讓協(xié)議,約定由被告將共和新路XXX弄XXX號(hào)XXX室使用權(quán)房轉(zhuǎn)讓給原告,過戶費(fèi)及以后買該房所有權(quán)費(fèi)用由買受人自負(fù)。約定房屋價(jià)款為305,000元。自2000年起的物業(yè)管理費(fèi)是由原告繳納的。

被告稱簽訂的協(xié)議違反了法律規(guī)定,沒有征得何某同意,何某當(dāng)時(shí)在學(xué)校里面讀書,對(duì)此事不知情。

2004年因?yàn)樵谄渌胤劫I了房屋,被告一家三口搬走,系爭(zhēng)房屋交給原告。一共收取了原告房款20萬元。

法院另查明,被告殷某于2015年向法院起訴,要求原告殷萬秀、諸麗將系爭(zhēng)房屋返還,并賠償無權(quán)占有房屋的經(jīng)濟(jì)損失。法院經(jīng)審理后判決不予支持殷萬鳳的訴請(qǐng),該判決已生效。

原告訴請(qǐng)及被告反訴

原告訴請(qǐng): 1、判令原告被告簽訂的關(guān)于上海市共和新路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋的《二手房買賣協(xié)議書》即房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效;2、判令被告對(duì)上海市共和新路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋不享有使用權(quán);3、判令上海市共和新路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋的使用權(quán)歸原告享有;4、要求三被告支付原告代交的2000年1月至2007年2月期間的房租10,758.6元、清潔費(fèi)516元、保安費(fèi)516元共計(jì)11,790.6元。

被告反訴: 1、判令《二手房買賣協(xié)議書》無效;2、判令原告立即遷出系爭(zhēng)房屋,將房屋交還被告。

法院裁判意見

上海市寶山區(qū)人民法院審理后認(rèn)為,本案中兩原告與被告殷萬鳳、何家安簽訂的二手房買賣協(xié)議書,其實(shí)質(zhì)是公房使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,該協(xié)議中明確原告在2002年12月26日前已支付被告轉(zhuǎn)讓款265,000元,協(xié)議簽訂后,被告殷萬鳳在協(xié)議中注明12月30日房款2萬元已付清。據(jù)此證明兩原告已支付了全部的轉(zhuǎn)讓款。

該協(xié)議中雖無何某簽名,但三被告在協(xié)議簽訂后搬離了系爭(zhēng)房屋,房屋由原告占有使用,此后多年的物業(yè)管理費(fèi)都是由原告交納。

作為家庭成員的何某,其與原告間具有親屬關(guān)系,對(duì)于原家庭公房由原告占有使用的情況不可能不知情,殷某、何某父親對(duì)于自己的兒子也沒有必要隱瞞,三被告的行為證明對(duì)房屋已轉(zhuǎn)讓給原告的事實(shí)無異議,可以推定何某對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓給原告的事實(shí)是知情且同意的。

現(xiàn)第三人也表示對(duì)于公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告無意見,故雙方簽訂的協(xié)議可以履行,原告要求變更使用權(quán)的訴請(qǐng)與法有據(jù),本院予以支持。關(guān)于原告主張的物業(yè)管理費(fèi)及經(jīng)濟(jì)損失,因無證據(jù)證明原告在二年訴訟時(shí)效期間內(nèi)主張過,故對(duì)其訴請(qǐng)本院不予支持。

舉一反三

從該案例可以看出,使用權(quán)房屋的買賣,仍然可以通過訴訟的方式達(dá)到過戶的目的。但要特別提醒的是:并不是所有的使用權(quán)房都可以上市交易,使用權(quán)房屋首先要求買賣雙方均為上海市戶籍,另外對(duì)使用權(quán)房本身也是有相應(yīng)要求的,對(duì)于房屋本身的要求,建議先咨詢當(dāng)?shù)胤抗懿块T,確認(rèn)之后再簽訂買賣合同。如果符合房屋購買條件,在合同履行過程中,賣方不配合過戶,或者無端要求加價(jià),則可以通過訴訟實(shí)現(xiàn)房屋過戶。

【作者簡(jiǎn)介】 杜繼業(yè),上海國(guó)年律師事務(wù)所專職律師,民商法學(xué)碩士,合伙人。

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