天津，作為京津冀協(xié)同發(fā)展的關鍵引擎，近年來面臨著產業(yè)結構深度調整與人口吸附力再塑的雙重課題。

截至2026年初，隨著“十四五”規(guī)劃步入收官階段，天津住房租賃市場已從單一的開發(fā)銷售轉向“租購并舉”的存量深耕時代。租賃住房尤其是集中式長租公寓，不僅是解決新市民、青年人安居問題的“穩(wěn)定器”，更是城市盤活存量資產、更新老舊社區(qū)的重要抓手。

在房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新周期下，天津租賃住房市場正逐步從“有的住”向“住得好”跨越。

83個天津集中式公寓明細（不完全統(tǒng)計）

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01

政策方面

"保基本"邁向"提品質"的體系化構建

近年來，天津租賃住房政策聚焦“存量盤活、標準提升、保障擴容”三大主線。通過打通了商業(yè)辦公、廠房倉儲等閑置資產轉化為保障性租賃住房的政策通道；將“好房子”標準納入公租房并建立輪候制，體現(xiàn)了從“有的住”向“住得好”的躍升。同時，金融創(chuàng)新工具如“1000億租賃住房貸款支持計劃”的落地，為國資平臺盤活存量資產提供了市場化操盤路徑。2026年城市更新與小洋樓盤活的部署，更預示著租賃住房將與歷史風貌保護、文商旅融合深度結合。

整體來看，天津正構建起覆蓋公租房、保租房、市場化長租公寓的多層次、高品質租賃住房體系。

02

市場規(guī)模

土地成交斷崖式回落 市場轉向存量盤活

從天津租賃用地成交數(shù)據(jù)來看：2021年爆發(fā)式增長創(chuàng)下近年峰值，但此后斷崖式下跌近90%，到2025年更是驟降至0.56萬㎡，僅成交1宗。這一“過山車”走勢清晰折射出天津租賃住房供給模式的根本性轉變：在“十四五”前期集中新建保租房后，政策重心迅速轉向非居住存量房屋改建、城市更新盤活及TOD復合開發(fā)，新增供地不再是主流。

與此同時，保障性租賃住房累計籌集規(guī)模穩(wěn)步攀升至2025年的9.56萬套，集中式公寓房源維持在2.8萬套左右，市場正式邁入以存量提質改造為主導的“精耕時代”。

03

集中式公寓發(fā)展

1

產業(yè)牽引筑規(guī)模、核心區(qū)位創(chuàng)溢價

聚焦集中式公寓方面，市場已形成“國家隊領銜、品牌系深耕、區(qū)域化集聚”的競爭格局。

從品牌來看，龍湖冠寓、CCB建融家園、萬科泊寓三大品牌構成市場深耕的主力軍；樂璟、城家等第二梯隊則聚焦產業(yè)園藍領公寓及靈活布局的細分賽道；雅詩閣、輝盛等國際品牌雖項目數(shù)少，卻以高端溢價實現(xiàn)坪效領跑。

從區(qū)域分布看，集中式公寓高度集聚于產業(yè)基礎雄厚的濱海開發(fā)區(qū)、西青區(qū)和東麗區(qū)，憑借龐大的產業(yè)人口形成租賃需求的“蓄水池”；而和平區(qū)則憑借核心區(qū)位與教育資源優(yōu)勢，租金價格持續(xù)領跑全市，與雅詩閣、輝盛等高坪效品牌形成呼應，呈現(xiàn)出“產業(yè)牽引筑規(guī)模、核心區(qū)位創(chuàng)溢價”的雙輪驅動格局。

2

租金沖高見頂，市場步入平穩(wěn)通道

從近兩年天津集中式公寓坪效租金走勢來看，通常在傳統(tǒng)返工和畢業(yè)季出現(xiàn)階段性提升，最高為2.3元/㎡/天，淡季最低點為1.9元/㎡/天，平均租金為2.0元/㎡/天左右，目前市場進入平穩(wěn)盤整期。這一走勢揭示了天津租賃市場的雙重邏輯：一方面，季節(jié)性波動依然顯著，春節(jié)后返工潮與年中畢業(yè)季形成兩大脈沖節(jié)點；另一方面，2025年下半年起保障性租賃住房的大規(guī)模入市對市場化租金形成持續(xù)的平抑效應，加之產業(yè)人口增速放緩，供需格局悄然逆轉。

整體來看，天津集中式公寓租金已告別前兩年的高位震蕩，進入保租房托底、市場化項目理性定價的新階段。

3

集中式公寓入市節(jié)奏放緩，存量提質成主線

根據(jù)2018年至今天津集中式公寓入市情況，市場經(jīng)歷了“爆發(fā)增長—平穩(wěn)回落—存量主導”的演變軌跡。初期以龍湖冠寓、萬科泊寓等頭部品牌集中落子，搶占核心區(qū)域與產業(yè)園區(qū)，奠定當前市場格局。中期節(jié)奏明顯放緩，以CCB建融家園等國家隊品牌通過盤活存量資產持續(xù)布局，產品類型從單一的青年公寓向藍領公寓、人才公寓延伸。2023年至今新開項目進一步減少，但結構特征顯著：一是樂璟、城家等品牌加碼產業(yè)園藍領公寓、二是TOD、城市更新類項目嶄露頭角、三是高端服務公寓持續(xù)補充，輝盛、雅詩閣等保持零星入市。

整體來看，天津集中式公寓已從“跑馬圈地”轉向“存量提質”，新項目更聚焦產業(yè)配套完善與存量資產活化，市場進入精細化運營新階段。

與此同時，天津本土軌道交通集團、保稅區(qū)國企推出的“津鐵·禮寓”及各類人才公寓，依托TOD上蓋與產業(yè)配套優(yōu)勢迅速崛起，成為“國家隊”陣營的重要力量。2026年天津首個TOD保租房項目“津鐵·禮寓”正式投入運營。此外，包括河西區(qū)西江道4號項目（泰達萬嘉建設）、濱海高新區(qū)華苑科技園地塊（海泰發(fā)展）、開發(fā)區(qū)中心商務區(qū)地塊（泰達軌道城市發(fā)展）等，均為100%自持租賃住房用地，逐步進入建設或運營階段。

圖：津鐵·禮寓

04

集中式公寓未來趨勢

存量盤活釋放新空間 品質運營重塑新價值

站在2026年的新起點上，隨著保障性租賃住房托底效應顯現(xiàn)、存量盤活與TOD模式加速破局，天津長租公寓市場正迎來發(fā)展邏輯的深層重構。展望未來，以下五大趨勢將深刻重塑市場格局：

趨勢一：存量盤活成為供給主渠道。2026年天津租賃住房供給全面轉向存量資產活化。年內將啟動15個城市更新項目、完成21棟小洋樓盤活、推進27個城中村改造，為長租公寓釋放大量優(yōu)質房源。

趨勢二：TOD模式規(guī)模化推進。隨著“津鐵·禮寓”投運，TOD模式進入復制階段。2026年天津加快多條地鐵建設，推動場站復合開發(fā)，地鐵上蓋及站點周邊將成為集中式公寓新集聚區(qū)，實現(xiàn)“零距離”通勤與生活圈融合。

趨勢三：“好房子”標準全面落地。“好房子”寫入新建公租房管理辦法，租賃住房從“有得住”向“住得好”躍升。新建項目注重綠色智能，存量項目品質提升，產品力升級成為品牌差異化競爭關鍵。

趨勢四：運營轉向“公寓社區(qū)”復合生態(tài)。租賃住房競爭從單一空間向復合社區(qū)延伸。保稅區(qū)已打造“公寓社區(qū)”模式，集居住、商業(yè)、社交、創(chuàng)業(yè)于一體，更多項目將探索復合運營，創(chuàng)造租金外增值收益。

趨勢五：國企系與品牌系分工深化。本土國企主導存量資產，市場化品牌輸出輕資產運營，“國企拿資產、品牌做運營”成為主流。軌道交通集團、泰達萬嘉等國企與萬科泊寓、龍湖冠寓深度合作，行業(yè)進入資源與能力互補的協(xié)同新階段。

2026年將是天津長租公寓市場“存量提質、模式創(chuàng)新”的關鍵一年。在保障性租賃住房托底、城市更新賦能、TOD模式破局的合力推動下，市場正從規(guī)模擴張轉向價值深耕。能夠精準把握政策紅利、深度融入城市更新節(jié)奏、持續(xù)打磨產品與服務品質的玩家，將在新一輪競合中贏得先機。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)復核、URI調研及data bank

撰文: URI研究中心

內容審核:繁花

內容復核:林夏

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