南翔樓市坐了一次過山車。

2021年之前，南翔是剛需寵兒，是外環(huán)第一鎮(zhèn)的有力競爭者。

2024年后，南翔樓市的負(fù)面信息越來越多，很多居民開始擔(dān)心南翔會不會被拋棄。

實際上環(huán)線已經(jīng)接到一些房東，拋售南翔房產(chǎn)。

南翔到底怎么了？未來還能復(fù)興嗎？

2021年全市樓市都火，南翔更火。

尤其是400-700萬的剛需，很多人把南翔當(dāng)成首選。

回頭去看，南翔的火真是天時地利人和。

2020年之前是五大新城時代，新房幾乎都集中在遠(yuǎn)郊。

大虹橋新房還沒爆發(fā)，就蟠龍?zhí)斓匾黄凇⒄猩毯鐦蚬^個別項目。

桃浦、南大新房都沒來。

市區(qū)剛需當(dāng)時糾結(jié)的是：買遠(yuǎn)大新還是老破小。

這時南翔借助自媒體火了，大家突然發(fā)現(xiàn)這里是個洼地。

2020年南翔的森林公館、格林公館單價4萬出頭，跟五大新城一個價格。

華潤中央公園5萬左右，不比五大新城標(biāo)桿貴多少。

遠(yuǎn)大新不香了，老破小不香了，我就要南翔。

外環(huán)那么多區(qū)域，為什么是南翔火起來？

2020年那波大漲，本身就是中產(chǎn)推動，符合中產(chǎn)審美的地方都火。

大寧、新江灣、聯(lián)洋、北蔡大華、古美等等。

越差的地方，越?jīng)]人買。

當(dāng)時環(huán)線給出了清晰的分化方向：貴的地方越來越貴，便宜的地方越來越便宜。

南翔憑借著42%的綠化覆蓋率、留云湖的荷花、清一色的品質(zhì)商品房，迅速獲得了流量。

那是南翔最好的時代，東社區(qū)初步建成、印象城剛剛開業(yè)。

東社區(qū)40多個小區(qū)，房齡超過20年的只有一個。

眾多商品房形成了良好的社區(qū)環(huán)境，抓住了那波主力客群。

南翔又有地鐵11號線、滬嘉高速，市區(qū)剛需也過得來。

2020年徐涇還是城鄉(xiāng)結(jié)合部，江橋環(huán)境太差，顧村是動遷基地，桃浦全是老破小。

不買南翔還能買哪里？

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現(xiàn)在的南翔，又回到了2020年的起點，甚至更低。

華潤中央公園一期兩房已經(jīng)低過五大新城標(biāo)桿，森林公館、格林公館也低于五大新城。

更可怕的是南翔新房，可能是上海破發(fā)最嚴(yán)重的地方。

2022年碧桂園柏悅翔灣開盤5.8萬，現(xiàn)在掛牌只有4.5萬。

最近的成交還沒展示出來，估計怕大家接受不了。

有套3樓賣掉了，95平總價395萬，還要給鏈家4萬中介費。

到手只有390萬，單價4.1萬。

凈虧180萬，跌幅高達(dá)31%。

這樣的二手房市場也沉重打擊了新房，最近上市的大華星嶼單價只敢要5.5萬。

大華是新規(guī)產(chǎn)品，送了不少面積，號稱得房率97%。

單價比之前的新房還低了三四千。

新房赤裸裸的降價，在上海非常少見。

這種市場氣氛下，很多剛需不敢接盤南翔。有些房東也想換出來，逃離這個是非之地。

短短兩三年，南翔到底怎么了？

南翔犯的最大錯誤就是，云翔湖片區(qū)推出的時間不對。

這幾年大虹橋爆火，是西上海最大的一條鯰魚。前灣、徐涇虹吸全市剛需。

桃浦是普陀全村的希望，目標(biāo)是下一個漕河涇。

南大是寶山發(fā)展最快的地方，沒有之一。

最近寶山收縮規(guī)劃，重倉三支箭，吳淞還沒全面開發(fā)，濱江郵輪港剛過風(fēng)口，南大成了開發(fā)主力。

大虹橋、桃浦、南大來了，云翔湖誰都打不過。

新片區(qū)開發(fā)本來就很難，需要強(qiáng)大的概念給大家信心。

楊浦濱江的互聯(lián)網(wǎng)大廠、大虹橋的國家級規(guī)劃、桃浦的智創(chuàng) TOP 產(chǎn)城綜合體等等，支撐了很多人對土地的信仰。

云翔湖呢？

云翔湖規(guī)劃中幾乎都是住宅，而且保障房才是主力。

云翔大居規(guī)劃住宅面積172萬m2，其中普通商品房50萬m2、保障性住房100萬m2、農(nóng)民動遷安置房22萬m2。

也就是說，這個大居未來要建超過70%的保障房和農(nóng)民動遷房，商品房只占比不到30%。

之前打的概念是南翔第三個湖，跟銀翔湖、留云湖一樣，助力區(qū)域成為下一個宜居區(qū)域。

后來被扒出來云翔湖不是湖，只是一個2公里長的沿河綠化帶。

其他能講的規(guī)劃就一個山姆會員店。

剛開始大家還蹭一下大虹橋熱度，現(xiàn)在也不好意思了。

樓市中完全找不到云翔湖的定位，大家也找不到買這里的理由。

當(dāng)然規(guī)劃沒有對錯，什么樣的土地都需要，只是這樣的能級拉低了南翔定位。

新房客戶對二手區(qū)域不了解，大家掌握信息還是靠售樓處傳遞，南翔的歷史沉淀、產(chǎn)業(yè)積累很難體現(xiàn)出來。

南大、南翔、大虹橋轉(zhuǎn)一圈，大家自動將南翔往后排。

2021年之前南翔、南大定位接近，現(xiàn)在南大已經(jīng)遙遙領(lǐng)先。

如果大虹橋=南大>南翔的地段鄙視鏈形成共識，南翔將很難翻身。

強(qiáng)敵環(huán)伺，云翔湖被秒殺的現(xiàn)狀下，應(yīng)該避其鋒芒，緩慢沉淀。

發(fā)揮自身優(yōu)勢，把宜居性發(fā)揮到極致。

不知道為什么，偏偏在這時瘋狂上市新房，進(jìn)一步自我砸盤。

短短五年時間連續(xù)上市9個樓盤，9662套房子。

那么多大佬搶肉吃，留給云翔湖的湯并不多，你拿9個盤子接著。

而且云翔湖只顧著賣新房，環(huán)境打造并沒跟上。

至今仍然是大片大片的破舊廠房，碧桂園柏悅翔灣背后的垃圾場還沒搬走。

云翔湖片區(qū)

買房人開車過來，第一感受就是在上世紀(jì)工業(yè)園中建了幾個零散新房。

宜居性完全沒體現(xiàn)出來。

留云湖片區(qū)

如果是東社區(qū)這樣的環(huán)境，外區(qū)客戶過來對南翔的印象會好很多。

沒有形成強(qiáng)大的規(guī)劃概念、沒有找到自身優(yōu)勢的情況下，推出一萬套新房，不破發(fā)才見鬼。

云翔湖新房破發(fā)，東社區(qū)，也就是留云湖片區(qū)很難走出獨立行情。

就隔一條高架，房價不可能完全沒影響。

尤其是500萬左右，客戶基本被新房洗劫，東社區(qū)的二線小區(qū)、一線小區(qū)的兩房，降幅最大。

華潤中央公園兩房只能賣400萬，因為500萬的客戶去買新房了。

兩房最貴時接近8萬，現(xiàn)在只能賣4萬，跌幅接近50%。

反而是大戶型影響不大，東社區(qū)有不少改善客戶不愛去云翔湖，留下了購買力。

而且東社區(qū)大戶型總價高，跟新房錯位競爭，被分流的不多。

華潤144平三房最貴時8萬出頭，現(xiàn)在還能賣5.5萬，跌幅30%左右。

在二手房里算不錯了。

換句話說，如果沒有云翔湖片區(qū)分流南翔降幅也就30%出頭，在外環(huán)也算保值區(qū)域。

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這幾年外環(huán)附近新房集中上市，各個片區(qū)都有下滑。

有些地方規(guī)劃勁爆，吸引了全市剛需，對沖了一些風(fēng)險。

大虹橋有很多新房，大虹橋概念也火，很多陸家嘴的剛需都能買過來。

大虹橋自身也導(dǎo)入了不少產(chǎn)業(yè)，起到了一定支撐力量。

遺憾的是南翔沒有找到核心定位，沒能吸引全市客戶過來對沖。

近一萬套新房，很難消化掉。

其實南翔的底色還在，只是短期供需沖擊到了谷底。

南翔依舊是外環(huán)最宜居的區(qū)域之一，產(chǎn)業(yè)依舊是嘉定第二，僅次于安亭。

馬上嘉閔線也會通車，3站到達(dá)大虹橋，也會分享大虹橋產(chǎn)業(yè)紅利。

時間長了，這一萬套新房消化個差不多，南翔依舊是外環(huán)最風(fēng)光的地方之一。

如果持續(xù)的低價新房沖擊，那真的是神仙難救。