2026年一季度，“小陽(yáng)春”如約而至，重點(diǎn)城市二手房成交量環(huán)比翻倍。交通銀行副行長(zhǎng)周萬(wàn)阜甚至直言，3月按揭進(jìn)件量明顯上升，“這是市場(chǎng)企穩(wěn)的信號(hào)”。

但剛披露的2025年年報(bào)，狠狠澆了一盆冷水。

六大行個(gè)人住房貸款余額連續(xù)三年負(fù)增長(zhǎng)，且降幅逐年擴(kuò)大：2023年減少5000多億，2024年減少6000多億，2025年直接減少超7100億元，創(chuàng)下三年最大降幅。

截至2025年末，六大行房貸余額合計(jì)約25萬(wàn)億元，較2022年高點(diǎn)已縮水近1.9萬(wàn)億。工商銀行一家就少了超2000億，建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行緊隨其后。

更扎眼的是不良率。交通銀行、工商銀行的個(gè)人房貸不良率雙雙突破1%，分別達(dá)1.01%和1.06%。銀行一邊給負(fù)資產(chǎn)借款人“兩年寬限期”的傳聞流傳，一邊解釋“短期上行”——矛盾里藏著真實(shí)壓力。

為什么房貸越降越多？原因直白得可怕。

一是提前還款根本停不下來。當(dāng)前存量房貸平均利率約3.1%，放在存款利率“1%時(shí)代”和理財(cái)收益率持續(xù)下行的環(huán)境里，依然不低。2025年LPR僅下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期，很多人算賬后認(rèn)定：提前還貸就是最好的理財(cái)。

二是新房賣不動(dòng)。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年全國(guó)新建商品房銷售面積同比下降8.7%，銷售額下降12.6%，住宅銷售額更是跌了13%。新增房貸根本補(bǔ)不上提前還款的窟窿。

三是居民徹底不敢加杠桿了。首付比例降到15%，比原來砍了一半，但普通人反而更想多付首付、少貸款。二手房成交雖熱，卻是低總價(jià)房源為主，且一進(jìn)一出相互抵消——賣房的結(jié)清舊貸，買房的辦新按揭，銀行的房貸余額只是存量轉(zhuǎn)移，沒有凈增量。

這種“降杠桿”是全方位的。央行數(shù)據(jù)顯示，截至2025年末，全國(guó)信用卡和借貸合一卡數(shù)量降至6.96億張，較2022年峰值少了1.11億張。連小額消費(fèi)貸都在收縮，更何況房貸？

開發(fā)商也一樣謹(jǐn)慎。2026年一季度，300城住宅用地成交面積同比下降25.9%，土地出讓金驟降45.7%，房企只敢盯著核心城市優(yōu)質(zhì)地塊。

二手房成交量在走高，新房降幅在收窄，政策也在發(fā)力——這是事實(shí)。但房貸余額持續(xù)下降、居民主動(dòng)降杠桿、房企謹(jǐn)慎拿地，同樣是事實(shí)。

一個(gè)月的成交量回暖，遠(yuǎn)不足以喊出“樓市反轉(zhuǎn)”。預(yù)期的扭轉(zhuǎn)，從來不是一朝一夕的事。