最近有幾件事還挺重要的，但關(guān)注的人好像不太多，但我們將新聞連在一起后，草蛇灰線，還是能看出不少端倪。

最近，中建八局旗下投資發(fā)展公司更名為中建八局城市運營公司。從投資建設(shè)到城市運營，看似沒啥，但這背后可能是醞釀著時代級的大變化。

2025年，四川省城市更新集團、浙建城市運營集團等也相繼揭牌成立。

在往下查，你會發(fā)現(xiàn)很多城市的住建局都已經(jīng)更名了。

還有一些城市比如上海、天津、西安、青島：則是保留了住建局，但加掛城市更新局牌子；或者是設(shè)獨立城市更新局與住建局并行。

毋庸置疑的是，從城市建設(shè)到城市更新，已經(jīng)是大勢所趨。

從建設(shè)到更新，看著是兩個字的改變， 背后卻是一個時代的結(jié)束和另一個時代的開始。

什么是城市建設(shè)？

就是加速擴張、拉大框架、一年一個尺度往大了走。

什么是城市跟新？

是停止擴張，收縮邊界，優(yōu)化現(xiàn)有存量。

這種改變的背后，則和一份決策文件有關(guān)。這就是2025 年中辦、國辦聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》。

至此，國內(nèi)的發(fā)展邏輯，進入到了第三個階段：

2010年以前是第一個階段工業(yè)化，當工業(yè)化成熟后，進入后后工業(yè)化時期；這個時候，拉動國內(nèi)經(jīng)濟的龍頭， 就從工業(yè)化讓渡到了第二個階段城市化。

下面這張圖，在2010年，房地產(chǎn)占財政收入的比例，第一次超過了制造業(yè)，這就是大時代的第一次變化。

2023年是另一個分水嶺，這一年之后，國內(nèi)消費+城市更新成為新的增長龍頭。

這個轉(zhuǎn)變的背后，是幾個因素吧。

先聲明一下，下面這些數(shù)據(jù)，均來自于住建部部長的官方發(fā)言。

首先是城市人口。我國有超過9.4億人生活在城鎮(zhèn)。也就是說城鎮(zhèn)化比例已經(jīng)到了67%，已經(jīng)基本達到了發(fā)達國家的標準。消費基數(shù)很大，市場規(guī)模也很大。

其次是全國總?cè)丝?。國?nèi)人口結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化，呈現(xiàn)少子化、老齡化、區(qū)域人口增減分化的趨勢性特征。

這三個判斷，每一個都很重要。特別是區(qū)域人口增減分化，結(jié)果是19個城市群承載了全國75%的人口。

這種集約化發(fā)展，會帶來巨大的城市變革。

一些人口流出城市注定要鶴崗化；人口流入城市則因為前瞻性不足，生活配套、民生配套和基建城建，已經(jīng)無法滿足人口集約化的需求。

所以，針對城市集約化發(fā)展，城市化策略已經(jīng)全面轉(zhuǎn)向民生領(lǐng)域投資，通過舊改、路網(wǎng)、教育、醫(yī)療等等投入，通過提高城市建設(shè)水平，一邊提高城市就業(yè)，一邊提高人口市民化流速，從而做大做強消費群體。

這是順應(yīng)大勢之舉。

在城市化擴張時代的投資路徑，就是拉大框架。所以，過往的政策，是習慣于鐵公基之類的投資。目的是城市與城市之間的鏈接，是宏觀意義上的全國城市大發(fā)展。

但經(jīng)過近20年的積累，投資的邊際效應(yīng)已經(jīng)很弱了，很多外國博主贊嘆國內(nèi)的高鐵有多棒，正是因為我們已經(jīng)超前了很多年了。

所以，接下來的城市投資，則是向民生類的公共服務(wù)大幅度轉(zhuǎn)移。

比如說城市人均醫(yī)療、人均教育之類還差很多，這也是為什么不能公共服務(wù)平權(quán)的原因。

這是投資趨勢從宏觀向微觀的巨大轉(zhuǎn)變。

財新的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，未來5年，也就是十五五期間，大概會有31萬億的民生投資空間。

這里面，針對城市人口人均城市建設(shè)水平和公共服務(wù)質(zhì)量的，比如舊改、路網(wǎng)、體育場等等有23萬億；針對流動人口市民化的配套建設(shè)的，有7.5萬億。

這個數(shù)據(jù)可不小，要知道，2008年經(jīng)濟危機救市的時候，中央四萬億投資，加上貨幣乘數(shù)，也才20萬億投資總額。所以，這一定是一個巨大的投資趨勢。

但這個投資趨勢注定不是雨露均沾的。

因為接下來對城市的投資是注定要二八分：

會投向持續(xù)有人口流入的城市和區(qū)域；

投向人口老齡化之下的養(yǎng)老、醫(yī)療設(shè)施；

投向城市化和城市人口剪刀差下城市建設(shè)水平低下和服務(wù)短缺；

投向代表未來經(jīng)濟方向的新質(zhì)生產(chǎn)力。

人口大洗牌注定帶動城市大洗牌；資源的流向，也會跟隨城市大洗牌越來越集約化。

這將是城市化結(jié)束后，城市發(fā)展從擴張轉(zhuǎn)向收縮和集約化發(fā)展的必然趨勢！

對我們的影響就是，該放棄的房產(chǎn)一定要放棄，不要心存僥幸。核心資產(chǎn)一定要布局在核心城市和核心地段。

最重要的，是一定不要跟大趨勢對著干！

中國的政策，一切都是明牌，政策趨勢決定著財政投資的方向，也決定著哪里水更多更大，這對一些有能力的人來說，是一個新的機會，就像十年前的包工頭都賺了很多錢一樣！

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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