作者 | 燕大

今天，中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域，迎來(lái)了一個(gè)標(biāo)志性的拐點(diǎn)時(shí)刻。

核心人物許家印被抓兩年零6個(gè)月之后，傳來(lái)恒大集團(tuán)、恒大地產(chǎn)以及許家印案三案同時(shí)在廣東深圳中院公開(kāi)開(kāi)庭審理。

恒大集團(tuán)的罪名包括：非法吸收公眾存款、集資詐騙、違法發(fā)放貸款、欺詐發(fā)行證券、違規(guī)披露重要信息、單位行賄；恒大地產(chǎn)的罪名則是：欺詐發(fā)行證券；

大家最關(guān)心的許家印，罪名包括：非法吸收公眾存款、集資詐騙、違法發(fā)放貸款、違法運(yùn)用資金、欺詐發(fā)行證券、違規(guī)披露重要信息、職務(wù)侵占、單位行賄。

當(dāng)法槌在深圳敲響，當(dāng)許家印當(dāng)庭認(rèn)罪悔罪，正式宣告一個(gè)叱咤中國(guó)地產(chǎn)三十年的梟雄時(shí)代，徹底結(jié)束。

這不僅是對(duì)一家企業(yè)一個(gè)人的法律審判，更是對(duì)過(guò)去房地產(chǎn)野蠻生長(zhǎng)年代的全盤清算，是行業(yè)從狂飆突進(jìn)轉(zhuǎn)向理性規(guī)范的歷史分水嶺，其意義遠(yuǎn)超個(gè)案本身。

回顧過(guò)往，許家印和他的恒大曾是中國(guó)房地產(chǎn)黃金時(shí)代最耀眼的符號(hào)。92年放棄河南舞陽(yáng)鋼鐵廠的鐵飯碗南下深圳，從貿(mào)易公司業(yè)務(wù)員干起，94年轉(zhuǎn)戰(zhàn)廣州地產(chǎn)，操盤收割項(xiàng)目“珠島花園”，以“小面積、低價(jià)位、迅速開(kāi)發(fā)、迅速銷售”的短頻快模式一戰(zhàn)成名。

之后許成立恒大單干，以高杠桿、高周轉(zhuǎn)的模式激進(jìn)擴(kuò)張，2009年恒大在香港上市，市值突破700億，許家印登頂中國(guó)首富。此后十年恒大在全國(guó)擴(kuò)張，2017年市值超過(guò)4000億港元，許家印也再次登頂首富。

恒大在崛起的過(guò)程中，踩中了城鎮(zhèn)化浪潮、貨幣寬松、預(yù)售制紅利以及金融加持的時(shí)代風(fēng)口，恒大“拿地即暴富、舉債即發(fā)展”的成功路徑成為行業(yè)共識(shí)，無(wú)數(shù)房企跟風(fēng)狂奔，拿地、加杠桿、玩資本、搞多元化，將規(guī)模至上、負(fù)債驅(qū)動(dòng)、野蠻擴(kuò)張演繹到極致，整個(gè)行業(yè)都在高負(fù)債的狂歡中越走越遠(yuǎn)。

高負(fù)債高杠桿加到極致，賣房回籠的資金、融資的資金加在一起無(wú)法覆蓋支出，資金鏈崩塌就是在一瞬間。

2021年恒大債務(wù)雷被掀開(kāi)，在暴雷前夕老許的妻子悄然變成了前妻，揭開(kāi)蓋子后廣東工作組進(jìn)駐恒大，中間兩年多時(shí)間多次曝出許家印保交樓、化解債務(wù)新聞，最終沒(méi)能化解恒大的危機(jī)。

到了23年7月，距離恒大停牌近16個(gè)月，眼看要到除牌期限，恒大終于公開(kāi)賬本，結(jié)果爆了個(gè)超級(jí)大雷——為了融資，恒大2019、2020年財(cái)報(bào)造假，造假收入分別超當(dāng)年總收入的50%和78%，兩年總共虛增5600多億營(yíng)收，虛增利潤(rùn)約920億。

之后恒大以這個(gè)假營(yíng)收假利潤(rùn)獲得的債券融資，則全部涉嫌欺詐，這也是為什么恒大集團(tuán)、恒大地產(chǎn)以及許家印本人的罪名里都包含“欺詐發(fā)行證券”的核心原因。

2023年十一前夕網(wǎng)傳許家印被抓，與他一同被抓的還有主導(dǎo)恒大財(cái)富的二兒子、前首席財(cái)務(wù)官及一眾核心管理人。

自此，由于同時(shí)涉及到海內(nèi)外資產(chǎn)、投資人以及債務(wù)人，恒大進(jìn)入漫長(zhǎng)的化解債務(wù)和處置資產(chǎn)過(guò)程。

現(xiàn)在恒大和許家印雙雙被審，其意義遠(yuǎn)超個(gè)案本身。

過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間房地產(chǎn)行業(yè)陷入無(wú)序擴(kuò)張、監(jiān)管缺位以及資本任性，隨著恒大與許家印被審，標(biāo)志著整個(gè)行業(yè)從無(wú)序野蠻轉(zhuǎn)向理性規(guī)范的歷史分水嶺。

這場(chǎng)審判，徹底撕下了房地產(chǎn)高杠桿、高負(fù)債模式的最后遮羞布，宣告以前那種高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的野蠻擴(kuò)張模式已經(jīng)徹底成為過(guò)去式，規(guī)范合規(guī)、低負(fù)債將成為主流。

以前那種大規(guī)模瘋狂拿地、地王頻現(xiàn)、高擴(kuò)張的時(shí)代結(jié)束了，換句話說(shuō)，新房大開(kāi)發(fā)時(shí)代徹底的結(jié)束了，房企或者說(shuō)這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都不可能再盲目擴(kuò)張。

再延伸來(lái)看，這場(chǎng)審判也預(yù)示著由民營(yíng)資本主導(dǎo)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局可能一去不復(fù)返了，很大概率未來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將全面由國(guó)央企主導(dǎo)，從新房的拿地建設(shè)，到二手房的收儲(chǔ)流通，民營(yíng)房企可參與的方向越來(lái)越窄。

換句話說(shuō)，過(guò)去那種遍地建設(shè)新房的時(shí)代再也回不去了，以后主要是存量時(shí)代，二手房或存量房將成為主流，二手房交易將成為主場(chǎng)。

那么回過(guò)頭來(lái)看，距離房地產(chǎn)巔峰過(guò)去了六年，恒大和許家印也雙雙被審，意不意味著房地產(chǎn)觸底了？

根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，截至今年1月，四個(gè)一線城市的二手房?jī)r(jià)格距離2021年的歷史高點(diǎn)——北京下降了38.3%，上海下降了39.6，廣州下降了40.4%，深圳下降了44.3%，也就是幾乎都回到了近十年前的水平。

最近從表現(xiàn)上來(lái)看，在政策的強(qiáng)力加持下，京滬二手房“小陽(yáng)春”行情顯現(xiàn)，二手房表現(xiàn)繼續(xù)強(qiáng)于新房，很多人已經(jīng)在下手抄底，有些房東也在取消掛牌甚至加價(jià)出售。

另外前幾天高盛發(fā)布報(bào)告表示，預(yù)計(jì)上海和深圳的房?jī)r(jià)將在2025年底至2028年底期間上漲15%。

市場(chǎng)的主流觀點(diǎn)是，現(xiàn)在房地產(chǎn)已經(jīng)走完了“L型”走勢(shì)的那一豎，開(kāi)始走“L型”的一橫，處于筑底階段，也就是止跌回穩(wěn)階段。

不過(guò)具體來(lái)看，房?jī)r(jià)，尤其是二手房到底怎么走，具體取決于城市區(qū)位、就業(yè)、收入、人口年齡組成結(jié)構(gòu)等等，因城因區(qū)而異，也因人而異。

因?yàn)殡S著年輕人達(dá)峰，樓市的分化不可避免，有漲也有跌，具體到某一個(gè)城市就要看區(qū)位、看人口結(jié)構(gòu)，而非一概而論。

許家印和恒大被審，意味著地產(chǎn)瘋狂擴(kuò)張徹底結(jié)束，同理，全民扎堆買房帶來(lái)的全面普漲也宣告結(jié)束。