01

悉尼這些“寶藏”地區(qū)竟比鄰居便宜百萬(wàn)，看看你家被低估了嗎

在悉尼，名聲顯赫、房?jī)r(jià)高企的熱門社區(qū)固然誘人，但就在這些“顯眼包”隔壁，還隱藏著一些性價(jià)比極高的秘密地帶。

它們不僅擁有完善的生活設(shè)施與便捷交通，房?jī)r(jià)也更具親和力。

像 Kurraba Point 這樣的社區(qū)，房產(chǎn)性價(jià)比遠(yuǎn)高于相鄰的熱門區(qū)域。

在上周加息與生活成本激增的雙重壓力下，購(gòu)房預(yù)算成為購(gòu)房者最關(guān)注的話題。

三位悉尼資深中介為此專門推薦了三個(gè)地理位置優(yōu)越、卻長(zhǎng)期被市場(chǎng)低估的“寶藏鄰居區(qū)”。

內(nèi)西區(qū)：Forest Lodge——鬧中取靜的“沉睡巨人”

中介 James Cahill 將夾在 Glebe 與 Annandale 之間的 Forest Lodge 形容為“沉睡的巨人”。

他指出，雖然該區(qū)的住宅正受到越來(lái)越多人的青睞，但其價(jià)格漲幅尚未達(dá)到周邊熱門區(qū)的水平。

Forest Lodge 北鄰 Glebe Foreshore 公園和 Tramsheds 商業(yè)區(qū)，居民可輕松坐擁海港美景并享受豐富的餐飲購(gòu)物選擇。

這里的建筑風(fēng)格以維多利亞式排屋和中世紀(jì)公寓為主。數(shù)據(jù)顯示，該區(qū)房屋中位價(jià)為 238 萬(wàn)澳元，明顯低于 Glebe（262 萬(wàn)澳元）和 Annandale（253 萬(wàn)澳元）。

Cahill 表示，這里既能享受 Glebe 的水濱氛圍，又能體驗(yàn) Annandale 的村莊氣息，卻更為安靜且低調(diào)。

大多數(shù)買家是希望便捷往返市區(qū)、悉尼大學(xué)或皇家王子阿爾伯特醫(yī)院（RPA）的自住業(yè)主。

今年 1 月，Cahill 以 96 萬(wàn)澳元售出了一套帶車位的兩居室公寓，買家是一對(duì)看中當(dāng)?shù)亟逃Y源的新手父母。此外，由于該區(qū)的高性價(jià)比，不少在市區(qū)工作的年輕專業(yè)人士也紛紛涌入。

下北岸：Kurraba Point——隱秘的水邊珍珠

面積精巧的 Kurraba Point 曾隸屬于 Neutral Bay，直到 2010 年才正式成為獨(dú) 立行政區(qū)。

代理人 Lorinda Mansfield 表示，這里是那些追求隱私、寧?kù)o以及精品公寓的買家的理想之地。

由于該半島僅有兩條街寬，大部分住宅都能享受到迷人的水景，且緊鄰濱海步道和輪渡碼頭。

Mansfield 指出，這里的房?jī)r(jià)相較于附近的 Mosman 便宜不少。

Mansfield 認(rèn)為，雖然這里離繁華商業(yè)區(qū)稍有距離，但對(duì)于追求高品質(zhì)生活的自住者來(lái)說(shuō)，這里依然是一個(gè)性價(jià)比極高的“秘密花園”。

北海灘：Manly Vale——年輕家庭的升級(jí)首選

在熱門景區(qū) Manly 的西北側(cè)，坐落著綠意盎然的 Manly Vale。

與 Manly 477 萬(wàn) 澳元以及 Fairlight 416 萬(wàn)澳元的中位價(jià)相比，Manly Vale 312 萬(wàn)澳元的中位價(jià)為買家提供了巨大的預(yù)算空間。

中介 Anita Wildash 指出，離開 Manly 核心區(qū)后，同樣的資金可以換取更大的土地面積和更寬敞的居住空間。

隨著政府對(duì)當(dāng)?shù)毓W(xué)校（Manly Vale Public School）的大力投入和零售配套的 升級(jí)，越來(lái)越多的年輕家庭正遷入該學(xué)區(qū)。

去年 12 月，一套帶泳池的五居室住宅以 360 萬(wàn)澳元的價(jià)格售出。

即便該區(qū)最頂級(jí)的豪宅，也才剛剛開始試探 400 萬(wàn)澳元的大關(guān)。

Wildash 強(qiáng)調(diào)，這里距離海灘僅需 7 分鐘車程，是追求性價(jià)比與空間感的家庭不容錯(cuò)過(guò)的選擇。

02

墨爾本房?jī)r(jià)跌至全澳第五，租金回報(bào)率反超悉尼！專家稱投資窗口已開啟

由于維州房產(chǎn)比其他主要首府城市更具可負(fù)擔(dān)性，且租金收益率大幅上升，專家預(yù)測(cè)，在未來(lái)十年120萬(wàn)新增居民（全澳最大人口增幅）的強(qiáng)力支撐下，維州房市正步入強(qiáng)勁增長(zhǎng)期。

目前，墨爾本住宅（別墅和單元房）中位價(jià)已跌至全澳首府城市第五位。

82.7萬(wàn)澳元的均價(jià)不僅遠(yuǎn)低于悉尼，甚至被布里斯班（104萬(wàn)澳元）、珀斯（94.1萬(wàn)澳元） 和阿德萊德（90.2萬(wàn)澳元）反超。

盡管墨爾本穩(wěn)居世界最宜居城市之列，但其房?jī)r(jià)已成為全澳最親民的地區(qū)之一。

目前墨爾本的別墅中位價(jià)為977,579澳元，而悉尼、布里斯班、珀斯和堪培拉相繼突破百萬(wàn)大關(guān)。

與此同時(shí)，維州物業(yè)的租賃收益也冠絕全澳。

房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)Jellis Craig的報(bào)告顯示，墨爾本3.6%的總租金收益率已超越悉尼（3%）、布里斯班（3.4%）和阿德萊德 （3.5%）。在維州偏遠(yuǎn)地區(qū)，這一數(shù)字甚至高達(dá)4.2%。

供應(yīng)短缺正進(jìn)一步加劇市場(chǎng)緊張。

截至2026年2月，墨爾本租房空置率已降至 1.3%，遠(yuǎn)低于1.5%的全澳平均水平。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家Eliza Owen指出，緊俏的租賃市場(chǎng)、 不斷上漲的價(jià)格以及回升的信心，為投資者開啟了罕見的“價(jià)值窗口期”，盡早行動(dòng)者將從中受益。

盡管維州房產(chǎn)稅制被視為全澳最重，但Jellis Craig首席執(zhí)行官Andrew McCann認(rèn)為，成功投資的核心在于價(jià)值，未來(lái)的機(jī)遇和資本增值潛力足以抵消稅收挑戰(zhàn)。

數(shù) 據(jù)顯示，維州房產(chǎn)投資貸款在12月季度達(dá)到15,735筆，環(huán)比增長(zhǎng)12.3%，增速已領(lǐng)跑全澳。以下是五位業(yè)內(nèi)專家針對(duì)977,579澳元（墨爾本別墅中位價(jià)）給出的最佳投資方案。

作為住房市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，Owen指出，在全澳房?jī)r(jià)五年飆升40.2%的背景下，墨爾本僅微漲11.8%，甚至跑輸了同期通脹，補(bǔ)漲潛力巨大。

她的首選是墨爾本CBD以南Port Phillip地區(qū)的單元房。

CoreLogic數(shù)據(jù)顯示，該區(qū) 價(jià)值仍比歷史高點(diǎn)低5%，但租金在2025年已強(qiáng)勁增長(zhǎng)4.2%。

Owen表示，像Middle Park和Albert Park等郊區(qū)，過(guò)去一年的租金需求尤為強(qiáng)勁。

考慮到其優(yōu)越的地理位置，目前單元房中位價(jià)約86萬(wàn)-88萬(wàn)澳元，是極為理想的入場(chǎng)點(diǎn)。

房產(chǎn)中介專家McCann建議物色一套位于內(nèi)城區(qū)、建于上世紀(jì)六七十年代的兩居室單元房，需自帶停車位且結(jié)構(gòu)穩(wěn)固。

他重點(diǎn)推薦South Yarra、Elwood和Hawthorn地區(qū)，這些傳統(tǒng)好區(qū)深受年輕白領(lǐng)青睞。

他分析稱，這類物業(yè)沒有高額的物業(yè)管理費(fèi)（Body Corporate），房東容易管理，且由于市場(chǎng)需求極大，極具投資安全性。

目前，South Yarra的周租金中位數(shù)為900澳元，顯著高于附近的 Richmond（850澳元）和 Windsor（825澳元）。

工料測(cè)量師Beer建議選擇內(nèi)城區(qū)或增長(zhǎng)走廊的既存房產(chǎn)，以平衡租金收益與長(zhǎng)期增值。

他特別點(diǎn)名墨爾本CBD西北部的Kensington。

該區(qū)交通便利、租客需求穩(wěn)固。

在這 里，投資者可以用接近中位價(jià)的資金買到優(yōu)質(zhì)的既存單元房或聯(lián)排別墅，從長(zhǎng)期的 基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)和居住需求增長(zhǎng)中獲利。

買方代理Bakos堅(jiān)定看好維州第二大城市Geelong。

她認(rèn)為這里的性價(jià)比遠(yuǎn)超墨爾本內(nèi)城區(qū)，且受益于人口激增和居家辦公文化。

Bakos表示，Geelong擁有全州頂尖的教育資源，如迪肯大學(xué)（Deakin University），且通往墨爾本的交通已極大改善。

雖然該市別墅中位價(jià)約為100萬(wàn)澳元，但在Geelong West（85萬(wàn)澳元）和Grovedale（約70萬(wàn)澳元）等郊區(qū)，仍有 大量高性價(jià)比選擇。

房產(chǎn)投資教育專家Jarrod McCabe建議關(guān)注Footscray極具特色的單門面小屋和排 屋。

該地區(qū)目前房屋中位價(jià)為91.7萬(wàn)澳元，年租金增長(zhǎng)穩(wěn)健，吸引了大量年輕家庭入駐。

McCabe提醒，投資該區(qū)需精挑細(xì)選片區(qū)，避開輕工業(yè)區(qū)，選擇街景統(tǒng)一、公共交通便利的優(yōu)質(zhì)地段。

憑借緊鄰市區(qū)的地利優(yōu)勢(shì)，這些維護(hù)成本低、位置優(yōu)越的住宅將持續(xù)受市場(chǎng)熱捧。

03

澳房市陷“倒春寒”！悉墨清盤率驟降，房?jī)r(jià)恐下跌

在復(fù)活節(jié)前傳統(tǒng)的房產(chǎn)銷售旺季，澳洲房市卻遭遇“倒春寒”。

由于貸款成本飆升、能源價(jià)格上漲以及對(duì)中東沖突的擔(dān)憂不斷加劇，多重利空因素重挫市場(chǎng)信心，大批購(gòu)房者開始撤離拍賣市場(chǎng)。

隨著市場(chǎng)信心喪失，澳洲房產(chǎn)拍賣清盤率出現(xiàn)大幅下跌。 Domain的最新數(shù)據(jù)顯示，悉尼上周末的清盤率已從3月67%的平均水平驟降至55%。

墨爾本也未能幸免，清盤率從65%下滑至59%。

盡管復(fù)活節(jié)長(zhǎng)周末前的“超級(jí)星期六”通常是全年房產(chǎn)交易最火爆的時(shí)刻，但今年的成交表現(xiàn)依然令人大跌眼鏡。

房產(chǎn)咨詢公司Kusher Consulting創(chuàng)始人Cameron Kusher對(duì)此表示，本周三公布的 數(shù)據(jù)很可能表明悉尼和墨爾本的房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌，其它首府城市的增長(zhǎng)步伐也將放緩。

Cameron Kusher指出，目前悉尼和墨爾本待售房源充裕，但通脹壓力正通過(guò)油價(jià)等生活成本直觀地傳遞給大眾。

隨著中東沖突持續(xù)，進(jìn)一步加息的可能性有所增加，這導(dǎo)致購(gòu)房者在承擔(dān)債務(wù)時(shí)變得愈發(fā)謹(jǐn)慎。

他預(yù)警稱，若沖突不能在數(shù)月內(nèi)平息，過(guò)去5年表現(xiàn)強(qiáng)勁的珀斯、布里斯班及阿德萊德等地也可能在年內(nèi)面臨房?jī)r(jià)走弱甚至轉(zhuǎn)跌的風(fēng)險(xiǎn)。

Starr Partners首席執(zhí)行官Doug Driscoll認(rèn)為，清盤率疲軟是買家陷入“焦慮觀望”的明確信號(hào)。

他直言，在通脹飆升、加息預(yù)期及國(guó)際局勢(shì)動(dòng)蕩的背景下，澳洲已深陷生活成本危機(jī)，面臨如此多的不確定性，潛在買家往往會(huì)選擇袖手旁觀。

這一情緒在全澳范圍內(nèi)蔓延，堪培拉上周末的清盤率更是跌至42%的低位。

The Agency合伙人Stu Hamill警告稱，因擔(dān)心澳聯(lián)儲(chǔ)再次加息，買賣雙方都在退縮。

“隨著信心受阻，市場(chǎng)上的優(yōu)質(zhì)房源將變得匱乏，原本計(jì)劃大房換小房的房東也會(huì)因猶豫而推遲入市?！?/p>

利率紅燈亮起：加息預(yù)期陰云籠罩目前，市場(chǎng)對(duì)于加息的擔(dān)憂并非空穴來(lái)風(fēng)。

利率交易員普遍預(yù)計(jì)，為抗擊通脹，澳聯(lián)儲(chǔ)仍可能在2026年前加息75個(gè)基點(diǎn)，屆時(shí)官方利率或從目前的4.1%攀升至4.85%。

Westpac（西太平洋銀行）則預(yù)測(cè)，通脹要在2026年第二季度才會(huì)達(dá)到5.5%的高點(diǎn)。

悉尼當(dāng)前的清盤率已跌回2022年7月的低谷期，當(dāng)時(shí)正是澳聯(lián)儲(chǔ)開啟激進(jìn)加息進(jìn)程、導(dǎo)致房?jī)r(jià)步入下跌軌道的起點(diǎn)。

而墨爾本的清盤率也追平了近年來(lái)的低點(diǎn)，買家正疲于應(yīng)對(duì)中東沖突引發(fā)的能源短缺及生活成本上漲。

AMP首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Shane Oliver指出，目前房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)已初見端倪。

“加息威脅與戰(zhàn)爭(zhēng)陰影不僅打擊了買家信心，也導(dǎo)致撤回拍賣的情況增多。在掛牌量持續(xù)攀升的情況下，清盤率的持續(xù)走低正進(jìn)一步施壓房?jī)r(jià)?！?/p>

目前，經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)澳聯(lián)儲(chǔ)的政策走向仍存分歧，當(dāng)局正陷入“遏制通脹”與“避免經(jīng)濟(jì)衰退”的雙重困局。

Westpac的Luci Ellis表示，中東局勢(shì)對(duì)經(jīng)濟(jì)構(gòu)成了重大沖擊，是嚴(yán)峻的政策挑戰(zhàn)。

不過(guò)她認(rèn)為，未來(lái)數(shù)周的貨幣政策反應(yīng)應(yīng)以“觀望”為主，盡管目前尚未演變成全面的金融危機(jī)，但一個(gè)月后的局勢(shì)可能發(fā)生巨變。

3月全澳房?jī)r(jià)的最新官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)將于4月1日正式發(fā)布，屆時(shí)市場(chǎng)復(fù)蘇還是走弱將有定論。

04

10比1！悉尼Randwick議會(huì)呼吁禁令：嚴(yán)控留學(xué)生公寓以保本地住房

在悉尼東區(qū)的各大社區(qū)，盡管起重機(jī)與腳手架忙碌穿梭，但當(dāng)?shù)氐淖》勘壤齾s呈現(xiàn)出極度失衡狀態(tài)：學(xué)生宿舍的開發(fā)獲批數(shù)量與普通居民住房之比竟高達(dá)10比1。

這一現(xiàn)象讓連接Kensington與Kingsford、全長(zhǎng)2.5公里的Anzac Parade淪為當(dāng)?shù)刈h 會(huì)的“戰(zhàn)場(chǎng)”。

議會(huì)方面公開抨擊稱，該黃金地段已被商業(yè)學(xué)生宿舍供應(yīng)商“變相壟斷”。

最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去六年中，該地區(qū)僅獲批建設(shè)了不足500套居民住宅，而同期獲批的學(xué)生房間數(shù)卻激增至5200間以上。

Randwick市長(zhǎng) Dylan Parker 直言這一比例“極其反常”。

他強(qiáng)調(diào)，雖然議會(huì)非常支 持大學(xué)及教育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但必須維持合理的比例平衡，目前這種10比1的差距實(shí)在難以向公眾交代。

由于毗鄰擁有約7萬(wàn)名學(xué)生的新南威爾士大學(xué)（UNSW），且坐擁極其密集的巴士和 輕軌網(wǎng)絡(luò)，Kensington至Kingsford走廊早已成為UniLodge和Scape等大型商業(yè)學(xué)生 住宿供應(yīng)商眼中的“香餑餑”。

在今年的首次會(huì)議上，Randwick City Council成員達(dá)成一致，投票通過(guò)了“原則上 暫停”在當(dāng)?shù)卣爡^(qū)（LGA）內(nèi)批準(zhǔn)任何新建商業(yè)營(yíng)利性學(xué)生宿舍的決議。

與此同時(shí)，議員們同意致信新州規(guī)劃廳長(zhǎng) Paul Scully，請(qǐng)求針對(duì)該特定區(qū)域修改政策，旨在取消目前學(xué)生宿舍開發(fā)商享有的各項(xiàng)優(yōu)待。

Dylan Parker 議員指出，現(xiàn)行政策允許開發(fā)商通過(guò)建造微型房間，獲得額外的建筑面積獎(jiǎng)勵(lì)，同時(shí)還能豁免停車位要求并規(guī)避公寓設(shè)計(jì)指南的約束。

他呼吁政府盡快通過(guò)監(jiān)管變更，將空間騰出建設(shè)真正的民生住宅。

然而，新州規(guī)劃廳長(zhǎng) Paul Scully 在致ABC的一份聲明中潑了冷水，表示政府目前暫不考慮對(duì)任何議會(huì)實(shí)行此類政策的全面豁免。

針對(duì)議會(huì)的“圍堵”，開發(fā)商持有不同意見。

目前在走廊地帶已有三棟Scape大樓面世，第四棟也竣工在即。

Scape首席執(zhí)行官 Anouk Darling 反駁稱，專門建造的學(xué)生宿舍在緩解整體住房壓 力方面發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。

她認(rèn)為，限制新供應(yīng)只會(huì)將更多學(xué)生推向本已緊張的普通租賃市場(chǎng)，不僅損害學(xué)生利益，也會(huì)讓當(dāng)?shù)鼐用衩媾R更激烈的租房競(jìng)爭(zhēng)。

來(lái)自新南威爾士大學(xué)的學(xué)生 Lars Nolles 分享了自己的艱難經(jīng)歷。

他表示，在尋找傳統(tǒng)合租房的過(guò)程中，他必須與教授、醫(yī)院職工以及當(dāng)?shù)丶彝ネ_(tái)競(jìng)爭(zhēng)。

由于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)力雄厚，Lars最終經(jīng)過(guò)一番極其痛苦的尋房過(guò)程，不得不搬到了Randwick轄區(qū)之外居住。

另一位學(xué)生 Sylvia Wang 則指出，盡管商業(yè)學(xué)生宿舍租金偏高，但其提供的社區(qū)感和預(yù)定便利性對(duì)國(guó)際學(xué)生而言無(wú)可取代。

對(duì)于無(wú)法身在澳洲實(shí)地看房的留學(xué)生，在線預(yù)訂并順利入住的模式節(jié)省了大量麻煩。

面對(duì)議會(huì)的禁令動(dòng)議，住房倡導(dǎo)團(tuán)體Sydney YIMBY的 Matt Arkell 表示不解。

他認(rèn)為高等教育是澳洲的核心出口產(chǎn)業(yè)，UNSW為當(dāng)?shù)貛?lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，而議會(huì)的做法無(wú)異于“殺掉那只下金蛋的鵝”。

對(duì)此，Dylan Parker 議員予以回?fù)?，他重申雖然承認(rèn)學(xué)生的貢獻(xiàn)，但在住房需求的優(yōu)先級(jí)上，本地社區(qū)居民的安身之所必須排在產(chǎn)業(yè)出口利益之前。

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