界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

2026年一季度，香港樓市交出了一份遠(yuǎn)超預(yù)期的成績單。

香港中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2026年一季度，香港一手私人住宅共錄得5373宗買賣登記，涉及總金額628億港元，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)較去年同期分別急升38%及94%，創(chuàng)下歷年同期新高，呈現(xiàn)出不折不扣的“旺季”熱度。

價(jià)格方面同樣表現(xiàn)強(qiáng)勁。美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“美聯(lián)樓價(jià)指數(shù)”（大致反映兩周前簽署買賣合約的物業(yè)樓價(jià)）最新報(bào)141.5點(diǎn)，按周升0.45%，續(xù)創(chuàng)逾兩年新高；年內(nèi)至今累計(jì)上升5.04%，已逼近去年全年5.14%的升幅，樓價(jià)自2025年低位已累計(jì)反彈12.05%。

“往年首季多屬樓市傳統(tǒng)淡季，只有今年市況明顯‘反傳統(tǒng)’。樓市見底信號(hào)明確，目前樓價(jià)已較去年3月低位反彈超一成，買家普遍抱持‘遲買會(huì)貴’的心理，疊加‘大手客’（指同一買家于一個(gè)月內(nèi)在同一項(xiàng)目購入多于一個(gè)單位房源）掃貨潮，讓市場急速升溫，提早引發(fā)強(qiáng)勁的‘小陽春’�！敝性禺a(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰表示。

量價(jià)齊升全面復(fù)蘇

一手市場火爆的同時(shí)，二手市場同樣表現(xiàn)亮眼，香港樓市整體形成“一二手聯(lián)動(dòng)”的良性循環(huán)。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月份二手住宅錄得成交4621宗、金額358.4億港元，環(huán)比分別上漲18.1%及20.7%。據(jù)該機(jī)構(gòu)監(jiān)測，新春前二手樓市明顯升溫，月度成交宗數(shù)超過四千宗，創(chuàng)下2021年7月之后56個(gè)月的新高；成交金額則創(chuàng)下2023年3月之后36個(gè)月的新高。

從季度維度看，一季度香港二手住宅共錄得12449宗及949.1億港元，環(huán)比上升13.6%及12.4%。成交宗數(shù)為2021年第三季以來18個(gè)季度新高，成交金額為2022年第二季以來15個(gè)季度新高。

價(jià)格方面，美聯(lián)樓價(jià)指數(shù)持續(xù)上行。若按港島、九龍、新界三區(qū)劃分，樓價(jià)按周全線上升：“美聯(lián)港島樓價(jià)指數(shù)”報(bào)149.44點(diǎn)，按周升1.49%；“美聯(lián)九龍樓價(jià)指數(shù)”報(bào)148.35點(diǎn)，按周升0.57%；“美聯(lián)新界樓價(jià)指數(shù)”報(bào)128.01點(diǎn)，按周微升0.02%。年內(nèi)迄今，港島區(qū)累計(jì)升幅達(dá)6.87%，領(lǐng)跑全市；九龍區(qū)升6%，新界區(qū)升3.64%。

香港美聯(lián)信心指數(shù)與樓價(jià)指數(shù)走勢圖 圖源：美聯(lián)物業(yè)

租金同樣呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。2月份租金指數(shù)報(bào)200.8點(diǎn)，按月微升0.05%，再創(chuàng)歷史新高。利嘉閣地產(chǎn)研究部主管陳海潮預(yù)計(jì)，2026年全年租金可望再升約7%。

本輪香港樓市爆發(fā)并非偶然，背后是政策、金融與資產(chǎn)配置等多重邏輯的共振。

首先是政策層面的“撤辣”，2024年2月28日，香港特區(qū)政府撤銷所有住宅物業(yè)需求管理措施，釋放了被壓抑15至20年的購買力。市場由早期的“撿漏心理”轉(zhuǎn)向多元化支撐：自住改善、長線投資以及租賃需求共同驅(qū)動(dòng)。

更為關(guān)鍵的是，近年來香港各項(xiàng)人才引進(jìn)計(jì)劃成效卓著。過去三年各項(xiàng)人才入境計(jì)劃共接獲近60萬宗申請，逾41萬宗獲批，這些新來港人才不僅是租賃市場的堅(jiān)實(shí)支撐，更是未來置業(yè)安家的潛在生力軍。

再加上，香港自2024年底進(jìn)入降息周期，銀行利息下行、定期存款收益走低，進(jìn)一步強(qiáng)化了房產(chǎn)的配置吸引力。與此同時(shí)，2025年恒生指數(shù)全年上漲27.8%，香港IPO市場重奪全球第一。

新股市場持續(xù)活躍、港股走勢向好，財(cái)富效應(yīng)加速釋放，當(dāng)金融資產(chǎn)快速增值，配置核心地段的實(shí)物資產(chǎn)便成為高凈值人群最自然的避險(xiǎn)選擇。

內(nèi)地客撐起“半邊天”

香港樓市全面“撤辣”后，內(nèi)地買家與香港永久居民享有同等稅率，這一政策紅利在2026年首季持續(xù)發(fā)酵。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，2025年全年已錄得超過13500宗普通話拼音買家入市個(gè)案，連續(xù)兩年突破萬宗大關(guān)。進(jìn)入2026年，這一趨勢有增無減。

人才入境計(jì)劃是內(nèi)地客流入的核心驅(qū)動(dòng)力。過去三年，各項(xiàng)人才計(jì)劃共批出的超41萬宗申請中，有約30萬來自內(nèi)地。這些專才來港后，通�！跋茸夂筚I”，成為當(dāng)前香港樓市最堅(jiān)實(shí)的增量需求來源。

在香港剛剛過去的復(fù)活節(jié)與清明假期，界面新聞?dòng)浾咦咴L了位于九龍、灣仔地區(qū)的多家中介門店看到，盡管小長假出游分散了部分本地購買力，但前來咨詢的人依舊不少，其中也不乏一些內(nèi)地買家。

香港街頭貼滿房源海報(bào)的中介門店 界面新聞?dòng)浾?月拍攝

一位長期從事跨境房產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人張先生告訴記者：“除了深圳客戶，近期也有一些上海的客戶來咨詢。對于這部分客戶，我們看房團(tuán)還會(huì)送往返機(jī)票和酒店住宿�！�

值得關(guān)注的是，與以往“追漲殺跌”的投機(jī)形象不同，這一輪內(nèi)地買家更顯理性。

據(jù)界面新聞了解，這一輪樓市熱潮中，多數(shù)內(nèi)地買家普遍關(guān)注流動(dòng)性好、租金穩(wěn)定且有增值前景的房源。九龍和港島核心區(qū)的一些中小戶型成為他們的首選；而傳統(tǒng)豪宅區(qū)如九龍?zhí)�、何文田等，則更多吸引資產(chǎn)配置型的高凈值客戶。

比如啟德地區(qū)，近兩年來因多個(gè)住宅項(xiàng)目相繼落成，加上啟德體育園主場館及各類配套日漸完善，已成為租賃和買賣的熱門區(qū)域，尤其受到“專才”及留學(xué)生的青睞。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，僅今年1月至3月，啟德區(qū)便已錄得逾500宗租務(wù)成交，較去年同期大幅上升超過一倍。人才涌入與新盤供應(yīng)共同推動(dòng)租賃市場活躍，啟德正逐漸成為本港新興的居住與生活熱點(diǎn)。

整體來看，內(nèi)地買家已從過去的“突擊隊(duì)”變?yōu)椤俺ｑv軍”，成為香港樓市不可或缺的力量。

“大手客”掃貨潮

值得關(guān)注的是，在整體“旺市”的帶動(dòng)下，香港的新盤市場掀起近年罕見的“大手客”掃貨潮。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月20日，2026年首季全港新盤共錄得265宗“大手客”入市個(gè)案，創(chuàng)2008年以來同期新高。

這些大手買賣涉及單位合計(jì)695伙，總成交金額高達(dá)71.3億港元，單是大手客交易已占整體一手登記量超過一成。平均每組大手客的入市門檻高達(dá)2691萬港元。

與2025年同期的117宗相比，按年急升1.3倍；若對比“撤辣”前的2023年首季僅15宗，今年首季數(shù)據(jù)更是狂飆近17倍。

“這反映在市道全面復(fù)蘇下，實(shí)力投資者正傾巢而出，全方位進(jìn)攻新盤市場�！标愑澜茉u價(jià)道。

2026年首季“大手客”購入新盤排行表 圖源：中原地產(chǎn)

具體來看，新鴻基地產(chǎn)旗下的西沙灣“票王盤”SIERRA SEA成為首季最大贏家。該盤單季錄得166宗大手掃貨個(gè)案，涉及單位高達(dá)447伙，總成交金額27.5億港元；同時(shí)以1468宗登記及91.8億港元涉資額，榮登首季“最吸金”新盤。

除大型屋苑外，市區(qū)單幢盤同樣備受資金追捧。北角“嘉居·天后”錄得10組大手客（涉27個(gè)單位），油麻地“瑧爾”錄得8組大手客（涉33個(gè)單位）。

從掃貨規(guī)模看，今年一季度斥資購入兩伙的大手客多達(dá)160組；購入三伙的有55組；連掃四伙的買家亦有34組；更有12組“超級(jí)大手客”豪氣吞下5個(gè)或以上單位。

這種“大手客”現(xiàn)象在過去幾年極為罕見，既反映了實(shí)力投資者對后市的高度看好，也說明當(dāng)前香港樓價(jià)相對于資產(chǎn)價(jià)值仍具吸引力。

復(fù)蘇將延續(xù)

進(jìn)入2026年，國際投行集體看好香港樓市，紛紛上調(diào)房價(jià)預(yù)測。

摩根大通將2026年香港樓價(jià)升幅預(yù)測由原先的5%至7%大幅上調(diào)至10%至15%，并預(yù)期2027年樓價(jià)將進(jìn)一步上升約5%。該行指出，香港地產(chǎn)行業(yè)已由“復(fù)蘇初期”邁入“擴(kuò)張期”，在樂觀市場環(huán)境下，估值標(biāo)準(zhǔn)正從“股息收益率”轉(zhuǎn)向“資產(chǎn)凈值折讓”。

花旗則將香港今年樓價(jià)預(yù)測由上升3%調(diào)高至8%，認(rèn)為新增土地供應(yīng)少、住宅貨量逐步消化，加上外來人口需求及資本市場財(cái)富效應(yīng)，香港樓市將進(jìn)入數(shù)年上行周期。

從國際形勢來看，近期中東局勢波動(dòng)為全球經(jīng)濟(jì)增添了不確定性。但市場多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，這對香港樓市影響有限，反而有助于吸引避險(xiǎn)資金流入。香港作為內(nèi)地與全球市場之間的重要樞紐，是“避險(xiǎn)”與“分散風(fēng)險(xiǎn)”的理想配置地。中東局勢并未動(dòng)搖本地買家和投資者的信心。

據(jù)陳永杰預(yù)測，接下來伴隨購買力持續(xù)釋放，加上內(nèi)地客積極入市，香港樓市第二季一手成交或可達(dá)7000宗，市道有望保持強(qiáng)勁勢頭。