3月伊始，股票基金便霸榜“熱搜”！A股基金再次重挫，“跌跌不休”，甚至貴州茅臺(tái)都已跌破2000元關(guān)口，萬(wàn)民搶“基”熱潮后，如今剩下一片哀嚎。

“基”情退去，卻還有一只“股票”穩(wěn)如泰山。

北大金融教授香帥曾說(shuō)，一個(gè)國(guó)家一個(gè)城市的“房地產(chǎn)”就是這個(gè)國(guó)家和城市的股票。

沒(méi)錯(cuò)，深惠君今天要嘮的是，在特殊大環(huán)境下，惠州樓市這只“股票”有何表現(xiàn)，以及暗藏的風(fēng)險(xiǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，惠州2月新建商品住宅網(wǎng)簽6393套，賣房量竟達(dá)3年同期最高！

真正驚喜的是，今年2月全市新房網(wǎng)簽均價(jià)13033元/㎡，環(huán)比上漲2%，同比上漲17%，2月惠城區(qū)房?jī)r(jià)更是突破14000/㎡！全面刷新惠州房?jī)r(jià)歷史紀(jì)錄！

惠州樓市發(fā)展之迅猛，著實(shí)令人驚訝。今年兩會(huì)，中央再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位后，第10周全國(guó)新房成交整體便呈現(xiàn)沖高回落。且不說(shuō)北上深加碼房?jī)r(jià)調(diào)控政策，就連南昌、大連、溫州等六成以上三四線城市成交顯著回落。

在全國(guó)房住不炒基調(diào)下，惠州顯得如此高調(diào)，不免令深惠君感到深深的擔(dān)憂：惠州樓市會(huì)不會(huì)因此招致上級(jí)部門的嚴(yán)厲調(diào)控？比如限購(gòu)？

畢竟，這種情況在過(guò)去并非沒(méi)有發(fā)生過(guò)，盡管在惠州的努力下，最后都成功化解了“限購(gòu)危機(jī)”，但在“十四五”開(kāi)局年，如果再度出現(xiàn)樓市過(guò)熱現(xiàn)象，并不能完全排除“限購(gòu)危機(jī)”的重現(xiàn)。

不妨，我們先來(lái)捋捋惠州樓市為何逆勢(shì)上揚(yáng)。

2021惠州樓市逆勢(shì)上漲，真正原因是？

2020年，惠州全市新建商品住宅成交155310套，同比上漲9%，銷售業(yè)績(jī)近2千億元，到達(dá)一個(gè)新里程碑的臨界點(diǎn)。

今年春節(jié)期間，惠州一手住宅成交套數(shù)1111套，同比上漲29.79%！

樓市活躍度不斷增強(qiáng)，以及粵港澳大灣區(qū)的腹地優(yōu)勢(shì)不斷被放大，越來(lái)越多購(gòu)房客對(duì)惠州樓市甚為關(guān)注。

對(duì)于2021年惠州樓市逆勢(shì)上漲，不少深莞外地客感到疑惑，畢竟惠州人口是不足以撐起惠州樓市發(fā)展的。2019年，惠州常住人口僅488萬(wàn)，僅相當(dāng)于1/2的東莞人口。

對(duì)于惠州樓市逆勢(shì)飆升，深惠君認(rèn)為主要有三大原因：

第一，深莞限購(gòu)政策收緊，外溢需求劇增

去年深莞限購(gòu)政策出臺(tái)后，2021開(kāi)年，深莞調(diào)控便又大招頻現(xiàn)。先是深圳1月調(diào)高購(gòu)房資格審查門檻，2月再度加碼，出臺(tái)新政，銀行嚴(yán)查各類信貸資料，二手房評(píng)估貸款額受限，強(qiáng)力擠壓投機(jī)需求！

隨后，東莞緊跟深圳連夜發(fā)文宣布“限購(gòu)升級(jí)”。隨著深圳、東莞買房門檻越來(lái)越高，深莞剛需一族唯有看向?yàn)硡^(qū)其他城市。而惠州，作為粵港澳大灣區(qū)的腹地，毗鄰廣深莞三城，無(wú)縫對(duì)接城市之間的產(chǎn)業(yè)資源以及經(jīng)濟(jì)往來(lái)，地緣優(yōu)勢(shì)無(wú)可替代。

第二，粵港澳大灣區(qū)唯一不限購(gòu)城市

翻開(kāi)大灣區(qū)地圖，你便能明了，不管是臨近的廣州、東莞、深圳，還是距離較遠(yuǎn)的佛山、江門、中山、珠海，沒(méi)有一座城市不限購(gòu)的，也極少有其它城市房?jī)r(jià)比惠州低。

值得注意的是，就連深汕合作區(qū)也實(shí)行限購(gòu)政策，唯獨(dú)謹(jǐn)小慎微地避開(kāi)了惠州。而對(duì)于非廣東省戶口的剛需人群，不限購(gòu)的惠州，好比是一束耀眼而溫暖的光，照亮了回家的路。

第三、軌道交通大爆發(fā)，臨深價(jià)值凸顯

自惠州機(jī)場(chǎng)正式投入運(yùn)營(yíng)后，便與莞惠城軌、廈深高鐵共同形成了“機(jī)場(chǎng)+高鐵”時(shí)代，惠州軌道交通格局瞬間打開(kāi)，進(jìn)一步邁向一流城市。

此外，今年兩會(huì)明確將加快贛深高鐵、廣汕高鐵等軌道建設(shè)，并且規(guī)劃中的惠州地鐵1號(hào)線將打破惠州的“無(wú)地鐵時(shí)代”！

未來(lái)，惠州地鐵1號(hào)線將與深圳地鐵14、16號(hào)線快速接駁，實(shí)現(xiàn)惠州深圳無(wú)縫往來(lái)，加速融入“大深圳都市圈”！惠州的臨深價(jià)值迅速提升，房?jī)r(jià)當(dāng)然也會(huì)水漲船高。

當(dāng)然，影響房?jī)r(jià)的因素還有很多，這里不再一一贅述。

肉眼可見(jiàn)，2020年以來(lái)，惠州發(fā)展速度不斷加快，不論是贛深高鐵等交通建設(shè)、眾多大項(xiàng)目簽約動(dòng)工，還是城市改造的速度，都在提檔加速。如此勢(shì)頭下，惠州的房地產(chǎn)市場(chǎng)自然越來(lái)越被看好！

高調(diào)的惠州樓市，會(huì)遭遇限購(gòu)調(diào)控嗎？

惠州看上去這么猛，會(huì)不會(huì)遭遇嚴(yán)厲調(diào)控呢？甚至限購(gòu)？深惠君覺(jué)得，不能百分百排除這種可能。

因?yàn)檫^(guò)去有好幾次，惠州都差點(diǎn)被限購(gòu)。大亞灣就曾掀起過(guò)一場(chǎng)惠州版“限購(gòu)”小風(fēng)波。2018年，官方宣布，為打擊投機(jī)炒房行為，對(duì)一次性購(gòu)買3套以上（含3套）的購(gòu)房行為采取暫緩網(wǎng)簽。

但這場(chǎng)“雷聲大雨滴小”的“限制性購(gòu)買”操作，實(shí)質(zhì)上對(duì)惠州樓市沒(méi)啥影響。

但是，2019年官方也明確了惠州將延續(xù)限價(jià)令政策，穩(wěn)定房?jī)r(jià)和穩(wěn)定預(yù)期依然是調(diào)控的目標(biāo)。

如今，惠州部分熱門樓盤依舊火熱，單價(jià)居高不下。2020年臨深大盤玖御府備案單價(jià)高達(dá)29990元/㎡，與3萬(wàn)元僅10元之差。

盡管深惠君之前分析過(guò)，惠州房?jī)r(jià)捅破3萬(wàn)/㎡天花板的可能性很小，但是如果房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲，惠州會(huì)否也將被迫加入“限購(gòu)”隊(duì)伍呢？

我們先來(lái)預(yù)測(cè)下。假設(shè)惠州限購(gòu)會(huì)出現(xiàn)什么情況。

實(shí)話說(shuō)，與深圳、東莞不同的是，目前的惠州缺少?gòu)?qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐，石化、電子信息、旅游等支柱產(chǎn)業(yè)從體量上來(lái)看都還相對(duì)薄弱，經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)依賴挺大。

過(guò)去，惠州工業(yè)發(fā)展得到的支持明顯低于房地產(chǎn)，工業(yè)用地占比、工業(yè)貸款占比、工業(yè)投資都不高，惠州對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)極度依賴。

在2014-2018年間，惠州全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資合計(jì)3893.5億元，比工業(yè)投資多630億元，占固定資產(chǎn)投資的40.7%。

可以說(shuō)，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)幾乎占據(jù)了惠州投資體量的半壁江山！倘若實(shí)行限購(gòu)，嚴(yán)重依賴外地客的惠州房地產(chǎn)很可能會(huì)遭遇重創(chuàng)，進(jìn)而恐將導(dǎo)致惠州GDP遭遇大幅下滑。

這會(huì)給惠州帶來(lái)怎樣的負(fù)面影響呢？

作為關(guān)聯(lián)上下游60多個(gè)行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，如果遭遇重創(chuàng)，很可能發(fā)生多米諾骨牌效應(yīng)，就是企業(yè)“倒閉潮”，失業(yè)率驟然加劇，經(jīng)濟(jì)倒退。

如號(hào)稱“世界工廠”的東莞在2008年金融危機(jī)后，經(jīng)濟(jì)增速一度斷崖式下滑，遭遇了一段倒閉潮的低潮后才得以轉(zhuǎn)型升級(jí)。

相比之下，作為一線城市，深圳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)成熟，目前新興產(chǎn)業(yè)GDP占比40.9%，先進(jìn)制造業(yè)占工業(yè)比重超70%；服務(wù)業(yè)占GDP比重60.5%，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)占服務(wù)業(yè)比重提高至70%以上。

而東莞擁有松山湖科技產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)力支撐，據(jù)2019年官方宣布，東莞民營(yíng)工業(yè)增加值連續(xù)12個(gè)月保持雙位數(shù)增長(zhǎng)。

可見(jiàn)，深莞兩城的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已足以強(qiáng)力支撐其城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展！而惠州作為珠三角外向型經(jīng)濟(jì)城市，仍處于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型“陣痛期”，目前正蓄力加快轉(zhuǎn)型，加快融入大灣區(qū)城市群，共同推進(jìn)大灣區(qū)城市發(fā)展。

因此，深惠君認(rèn)為，惠州其實(shí)并不具備常規(guī)限購(gòu)的基礎(chǔ)條件，因?yàn)楹蠊珖?yán)重了，惠州目前承擔(dān)不起。所以，惠州常規(guī)性限購(gòu)的概率極低。

若不限購(gòu)，最可能祭出什么調(diào)控措施？

不過(guò)，鑒于兩會(huì)不斷強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的基調(diào)下，如若惠州房?jī)r(jià)依舊一路飄紅，惠州也是不是會(huì)折中出臺(tái)相關(guān)“準(zhǔn)限購(gòu)”調(diào)控政策呢，以穩(wěn)住惠州房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)呢？這個(gè)就無(wú)法排除。

比如，限制非惠州戶口的外地客戶僅購(gòu)買一套或兩套，或者區(qū)域性限購(gòu)。

目前，除了港澳和境外人士有所限制以及三年限售外，惠州全市范圍依舊是“限貸不限購(gòu)”政策：

惠州房貸條件要求

惠州全市不限購(gòu)，但是對(duì)房貸條件有要求。
其中無(wú)房無(wú)貸首付3成，有一套房或貸款未結(jié)清首付4成，套數(shù)認(rèn)定為三套及以上停貸，需全款購(gòu)買。
2017年4月9日后購(gòu)買商品住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可交易轉(zhuǎn)讓。

總之，在深惠君看來(lái)，惠州限購(gòu)肯定是最差的選項(xiàng)。除此之外，最有可能發(fā)生的調(diào)控手段會(huì)是什么？

參照粵港澳大灣區(qū)9個(gè)城市的限購(gòu)政策以及惠州近幾年的調(diào)控習(xí)慣，深惠君認(rèn)為，惠州最有可能會(huì)通過(guò)進(jìn)一步嚴(yán)控備案價(jià)、嚴(yán)查市場(chǎng)違規(guī)行為、抬高買房社保審核門檻、二套增加首付額度等措施來(lái)穩(wěn)住惠州房?jī)r(jià)上漲，打擊炒房行為。

圖源：珠海房姐

過(guò)去，曾有網(wǎng)友評(píng)論“深圳強(qiáng)則惠州強(qiáng)”，一針見(jiàn)血道破了惠州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀。不過(guò)，在粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃推進(jìn)下，深惠君認(rèn)為，惠州必須自強(qiáng)自立，加快轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)升級(jí)，盡早脫離產(chǎn)業(yè)“陣痛期”，才能逐漸降低對(duì)房地產(chǎn)的依賴，實(shí)現(xiàn)更強(qiáng)大的發(fā)展后勁。

而值得注意的是，今年兩會(huì)明確將全力推進(jìn)惠州軌道交通、產(chǎn)業(yè)大項(xiàng)目、大科學(xué)裝置建設(shè)等規(guī)劃落地，為惠州創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)活力以及發(fā)展后勁！

未來(lái)，我們將期待惠州高科技人才遍地開(kāi)花，城市人口大量流入，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)迅速完善優(yōu)化，成為大灣區(qū)城市群中一座活力滿滿的城市。