4月14日，A股房地產(chǎn)板塊拉升，成分股南山控股（002314.SZ）、盈信發(fā)展（000620.SZ）漲停，西藏城投（600773.SH）、黑牡丹（600510.SH）漲超6%，世聯(lián)行（002285.SZ）、*ST金科（000656.SZ）、*ST陽(yáng)光（000608.SZ）漲超5%。

中指研究院監(jiān)測(cè)顯示，3月一線城市住宅租金集體上漲，北上深環(huán)比漲幅在0.4%左右，幅度排名50個(gè)城市前三。隨著“返工潮”等季節(jié)性效應(yīng)減退，重點(diǎn)城市住房租賃市場(chǎng)將回歸常態(tài)運(yùn)行。

3月租房市場(chǎng)回暖明顯

住房租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)階段性回暖，尤其是一線城市租金的集體上漲，成為樓市企穩(wěn)的又一積極信號(hào)。

中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2026年3月份，全國(guó)50個(gè)城市住宅平均租金為34.00元/平方米/月，環(huán)比上漲0.09%，其中住宅平均租金環(huán)比上漲的城市有23個(gè)。分城市能級(jí)來(lái)看，一線城市成為拉動(dòng)租金回升的核心力量，3月一線城市住宅平均租金為73.21元/平方米/月，環(huán)比上漲0.34%，而二線、三、四線代表城市租金則分別下跌0.04%、0.06%，呈現(xiàn)明顯的分化態(tài)勢(shì)。

具體來(lái)看，北京、上海、深圳三大一線城市表現(xiàn)尤為突出，3月住宅租金環(huán)比漲幅均在0.4%左右，位居全國(guó)50個(gè)監(jiān)測(cè)城市前三，其中深圳、北京漲幅均達(dá)0.41%。從城市內(nèi)部來(lái)看，租金上漲呈現(xiàn)“核心區(qū)域領(lǐng)跑”的特征。以北京為例，3月份除延慶、懷柔、密云、平谷四個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)外，其余12個(gè)轄區(qū)的住宅租金均實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲，其中海淀、昌平、通州、大興環(huán)比漲幅在0.5%以上，豐臺(tái)、朝陽(yáng)、石景山等漲幅在0.4%至0.5%之間，這些轄區(qū)均為產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁或外來(lái)人口分布較為密集的居住大區(qū)。上海、深圳等地也呈現(xiàn)類似規(guī)律，產(chǎn)業(yè)集聚、人口密集區(qū)域的租金上漲動(dòng)力更為充足。

值得注意的是，3月租金熱度不僅體現(xiàn)在普通住宅市場(chǎng)，集中式長(zhǎng)租市場(chǎng)也同步迎來(lái)普遍回升。中指研究院監(jiān)測(cè)顯示，3月北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、杭州、南京、成都、武漢等十大城市集中式長(zhǎng)租公寓租金均有所上漲，與普通住宅租金形成呼應(yīng)，共同反映出租賃市場(chǎng)的階段性活躍。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，3月一線城市租金集體上漲，核心驅(qū)動(dòng)力是春節(jié)后“返工潮”帶來(lái)的季節(jié)性租賃需求集中釋放。每年春節(jié)后都是我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的“傳統(tǒng)旺季”，務(wù)工人員返城就業(yè)、在職人員因工作變動(dòng)更換住所、高校畢業(yè)生進(jìn)入實(shí)習(xí)求職階段，在多重需求疊加之下，租賃需求集中爆發(fā)，推動(dòng)市場(chǎng)活躍度明顯提升，進(jìn)而帶動(dòng)租金回升。貝殼一位中介表示，近一個(gè)月來(lái)，租房帶看量比春節(jié)前增加一倍，租客增多帶動(dòng)市場(chǎng)活躍，優(yōu)質(zhì)房源掛牌周期明顯縮短。

供應(yīng)體系影響租賃市場(chǎng)

除了季節(jié)性因素，租金回暖也與租賃市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)變化密切相關(guān)。

近年來(lái)，受保租房持續(xù)入市、存量房源“售轉(zhuǎn)租”增多等因素影響，重點(diǎn)城市租賃房源供給持續(xù)增加，但一線城市依托強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)與持續(xù)的人口凈流入潛力，住房租賃市場(chǎng)需求根基依然穩(wěn)固，需求的集中釋放足以突破供給壓力，推動(dòng)租金企穩(wěn)回升。

相關(guān)業(yè)內(nèi)人士指出，租房需求占比總體并未下滑，這是租金企穩(wěn)并且在部分城市和區(qū)域有所回升的重要?jiǎng)恿Γ涣硪环矫?，近幾年房?jī)r(jià)的調(diào)整，使得在租金相對(duì)穩(wěn)定的條件下，租金收益率被動(dòng)抬升明顯，不少城市的租金收益率已超過國(guó)債收益水平，吸引更多機(jī)構(gòu)布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，市場(chǎng)租賃品質(zhì)穩(wěn)步提升，也推動(dòng)租金呈現(xiàn)修復(fù)性回升。

數(shù)據(jù)顯示，2026年3月份，50個(gè)城市平均租金房?jī)r(jià)比為2.26%，較去年同期提升0.12個(gè)百分點(diǎn)，較2023年年初低點(diǎn)提高0.29個(gè)百分點(diǎn)。其中，一線、二線和三、四線代表城市租金房?jī)r(jià)比分別為1.65%、2.36%、2.16%，租金回報(bào)率已接近綜合購(gòu)房成本，這也進(jìn)一步提升了租賃市場(chǎng)的投資吸引力。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，中長(zhǎng)期來(lái)看，“市場(chǎng)+保障”供應(yīng)體系將推動(dòng)保障性住房更多地影響租賃市場(chǎng)，更多新市民、青年將通過保租房解決居住需求。市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)也將不斷變化，逐步從個(gè)人房東占絕對(duì)主力，轉(zhuǎn)向多方并行，尤其是保租房、存量盤活、機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)比例不斷提升，優(yōu)質(zhì)房源供給增加，推動(dòng)租賃價(jià)格長(zhǎng)期穩(wěn)定，租金收益率保持在合理區(qū)間。

哪類房企將迎估值修復(fù)？

回到A股房地產(chǎn)板塊，對(duì)于今日逆勢(shì)拉升，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為這是政策預(yù)期、資金輪動(dòng)與情緒修復(fù)的短期共振，屬于脈沖式反彈，行業(yè)基本面尚未迎來(lái)根本性扭轉(zhuǎn)。市場(chǎng)共識(shí)在于，此輪地產(chǎn)復(fù)蘇將是結(jié)構(gòu)性的，而非全面普漲。

從空間上看，復(fù)蘇將從上海、深圳等核心城市向其他一、二線城市梯次傳導(dǎo)，三、四線城市回暖時(shí)間更晚；從產(chǎn)品上看，核心地段、優(yōu)質(zhì)物業(yè)的漲幅可能遠(yuǎn)超15%的整體均價(jià)預(yù)測(cè)，而非核心區(qū)域可能僅橫盤或小幅上漲；從企業(yè)上看，現(xiàn)金流穩(wěn)健、在核心城市擁有優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的國(guó)有房企，將率先迎來(lái)盈利和估值修復(fù)。

其中，越秀地產(chǎn)深耕核心城市布局，截至2025年底總土地儲(chǔ)備達(dá)1855萬(wàn)平方米，一、二線核心城市占比達(dá)94.4%，一半位于一線城市，2026年一季度以236億元權(quán)益拿地金額位居行業(yè)首位，其在北京、上海、廣州三城的銷售額占比超78%，無(wú)疑將成為核心城市復(fù)蘇的直接受益者。

保利發(fā)展同樣表現(xiàn)突出，2025年上半年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)纛~達(dá)160.17億元，位居A股房企前列，2026年一季度權(quán)益拿地金額達(dá)121億元，聚焦核心城市的布局策略使其具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力與復(fù)蘇潛力。

此外，綠城中國(guó)現(xiàn)金儲(chǔ)備充足，2025年底現(xiàn)金達(dá)632億元，現(xiàn)金短債比創(chuàng)歷史新高，2026年計(jì)劃新增1000億元貨值，重點(diǎn)深耕核心城市并挖掘優(yōu)質(zhì)地塊機(jī)會(huì)，有望在結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇中實(shí)現(xiàn)突破。