來源：市場資訊

（來源：商聞）

2026年3月19日，長實集團開業(yè)績會。有人問李澤鉅，香港新出的幾塊住宅用地，你們拍不拍？李澤鉅的回答近乎斬釘截鐵：“只要回報合理，我們肯定上?！?/p>

其實看看財報數(shù)據(jù)就懂了，長實集團目前手握400多億港幣現(xiàn)金，凈負債率才2.3%。

熟悉李嘉誠的朋友都知道，他有個外號叫“周期之王”，這可不是白叫的。

2013到2016年，內(nèi)地樓市火得一塌糊涂，地王一個接一個。那時候大家瘋了一樣往里沖，李嘉誠卻在往外跑。廣州西城都薈、上海東方匯經(jīng)中心、北京盈科中心……一個個地標(biāo)性物業(yè)被他像甩包袱一樣賣掉。

最狠的是2017年，402億港幣把香港中環(huán)中心賣了，直接創(chuàng)下全球?qū)懽謽浅山患o錄。幾年下來，套現(xiàn)超過1700億。

后面的事大家都知道了，樓市寒冬來了，李嘉誠完美逃頂。

那這次回歸的錢是哪來的？其實很值得玩味——賣英國電網(wǎng)公司，預(yù)計能回籠千億港幣。高位變現(xiàn)歐洲資產(chǎn)，低位抄底中國核心地產(chǎn)，這一進一出，妥妥的跨市場套利教科書。

十年一個輪回。2026年春天，老船長帶著400億現(xiàn)金殺回來了。這意味著，在他眼里，現(xiàn)在的土地和房子，價格已經(jīng)跌到“合理回報區(qū)間”了。

那么問題來了，地產(chǎn)到底見底了沒？

三個信號，不太對勁

信號一：成交量突然火了

三月份，北上廣深的二手房成交量齊刷刷創(chuàng)了新高。成都、西安、南京這些強二線也跟著嗨了。20個重點城市二手房成交面積環(huán)比漲了117%，同比漲了28.6%。新房也漲了89%。

民生銀行的首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬說，這是憋了四年的剛需和改善需求，終于憋不住了。

但別高興太早，價格還在坑里蹲著呢。北上廣深的房價，比2021年高點跌了38%到44%，直接回到2016年的水平。深圳最慘，跌了44.3%。

“量先于價”這事兒，在日本和美國都發(fā)生過。泡沫破了之后，成交量先爬起來，價格在后面磨磨唧唧地跟。

我們現(xiàn)在可能就站在這個臨界點上。

信號二：政策和錢都來了

不過，政策面現(xiàn)在是真給面子。首套首付最低15%，房貸利率干到“2時代”，上百個城市取消了限購。白名單機制一落地，項目授信快上萬億。兩會直接喊話“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，《求是》雜志更狠：“政策一次性給足，別搞添油戰(zhàn)術(shù)”。

資金層面，30個重點城市的住宅租金回報率中位數(shù)到了2.06%，超過一半的小區(qū)超過2%。啥意思？你存銀行一年定期才1.5%左右，房租收益比利息還高了。這時候，房子的金融屬性就發(fā)生了一點微妙的變化。

與此同時，外資也聞著味兒來了。一季度大宗交易同比漲了82%，施羅德搞了個30億長三角基金，加拿大養(yǎng)老基金花了12.9億買了4個購物中心，險資也在動。這些“聰明錢”集體涌入，本身就是個信號。

信號三：新房供應(yīng)要斷檔了

2025年房地產(chǎn)開發(fā)投資比2021年高點腰斬了，跌了50%，比美國次貸危機還慘。新開工面積更是慘不忍睹，比巔峰期跌了74%，直接回到2004年的水平。

這就意味著，未來一到三年，新房供應(yīng)會嚴重不足。現(xiàn)在不買房，到時候想買可能都沒得選。

供給端的“休克療法”，正在強行把供需關(guān)系拉回平衡。

專家們吵起來了

樂觀派說，2026年就是底部。改善性需求還有50億平米的空間，庫存去得差不多了，成交量也回暖了?？硕鸲麻L丁祖昱直接說“2026年大概率是底部確認的一年”，任澤平更猛：“上漲是大勢所趨”。

不過，謹慎派并不這么看。摩根士丹利和瑞銀算了筆賬：一線城市租金回報率才1.84%，房貸利率3.06%，倒掛122個基點。按純租金回報算，房價可能還得再跌25%。再加上收入預(yù)期不行、人口老齡化，別高興太早。

三個回不去的趨勢

但不管樂觀還是悲觀，所有人都同意一件事：黃金時代真的一去不復(fù)返了。

第一，普漲沒了。 以后只有一線和強二線的核心區(qū)能打，人口流出的城市和遠郊，可能會像日本北海道、美國鐵銹帶一樣，陰跌幾十年。

第二，房子回歸居住屬性。租金回報率成了新錨點。別再想著買了就翻倍，以后買房子跟買債券差不多，圖的是穩(wěn)定租金和抗通脹。

第三，行業(yè)洗牌。 高杠桿、高周轉(zhuǎn)的玩法徹底玩完了。以后是低負債、合理回報的新模式。央國企靠融資成本優(yōu)勢吃肉，優(yōu)質(zhì)民企靠產(chǎn)品力喝湯。

到底見底了沒？

分城市看。

一線和強二線的核心區(qū)，底部基本確認了。成交量回暖、政策托底、資金涌入、供給收縮，這幾條湊一塊，國信證券認為“上半年有望率先確認底部”。

但三四線城市，還得熬。人口往外跑，庫存高，沒產(chǎn)業(yè)支撐，短期內(nèi)看不到頭。

從價格看，準確的說法是：成交量的底已經(jīng)看到了，價格的底還在摸索中。

中長期看，“十五五”期間會是筑底和分化的關(guān)鍵階段。中指研究院認為，到“十五五”中后期，市場有望慢慢走出調(diào)整，進入更穩(wěn)、更優(yōu)、品質(zhì)驅(qū)動的新階段。

李嘉誠的哲學(xué)

李嘉誠有句廣為人知的名言：“不賺最后一個銅板。”

2013年他跑路的時候，一堆人笑他看空中國、錯失良機。2026年他殺回來，又一堆人驚呼大佬抄底。

但人家從來不做短期預(yù)判，他做的是周期。

歷史總是重復(fù)：少數(shù)人在底部悄悄布局，大多數(shù)人在高位瘋狂追漲。樓市的至暗時刻正在過去，但全民炒房、人人暴富的瘋狂年代，可能永遠回不來了。

這是一個分化的時代，也是一個理性的時代。