撰文 | 花姐

出品 |樓花網(wǎng)

每一個樓花，都是獨一無二的。

子彈飛了半個月。

北投棲澐灣給出了一份差不多定性的成績單：

網(wǎng)簽91套，去化率37%。

這份成績，看起來還不錯。但，波瀾不驚。

大家都很清楚，北投置業(yè)拿下棲澐灣地塊，已過去了兩年零十個月。

原本，當(dāng)下應(yīng)該是到了交付的日子。

沒有對比，就沒有傷害。

同在通州的中海玖樹滿和，今年3月12日領(lǐng)證，至今已網(wǎng)簽332套、均價5.15萬元/平米、去化率70%。

兩者的反差，是市場問題，拿地問題，還是產(chǎn)品問題呢？（北投棲澐灣更多信息，加花姐微信：louhuar007）

對于北投棲澐灣的表現(xiàn)，花姐有兩點看法：

1、開發(fā)時間過于漫長

在這過去的1000多天里，北投棲澐灣經(jīng)歷過領(lǐng)取規(guī)劃證、施工證、預(yù)售證，再到調(diào)規(guī)、改名。

推倒重來之后，有了陽臺贈送，將之前的證件全部注銷了，直到2026年3月28日，才重獲預(yù)售證。（詳見《情人節(jié)那天，這個樓盤注銷舊證》）

2、項目人事變動

北投棲澐灣的項目公司為北京北投宏象房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是北京北投置業(yè)有限公司的全資子公司，目前的法人是屈晨——北投置業(yè)總經(jīng)理。

北投置業(yè)是北京國資委旗下的二級企業(yè)，法人林海燕。

去年8月，北投棲澐灣調(diào)規(guī)時，出現(xiàn)了人事變動，李國輝出任總經(jīng)理，曹山山卸任。

經(jīng)歷如此“折騰”之后，難免挫敗了北投棲澐灣的士氣，且讓外界對它，有了些許信心不足。

不過，北投置業(yè)十分盡力，不惜代價調(diào)規(guī)，讓棲澐灣的產(chǎn)品，盡量搭上好房子的班車。

它的戶型南向有內(nèi)嵌式陽臺，半贈送，全封閉；北側(cè)全送封閉設(shè)備陽臺；側(cè)面和南面送飄窗。

但，即便如此，購房者的信心能否回來，還值得商榷。

新官上任的李國輝，選擇了棲澐灣降價出貨。

在花姐看來，這是一聰明的做法，先收回現(xiàn)金流，才是王道。

查看網(wǎng)簽記錄，北投棲澐灣的售價，為3.63萬元/平米。

這個價格，到底意味著什么？

花姐來給大家分析一下：

1、擬售單價至少下降1萬元/平米

在2025年1月，北投棲澐灣（云帆汀瀾）西區(qū)六棟樓495套房源，擬售均價在5.32萬-5.68元/㎡區(qū)間。

而重新領(lǐng)證后的它，擬售價3.96-4.63萬元/㎡。

2、實際縫差僅有1萬元/平米

北投棲澐灣拿地時的樓面價，約2.57萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價5.5萬元/平方米。

按實際網(wǎng)簽價3.63萬元/平米計算，房價與地價的縫差，僅為1.06萬元/平米。

這意味著，北投置業(yè)在棲澐灣身上，應(yīng)該不賺錢。

來看看它西北3.8公里處的金隅花溪云錦，目前的網(wǎng)簽價為5.25萬元/平米。

兩者一對比，價格懸殊了1.63萬元/平米。

根據(jù)以上兩點，北投棲澐灣的賬就很清楚了：

一是，25.9億元的拿地成本，外加三年來的資金成本；二是，每平米僅有1萬元的縫差，能否覆蓋建安、裝修等成本。

作為地方國企，北投置業(yè)誰來扛起棲澐灣的責(zé)任？（詳見《北投置業(yè)，遇到兩個關(guān)卡》）

當(dāng)然，對于購房者來說，棲澐灣3.63萬元/平米的售價，算是撿漏了。

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