4月8日，杭州一場土拍打了將近四個(gè)小時(shí)。

濱江襄七房地塊——被網(wǎng)易、阿里等大廠包圍的一塊宅地——吸引了13家房企報(bào)名，127輪競價(jià)之后，華潤置地以39.5億元拿下，樓面價(jià)突破4.1萬元/平方米，溢價(jià)率46.83%。當(dāng)天杭州三宗地塊全部溢價(jià)成交，總攬金58.62億元。

杭州土拍大廳里的火熱，和不少地方土地市場的清冷，形成了今年一季度最刺眼的分界線。

01成交量沒怎么漲，但錢都往幾個(gè)地方擠

先說總量。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，一季度300城住宅用地成交規(guī)劃建面約7319萬平方米，同比下降5.9%。賣的地少了，但賣出的錢多了：土地出讓金3449億元，同比增長20.2%。成交量降了，成交金額反而漲了——答案只有一個(gè)：地價(jià)上來了，而且熱錢高度集中。

有多集中？一季度TOP20城市的土地出讓金，占全國比重已接近七成。杭州一季度的宅地出讓金就達(dá)到595.1億元，同比暴漲149%，排全國第一；平均溢價(jià)率43.2%，上海29%，成都也超過20%。

簡單翻譯一下：不是土地市場在全面回暖，而是好地段的“尖貨”在搶跑。那些在核心城市有優(yōu)質(zhì)地塊的地方，房企愿意砸錢；其他地方的，要么流拍，要么底價(jià)成交，有的甚至壓根兒沒掛牌。

02分化背后，藏著三重邏輯

為什么分化得這么嚴(yán)重？

第一，開發(fā)商在“掐尖”。賣房子賺不到錢，就要把有限的資金押在最穩(wěn)的地方。

國海證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家夏磊指出，今年一季度，北京雖然成交總建面同比下降，但成交金額569億元，是近五年同期最高——說明賣的每一塊地，都是掐尖挑出來的?？硕鹨蔡岬?，銷售TOP10房企一季度拿地金額同比增長162%，“頭尾分化”正在加劇。

第二，國家隊(duì)和民企都在擠同一扇門。

一季度百強(qiáng)房企拿地總額2895.8億元，同比增長30.6%，其中中海、華潤、綠城位列前三。但全口徑銷售TOP100房企中，近七成沒有新增土儲(chǔ)入賬。能上牌桌的玩家越來越少了。

第三，民企開始冒頭，但力量有限。

一季度22城拿地金額中，民企占比24%，比去年全年提升了7個(gè)百分點(diǎn)。上海3月土拍中，大華集團(tuán)拿下靜安大寧地塊，溢價(jià)率32.31%；3月杭州土拍，多家民企也參與了高溢價(jià)競拍。

民企在回來，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是主力——大部分民企依然沒有恢復(fù)信用發(fā)債的能力，只能挑最穩(wěn)妥的項(xiàng)目出手。

03真正該留意的，是房企的錢袋子

如果只看土拍溢價(jià)率，容易高估市場熱度。

一個(gè)基本事實(shí)是：房企的賬上現(xiàn)金，并沒有寬裕到可以大舉拿地的地步。國盛證券研報(bào)顯示，一季度房企到位資金同比仍下滑3.7%，定金及預(yù)收款同比下降1.1%，個(gè)人按揭貸款同比下降7%。債券融資方面，一季度行業(yè)發(fā)行規(guī)模同比銳減46.3%。

翻譯成大白話：賣房子收不上來錢，銀行放貸也緊，債券市場基本對民營房企關(guān)著門。資金面還在緊平衡，拿地的錢大多是“省出來的”，不是“賺出來的”。

這也解釋了為什么土地市場的熱度是“點(diǎn)狀”的——房企不是全面出擊，而是把子彈全部押在最穩(wěn)的幾個(gè)靶子上。這種策略對頭部企業(yè)來說可能有效，但對全國市場的拉動(dòng)作用極其有限。

04接下來盯住兩件事

第一，看二線城市能否接上棒。一季度能稱得上“熱”的城市，一只手?jǐn)?shù)得過來。如果到了二季度，除了北上杭，其他強(qiáng)二線城市——成都、蘇州、南京——的土拍熱度也能起來，分化的格局才有機(jī)會(huì)收斂。

第二，看房企的資金面是否改善。如果新房銷售繼續(xù)疲軟、融資渠道沒有明顯拓寬，那么當(dāng)前這批高溢價(jià)拿地的項(xiàng)目，將來能不能如期推向市場，本身就是個(gè)問號(hào)。一季度百強(qiáng)房企銷售總額同比下降10.2%，4月單月降幅進(jìn)一步擴(kuò)大到16.9%——銷售沒有企穩(wěn)，土地市場的熱度就缺乏持久的燃料。

土地市場永遠(yuǎn)先于樓市判斷方向。當(dāng)杭州的土拍大廳里競價(jià)聲此起彼伏時(shí)，全國大多數(shù)城市的規(guī)劃部門正在為一塊地能否順利掛牌發(fā)愁。這種冰火兩重天的局面，大概率還要持續(xù)下去。

畢竟，能站在牌桌前的玩家越來越少了，而坐在牌桌外的人，連牌都還沒摸到。