2026年《政府工作報(bào)告》明確提出，探索多渠道盤(pán)活存量商品房，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房，存量商品房收儲(chǔ)已成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。自2023年1月中國(guó)人民銀行推出專項(xiàng)計(jì)劃啟動(dòng)試點(diǎn)以來(lái)，存量商品房收儲(chǔ)工作已開(kāi)展三年有余，全國(guó)已有超過(guò)60個(gè)城市出臺(tái)相關(guān)支持政策。

當(dāng)前，存量商品房收儲(chǔ)已從局部試點(diǎn)轉(zhuǎn)向規(guī)?；⒅贫然七M(jìn)，收購(gòu)主體從地方國(guó)企擴(kuò)展至市場(chǎng)化主體，收購(gòu)重點(diǎn)從新建商品房擴(kuò)展至二手房，全國(guó)范圍內(nèi)形成“中央定調(diào)、地方探索、國(guó)企主導(dǎo)、多元參與”的推進(jìn)格局，部分重點(diǎn)城市在收儲(chǔ)商品房用作保障房方面，形成了可復(fù)制、可推廣的典型模式與實(shí)施路徑。

01

URI城市租住盤(pán)點(diǎn)

各地典型案例與模式實(shí)踐

國(guó)資平臺(tái)牽頭收購(gòu)未售新房

再一城！全國(guó)安居系相繼發(fā)力，收儲(chǔ)浪潮加速度

合肥市在2024年出臺(tái)存量房收儲(chǔ)支持政策后，于2025年6月由本地安居集團(tuán)完成蜀山西宸原著項(xiàng)目138套存量住宅的收購(gòu)工作，這也是當(dāng)?shù)厥讉€(gè)將存量商品房轉(zhuǎn)為保障性租賃住房的落地項(xiàng)目。

同年8月，蜀山高科完成公園萬(wàn)象項(xiàng)目854套房源的收購(gòu)，成為市屬國(guó)資平臺(tái)跨區(qū)域收購(gòu)的首個(gè)成功案例。

這一模式的核心思路，是由國(guó)有運(yùn)營(yíng)主體以市場(chǎng)化方式收購(gòu)已竣工未網(wǎng)簽住宅或房企自持租賃物業(yè)，將其改造為保障性租賃住房或人才專項(xiàng)住房，在消化市場(chǎng)庫(kù)存的同時(shí)，補(bǔ)齊保障房供給短板，起到穩(wěn)定樓市的綜合作用，目前已成為全國(guó)存量房盤(pán)活的典型樣本。

▲圖：合肥城建公告

杭州：

定價(jià)機(jī)制市場(chǎng)化改革先行

杭州首例！收儲(chǔ)自持存量商品房轉(zhuǎn)保障房落地，惠及中高端白領(lǐng)

2025年5月，杭州市級(jí)安居集團(tuán)完成萬(wàn)科?河語(yǔ)光年府兩棟樓宇的整體收購(gòu)，成為市級(jí)層面首個(gè)存量房收儲(chǔ)項(xiàng)目。后續(xù)由集團(tuán)旗下專業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)寧巢負(fù)責(zé)管理，打造面向都市白領(lǐng)群體的服務(wù)型公寓產(chǎn)品。據(jù)URI調(diào)研發(fā)現(xiàn)，此次收購(gòu)價(jià)格在市場(chǎng)化價(jià)格的約3.5折左右，體現(xiàn)了極大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

該市首輪收儲(chǔ)以同區(qū)域重置價(jià)為核算上限，按照土地劃撥成本、建設(shè)成本與不高于5%的合理利潤(rùn)組合計(jì)價(jià)；同年11月啟動(dòng)的第二輪收儲(chǔ)不再設(shè)置價(jià)格上限，轉(zhuǎn)而結(jié)合政策要求、物業(yè)品質(zhì)、區(qū)域租金水平等因素綜合議價(jià)。

該項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后首日簽約率即達(dá)到80%，目前已實(shí)現(xiàn)滿租狀態(tài)，整套流程已形成房源篩選、價(jià)值評(píng)估、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、資金支持、運(yùn)營(yíng)管理的標(biāo)準(zhǔn)化閉環(huán)。

▲圖：杭州發(fā)改發(fā)布

青島：

專項(xiàng)債與再貸款聯(lián)動(dòng)融資

2025年12月，青島海發(fā)城市運(yùn)營(yíng)集團(tuán)在獲批1.6億元專項(xiàng)債的基礎(chǔ)上，聯(lián)合國(guó)開(kāi)行及工行、交行組成銀團(tuán)，獲得8100萬(wàn)元配套貸款，用于收購(gòu)市北區(qū)、城陽(yáng)區(qū)兩處小區(qū)共373套存量住宅，經(jīng)改造后可提供800套保障性租賃住房。

該項(xiàng)目創(chuàng)新采用“專項(xiàng)債+再貸款”組合融資模式，期限長(zhǎng)達(dá)30年，以財(cái)政資金為撬動(dòng)、政策性金融做支撐，搭建覆蓋項(xiàng)目全周期的資金保障體系，有效緩解收儲(chǔ)項(xiàng)目啟動(dòng)資金不足、融資成本偏高的問(wèn)題，為全國(guó)保障房籌資渠道多元化提供了參考范本。

▲圖：青島政務(wù)網(wǎng)發(fā)布

寧德霞浦：

央行再貸款首筆人才房支持

2025年12月22日，興業(yè)銀行寧德分行與霞浦縣國(guó)資公司合作，落地全國(guó)首筆使用央行保障性住房再貸款、用于存量房收購(gòu)并轉(zhuǎn)為人才住房的業(yè)務(wù)，投放金額4787萬(wàn)元。項(xiàng)目以“國(guó)資收購(gòu)+定向租賃”的方式，盤(pán)活138套、總面積超1.7萬(wàn)平方米的存量住宅，定向服務(wù)當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)企業(yè)人才安居需求。

此次業(yè)務(wù)是央行再貸款工具支持范圍擴(kuò)容后，首次直接投向人才房領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)了政策資金從全國(guó)性銀行、地方銀行到縣域項(xiàng)目的精準(zhǔn)傳導(dǎo)。項(xiàng)目在去庫(kù)存、增保障之外，也為縣域產(chǎn)業(yè)升級(jí)提供了配套支撐，具備較強(qiáng)的復(fù)制價(jià)值。

▲圖：中國(guó)金融新聞網(wǎng)發(fā)布

重慶潼南：

政策性銀行下沉支持區(qū)縣

2025年10月，農(nóng)發(fā)行潼南支行完成重慶市區(qū)縣首筆存量房收購(gòu)用于保障房的專項(xiàng)貸款投放，總額1.65億元，首期發(fā)放8569萬(wàn)元，貸款期限30年，資金專項(xiàng)用于收購(gòu)區(qū)內(nèi)兩個(gè)項(xiàng)目共378套已竣工存量住宅，用作保障性租賃住房。

該案例是政策性金融支持樓市平穩(wěn)發(fā)展的典型實(shí)踐，標(biāo)志著保障性住房再貸款政策在重慶非中心城區(qū)落地，既打通了政策性資金支持去庫(kù)存的路徑，也快速提升了保障房供應(yīng)能力，為其他區(qū)縣提供了可借鑒的操作方式。

▲圖：潼南區(qū)政府辦公室發(fā)布

荊門(mén)：

“購(gòu)存助?！斌w系化推進(jìn)

2025年6月，荊門(mén)出臺(tái)中心城區(qū)配售型保障房管理細(xì)則，明確存量房收購(gòu)用于保障房的管理規(guī)則，并搭建配售型保障房輪候系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)常態(tài)化申請(qǐng)與規(guī)范化分配。資金端通過(guò)專項(xiàng)債、商業(yè)銀行貸款、保障性住房再貸款等多渠道籌集，支持規(guī)?；召?gòu)；執(zhí)行端明確房源標(biāo)準(zhǔn)與定價(jià)規(guī)則，實(shí)行封閉運(yùn)行并建立回購(gòu)與流轉(zhuǎn)機(jī)制；組織端成立由市長(zhǎng)牽頭的專項(xiàng)工作組，建立調(diào)度、督辦等配套機(jī)制。

截至2025年11月，當(dāng)?shù)匾牙塾?jì)收購(gòu)存量商品房651套，同時(shí)利用銀行貸款收購(gòu)599套用于市場(chǎng)化租賃住房，在盤(pán)活存量的同時(shí)拓寬保障房來(lái)源，實(shí)現(xiàn)多重目標(biāo)協(xié)同。

▲圖：荊門(mén)

收購(gòu)置換模式激活二手房

官宣！上海試點(diǎn)收購(gòu)二手房轉(zhuǎn)保租房，三區(qū)率先啟幕2026年2月，上海在靜安、浦東、徐匯三區(qū)啟動(dòng)二手房收購(gòu)轉(zhuǎn)為保租房試點(diǎn)，重點(diǎn)選取房齡較老、戶型偏小的存量住宅。

官宣！上海試點(diǎn)收購(gòu)二手房轉(zhuǎn)保租房，三區(qū)率先啟幕3月31日，靜安區(qū)完成全市首單“住房收購(gòu)置換”簽約，標(biāo)志新模式正式落地。該模式由區(qū)屬保障房公司作為執(zhí)行主體，按照市場(chǎng)化規(guī)則開(kāi)展房源摸排、洽談、收購(gòu)與改造，主要收購(gòu)產(chǎn)權(quán)清晰、總價(jià)適中的成套小戶型住宅。

通過(guò)國(guó)企提供穩(wěn)定收購(gòu)渠道與透明評(píng)估流程，解決二手房交易周期長(zhǎng)、流程復(fù)雜、流動(dòng)性不足等痛點(diǎn)，為業(yè)主提供市場(chǎng)化交易之外的穩(wěn)妥選擇。

▲圖：上海市首例“住房收購(gòu)置換”模式在靜安區(qū)簽約

02

存量房收儲(chǔ)運(yùn)作模式與流程機(jī)制研究

-- 基于URI城市租住研究分析

01

實(shí)施主體選擇

各地通常確定1—2家地方國(guó)企作為主要收購(gòu)方，要求企業(yè)及集團(tuán)不屬于政府融資平臺(tái)，且滿足銀行授信條件。除國(guó)資平臺(tái)外，市場(chǎng)化租賃機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)管理公司、PPP合作主體也逐步參與其中，包括多方合資運(yùn)營(yíng)平臺(tái)、專業(yè)住房投資基金、建工集團(tuán)下屬運(yùn)營(yíng)企業(yè)等，均已開(kāi)展存量房收購(gòu)租賃業(yè)務(wù)。

02

房源準(zhǔn)入要求

收儲(chǔ)房源需滿足五證齊全、完成竣工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)清晰無(wú)瑕疵、無(wú)抵押查封等限制條件。配售型保障房單套面積不超過(guò)140平方米，保障性租賃住房不超過(guò)100平方米，優(yōu)先選擇交通與配套成熟的整棟、整單元房源。

03

實(shí)施流程設(shè)計(jì)

部分城市同步搭建保障房需求庫(kù)與存量房房源庫(kù)，一方面收集保障對(duì)象的區(qū)位、戶型、面積偏好，另一方面全面梳理轄區(qū)庫(kù)存房源，實(shí)現(xiàn)供需精準(zhǔn)對(duì)接。

04

資金籌措方式

目前已形成專項(xiàng)債、再貸款、銀團(tuán)貸款、政策性銀行貸款等多元資金組合，并持續(xù)創(chuàng)新模式。青島通過(guò)債貸組合降低成本；寧德霞浦實(shí)現(xiàn)資金定向投向人才項(xiàng)目；上海靜安采用配建資金、自有資金、商業(yè)銀行貸款相結(jié)合的市場(chǎng)化融資結(jié)構(gòu)，以租金回流實(shí)現(xiàn)投入、運(yùn)營(yíng)、再投入的良性循環(huán)。

05

定價(jià)方式分類

當(dāng)前主流定價(jià)方式分為三類：

1.重置成本定價(jià)：以蘭州、惠州、銀川、青島、沈陽(yáng)、西安等城市為代表，以同區(qū)域保障房重置價(jià)為上限，按土地、建設(shè)成本加合理利潤(rùn)核算；西安、福州等地將配售價(jià)格定為同地段商品房?jī)r(jià)約五折。

2.市場(chǎng)比較定價(jià)：杭州、廣州等參照周邊市場(chǎng)價(jià)格或土地與建設(shè)成本定價(jià)，臨安區(qū)域以不超過(guò)周邊房源估價(jià)為上限。

3.市場(chǎng)化協(xié)商定價(jià)：杭州第二輪收儲(chǔ)取消價(jià)格上限，由各方協(xié)商確定最終價(jià)格。

03

URI城市租住總結(jié)

存量房收儲(chǔ)轉(zhuǎn)保障房的可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)

01

政策機(jī)制：頂層指引與地方自主相結(jié)合

中央在收購(gòu)主體、定價(jià)方式、使用用途等方面給予地方更大操作空間，收購(gòu)價(jià)格可在重置成本與市場(chǎng)價(jià)之間協(xié)商確定，房源可用于保障性租賃住房、人才公寓、安置住房、員工宿舍等多種場(chǎng)景。地方可組建跨部門(mén)專班統(tǒng)籌項(xiàng)目篩選、融資、審批等環(huán)節(jié)，重慶、荊門(mén)等地建立周度統(tǒng)計(jì)、月度調(diào)度機(jī)制提升效率。

02

資金模式：多元化工具組合使用

已形成財(cái)政工具、央行政策工具、市場(chǎng)化融資相結(jié)合的體系，資金來(lái)源包括地方專項(xiàng)債、3000億元保障性住房再貸款、1000億元租賃住房貸款支持計(jì)劃、商業(yè)銀行團(tuán)體購(gòu)房貸款、公積金增值收益直接投資、社會(huì)資本參與等，各地可根據(jù)財(cái)力與項(xiàng)目需求靈活搭配。

03

運(yùn)營(yíng)管理：市場(chǎng)化、專業(yè)化、精細(xì)化

資產(chǎn)配置可采用優(yōu)劣搭配策略，用核心區(qū)高收益項(xiàng)目平衡郊區(qū)項(xiàng)目現(xiàn)金流；優(yōu)先布局軌交、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商圈、學(xué)校周邊房源，以需求定收購(gòu)規(guī)模，避免無(wú)效投入；運(yùn)營(yíng)端引入專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)或設(shè)立專屬運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，通過(guò)智慧管理、社群服務(wù)、售后維護(hù)提升出租率與居住滿意度。

04

風(fēng)險(xiǎn)控制：全流程閉環(huán)管理

設(shè)立保障房資金專戶，執(zhí)行收購(gòu)、改造、運(yùn)營(yíng)、還款的閉環(huán)管理，優(yōu)先用于債務(wù)化解與保交樓；嚴(yán)格核驗(yàn)房源產(chǎn)權(quán)狀況，規(guī)避法律糾紛；通過(guò)項(xiàng)目差異化定位、租客優(yōu)惠政策、財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)購(gòu)買等方式穩(wěn)定現(xiàn)金流；在協(xié)議中明確REITs、資產(chǎn)出售、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等退出路徑，實(shí)現(xiàn)資金回籠與循環(huán)使用。

存量商品房收儲(chǔ)工作的核心邏輯，在于以政策為引導(dǎo)、以金融為撬動(dòng)、以市場(chǎng)為手段、以閉環(huán)為保障。各地可結(jié)合自身財(cái)政狀況、存量房源結(jié)構(gòu)、保障房需求特點(diǎn)，靈活選用各類模式與工具，在維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的同時(shí)，健全住房保障體系，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)價(jià)值與經(jīng)濟(jì)價(jià)值的統(tǒng)一。

內(nèi)容來(lái)源：公開(kāi)信息、URI調(diào)研及data bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:繁花

內(nèi)容復(fù)核:韓曉

運(yùn)營(yíng)編輯:樹(shù)懶