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（來(lái)源：新行情）

投入越多，回報(bào)越大。

出品 | 新行情 作者 | 李響

曾經(jīng)，互聯(lián)網(wǎng)公司靠“輕資產(chǎn)、高增長(zhǎng)”打天下。

但現(xiàn)在，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)走進(jìn)了深水區(qū)，巨頭們爭(zhēng)相在核心城市落子布局，拿地蓋樓的步伐明顯加快。

阿里、騰訊、京東、美團(tuán)……自建總部或研發(fā)園區(qū)不再是新鮮事，幾乎成了標(biāo)配。

背后的原因很實(shí)在，公司大了，管理需要空間；搞技術(shù)攻堅(jiān)，得有像樣的實(shí)驗(yàn)室；再說(shuō)，一線城市的地皮，長(zhǎng)期來(lái)看就是硬通貨。

在這場(chǎng)從“輕”到“重”的大潮里，字節(jié)跳動(dòng)的動(dòng)作尤其搶眼，不僅出手快，手筆還大。

近日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)官網(wǎng)更新了一條信息，海淀區(qū)學(xué)院路東升科技園三期一塊科研用地完成出讓?zhuān)I(mǎi)家是北京云岫長(zhǎng)石科技有限公司，這家公司去年10月才注冊(cè)成立，注冊(cè)資本19.5億元，背后全資控股的正是字節(jié)跳動(dòng)。

圖源：北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)官網(wǎng)

圖源：天眼查

這塊地的成交總價(jià)是33.05億元，其中政府土地收益部分約3.67億元，地塊占地面積4.89萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積12.8萬(wàn)平方米，用途是辦公研發(fā)，出讓年限50年。按照合同約定，項(xiàng)目明年3月前必須開(kāi)工，2030年3月前竣工。

有意思的是，就在不到兩個(gè)月前，字節(jié)剛剛以28億元底價(jià)拿下海淀區(qū)藍(lán)景麗家收儲(chǔ)項(xiàng)目地塊，準(zhǔn)備建“抖音集團(tuán)數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園”。

地塊基本信息

也就是說(shuō)，2026年才剛開(kāi)局三個(gè)月，字節(jié)就在北京海淀連拿兩塊地，一口氣砸下61億元。

公開(kāi)信息顯示，這兩塊地都在海淀，藍(lán)景麗家項(xiàng)目位于中關(guān)村街道大鐘寺先導(dǎo)區(qū)，緊挨著字節(jié)之前買(mǎi)下的方恒時(shí)尚中心和大鐘寺中坤廣場(chǎng)。

而這次拿下的東升科技園地塊則在學(xué)院路雙泉堡地區(qū)，北邊靠著清華東路，西邊挨著小月河，地鐵15號(hào)線北沙灘站就在旁邊，往外走幾步就是學(xué)院路、五道口和中關(guān)村核心區(qū)，周邊3公里范圍內(nèi)有清華大學(xué)、北京大學(xué)、中國(guó)科學(xué)院，還有39所高校和100多家科研院所。

單從位置上看，字節(jié)這次無(wú)異于直接扎進(jìn)了中國(guó)智力資源最密集的心臟地帶。

值得注意的是，這塊地的出讓門(mén)檻并不低。北京市規(guī)自委明確規(guī)定，引入企業(yè)必須是人工智能、集成電路、腦機(jī)接口、量子信息這些未來(lái)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的標(biāo)桿企業(yè)，而且年稅收不能低于每平方米6萬(wàn)元，對(duì)區(qū)級(jí)財(cái)政貢獻(xiàn)不低于每平方米每年1200元。

說(shuō)白了，這塊地并不是有錢(qián)就能買(mǎi)下的。

但字節(jié)明顯是有備而來(lái)。早在拿地之前，字節(jié)已在海淀東升科技園三期整棟租下了1號(hào)樓，面積超過(guò)2萬(wàn)平方米，并在年初便拿下了裝修許可證。

圖源：北京住建委官網(wǎng)

如今，字節(jié)拿下東升科技園地塊，也在意料之中。

把時(shí)間線拉長(zhǎng)一點(diǎn)看，字節(jié)這幾年在北京的資產(chǎn)布局其實(shí)一直在穩(wěn)步推進(jìn)。

最早是方恒時(shí)尚中心，花費(fèi)大約50億元，建筑面積9萬(wàn)平方米，然后是大鐘寺中坤廣場(chǎng)，大概90億元，建筑面積43萬(wàn)平方米。

今年2月，字節(jié)再拿下藍(lán)景麗家地塊，28億元，規(guī)劃建筑面積9.68萬(wàn)平方米。

加上這次東升科技園三期地塊，33億元，12.8萬(wàn)平方米。

四筆交易下來(lái)，字節(jié)在北京自持自建的物業(yè)總面積達(dá)到了74.48萬(wàn)平方米。

這放到行業(yè)里是什么水平呢？

公開(kāi)信息顯示，阿里巴巴北京總部總建筑面積大約47萬(wàn)平方米，騰訊北京總部大樓是33.4萬(wàn)平方米。

字節(jié)作為后來(lái)者，在北京的不動(dòng)產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)超過(guò)了兩位老大哥。

從選址上看，字節(jié)跳動(dòng)的邏輯很清晰。方恒、中坤、藍(lán)景麗家三個(gè)項(xiàng)目全部扎在大鐘寺板塊，形成一片相對(duì)集中的辦公區(qū)域。

這次東升科技園地塊雖然位置稍有不同，但緊挨著清華北大和中科院，明顯是奔著研發(fā)去的。一邊是業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)中心，一邊是技術(shù)研發(fā)基地，分工明確。

為什么一家互聯(lián)網(wǎng)公司要花這么多錢(qián)買(mǎi)地建樓，其實(shí)也不難理解。

首先是體量擺在那里。根據(jù)彭博社預(yù)測(cè)，2025年字節(jié)跳動(dòng)總營(yíng)收大約1.31萬(wàn)億元人民幣，同比增長(zhǎng)20%，凈利潤(rùn)約3520億元，利潤(rùn)率接近27%。

另外，字節(jié)旗下產(chǎn)品矩陣包括抖音、TikTok、今日頭條、懂車(chē)帝、番茄小說(shuō)、紅果短劇、豆包、剪映、即夢(mèng)、火山引擎、飛書(shū)、汽水音樂(lè)等等，全球月活用戶(hù)加起來(lái)超過(guò)40億。

圖源：財(cái)小灶微博

這個(gè)量級(jí)的公司，幾萬(wàn)員工分散在十幾個(gè)租賃的寫(xiě)字樓里，管理和溝通成本確實(shí)很高。有自己的園區(qū)，辦公環(huán)境、信息安全、跨部門(mén)協(xié)作都會(huì)方便不少。

其次是研發(fā)需求越來(lái)越專(zhuān)業(yè)化。做AI大模型需要專(zhuān)門(mén)的算力基礎(chǔ)設(shè)施，做硬件相關(guān)研究需要實(shí)驗(yàn)室，這些都不是普通租來(lái)的寫(xiě)字樓能隨便改造的。自建園區(qū)可以從設(shè)計(jì)階段就把這些需求考慮進(jìn)去。

再一個(gè)，一線城市核心地段的不動(dòng)產(chǎn)本身也是資產(chǎn)配置的一部分?；ヂ?lián)網(wǎng)行業(yè)變化快，但北京海淀的地塊是稀缺資源，長(zhǎng)期持有對(duì)公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是有益的。

東升科技園這塊地還有一個(gè)值得注意的地方。地塊明確要求引入的企業(yè)必須是人工智能、集成電路、腦機(jī)接口、量子信息領(lǐng)域的標(biāo)桿企業(yè)，字節(jié)愿意接受這個(gè)條件，說(shuō)明他們?cè)谶@些方向上是有真實(shí)投入的。

過(guò)去大家提起字節(jié)跳動(dòng)，想到的可能是抖音、直播帶貨、推薦算法，基本都在應(yīng)用層和流量變現(xiàn)這個(gè)范疇。

但最近兩年他們的技術(shù)布局明顯在往底層走。豆包大模型在AI賽道跑得很快，火山引擎在云服務(wù)市場(chǎng)逐漸站穩(wěn)，即夢(mèng)在AIGC方向也有聲量。

圖源：應(yīng)用商店

這次把研發(fā)中心建到清華北大對(duì)面，離中科院一街之隔，顯然是希望離頂尖人才和前沿研究更近一些。

地塊合同約定的竣工時(shí)間是2030年3月，也就是說(shuō)，未來(lái)五年內(nèi)，字節(jié)會(huì)在學(xué)院路擁有一座全新的研發(fā)中心，專(zhuān)門(mén)用來(lái)做前沿技術(shù)攻關(guān)。

從更大的背景看，互聯(lián)網(wǎng)大廠拿地建樓已經(jīng)是一個(gè)普遍現(xiàn)象。

目前，阿里、騰訊、百度、京東、美團(tuán)，頭部玩家手里都有核心地段的地產(chǎn)資源。

比如騰訊，2024年以64.2億元拿下海淀區(qū)學(xué)院路北端A、B、C、J地塊的B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)及B23研發(fā)設(shè)計(jì)用地，以滿(mǎn)足辦公需求；2020年美團(tuán)以65.41億元拿下上海楊浦濱江地塊，用作美團(tuán)上?？萍贾行模?023年京東以31.12億元的底價(jià)拿下北京亦莊地塊，用于集中辦公和產(chǎn)業(yè)布局。

騰訊海淀購(gòu)入地塊位置

各家都在持續(xù)加碼。

行業(yè)發(fā)展到這個(gè)階段，輕資產(chǎn)還是重資產(chǎn)已經(jīng)不是一道選擇題，而是一個(gè)自然而然的結(jié)果，公司規(guī)模大到一定程度，自持物業(yè)帶來(lái)的穩(wěn)定性和自主性是租賃無(wú)法替代的。

字節(jié)跳動(dòng)從一個(gè)居民樓里起步的創(chuàng)業(yè)公司，到如今在北京擁有超過(guò)74萬(wàn)平方米的“龐然大物”，這個(gè)過(guò)程走了十幾年。

60多億在北京拿地，與其說(shuō)是需求所致，不如說(shuō)是發(fā)展到一定體量之后水到渠成的一步。

畢竟，對(duì)致力于推動(dòng)科技發(fā)展的大廠來(lái)說(shuō)，花幾十億在核心城市的核心地段為自己建一個(gè)研發(fā)基地，是一件再正常不過(guò)的事情。

本質(zhì)上看，字節(jié)拿地就是一家大公司在為下一個(gè)階段的發(fā)展做準(zhǔn)備，它希望能把研發(fā)放在離人才最近的地方，把資產(chǎn)配置在最穩(wěn)妥的地方，把空間留給最需要長(zhǎng)期投入的技術(shù)方向。

沒(méi)什么特別的，就是一家企業(yè)長(zhǎng)大了，必須得有自己的地盤(pán)。