最近，中建系在密集接手多座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，引發(fā)了行內(nèi)關(guān)注。

包括：中建一局在2026年1月先后接手了常德萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、遂寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，兩家萬(wàn)達(dá)旗下的公司股權(quán)分別變更為中建一局100%持有。

2月，中建二局又接手常州新北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

這并非簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)交易，從“建造者”轉(zhuǎn)變?yōu)椤八姓摺?，這個(gè)角色轉(zhuǎn)換背后，其實(shí)藏著整個(gè)建筑行業(yè)的深層變革。

一，收購(gòu)詳情

根據(jù)公開(kāi)信息顯示，2026年1月6日，中建一局以2.26億元的價(jià)格，收購(gòu)了常德萬(wàn)達(dá)置業(yè)有限公司100%的股權(quán)。意味著常德萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目的所有權(quán)和運(yùn)營(yíng)方已正式從萬(wàn)達(dá)集團(tuán)轉(zhuǎn)移至中建一局。交易完成后，原來(lái)萬(wàn)達(dá)的人完全退出，換上的是中建一局的團(tuán)隊(duì)。

緊接著，遂寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司的股權(quán)也于1月20日變更，注冊(cè)資本為3億元，兩家公司均由中國(guó)建筑一局（集團(tuán)）有限公司全資接手。

常德萬(wàn)達(dá)和遂寧萬(wàn)達(dá)分別與2015年2016年開(kāi)業(yè)，兩家公司都運(yùn)營(yíng)了近十年。而且都是當(dāng)?shù)貐^(qū)域的商業(yè)核心與客流中心。

二，接手的背后，其實(shí)是“抵債”

根據(jù)業(yè)內(nèi)人士消息，近期中建系接手的三座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，均由中建一局、中建二局擔(dān)任原始總承包方，上述三個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的股權(quán)變更也并非現(xiàn)金收購(gòu)，而是以資產(chǎn)抵償工程款的方式，中建系由施工方轉(zhuǎn)為項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)方。

也就是說(shuō)，萬(wàn)達(dá)用這些商業(yè)廣場(chǎng)抵了欠中建的工程款。

這種做法其實(shí)現(xiàn)在在建筑行業(yè)很常見(jiàn)——開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢給工程款，就拿現(xiàn)成的房子或者商場(chǎng)抵債。

通過(guò)以資抵債，中建系各工程局實(shí)現(xiàn)應(yīng)收賬款回籠，降低壞賬風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)持有可產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)資產(chǎn)。

當(dāng)然，這種操作對(duì)中建來(lái)說(shuō)，既是解決歷史債務(wù)的手段，也是轉(zhuǎn)型的契機(jī)。意味著企業(yè)轉(zhuǎn)型，從“建造者”，轉(zhuǎn)變?yōu)椤俺鞘羞\(yùn)營(yíng)商”

其實(shí)中建一局的轉(zhuǎn)型早就有苗頭了，該企業(yè)曾明確要加快推進(jìn)城市運(yùn)營(yíng)的發(fā)展方向。

原因也不難理解。這幾年建筑行業(yè)干活越來(lái)越難，競(jìng)爭(zhēng)激烈，利潤(rùn)也越來(lái)越薄。數(shù)據(jù)顯示，建筑行業(yè)的利潤(rùn)率也就10%左右，而商業(yè)地產(chǎn)能達(dá)到20%以上。

所以，收購(gòu)成熟的商業(yè)資產(chǎn)對(duì)中建一局而言，不僅能解決應(yīng)收賬款問(wèn)題，還能獲得穩(wěn)定的租金現(xiàn)金流。相當(dāng)于自己當(dāng)房東，長(zhǎng)期收租子。

像常德萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，2023年光雙節(jié)期間就實(shí)現(xiàn)2200萬(wàn)的營(yíng)業(yè)額，收入相當(dāng)穩(wěn)定。這樣的“現(xiàn)金?！辟Y產(chǎn)，誰(shuí)不想要呢？

三，此次收購(gòu)也意味著更深層次的行業(yè)變局

這幾年房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，很多民營(yíng)房企都面臨著資金緊張，不得已之下，他們只能賣資產(chǎn)自救。

這也為資金雄厚的央企國(guó)企提供了低位布局商業(yè)賽道的窗口期。

而且向“房東”轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)其實(shí)早幾年就已經(jīng)有了，中建不是唯一這么做的。比如中間系的中海地產(chǎn)，就曾以81.53億元參與收購(gòu)上海徐匯區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

所以，這波房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整，也成了央企國(guó)企布局商業(yè)地產(chǎn)的好機(jī)會(huì)。

四，收租房東也不好當(dāng)?shù)?，中建同樣面臨著運(yùn)營(yíng)挑戰(zhàn)。

五，運(yùn)營(yíng)挑戰(zhàn)

中建蓋樓是行家，但管商場(chǎng)就是另一回事了。他們旗下的地產(chǎn)公司主要是開(kāi)發(fā)住宅的，商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)并不多。

接手后的常德萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，接下來(lái)可能面臨兩個(gè)選擇：咱們自己管，要么繼續(xù)讓萬(wàn)達(dá)管？

如果是自己接手去管的話，中建一局就得趕緊組建專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，招商、管理…都要從頭開(kāi)始學(xué)。

如果繼續(xù)讓萬(wàn)達(dá)管，這樣確實(shí)省事很多，但肯定得給人家分錢——萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)管理模式下，項(xiàng)目收益可能要分25%-30%出去，這個(gè)比例可不低。

所以，預(yù)計(jì)這次收購(gòu)以后，最可能的是運(yùn)營(yíng)方式，前期先讓萬(wàn)達(dá)管著，保證商場(chǎng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)派人跟著學(xué)習(xí)，等自己上手了再慢慢接過(guò)來(lái)運(yùn)營(yíng)權(quán)。

五，中建此舉，財(cái)務(wù)壓力是推手

中國(guó)建筑雖然一年能賺300多億，依舊保持著利潤(rùn)同比上漲。但表面看起來(lái)風(fēng)光無(wú)限，賬上的壓力其實(shí)也不小。

2023年上半年，其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-828.31億元，應(yīng)收賬款高達(dá)3720.11億元，速動(dòng)比率只有0.74，說(shuō)明短期償債能力不太夠。

要知道，建筑行業(yè)本身就是資金密集型，現(xiàn)金流就是命。當(dāng)傳統(tǒng)施工業(yè)務(wù)利潤(rùn)越來(lái)越薄，手里持有一些能穩(wěn)定收租的資產(chǎn)，就成了一個(gè)很實(shí)際的選擇。

不過(guò)，對(duì)于遂寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)來(lái)說(shuō)，恐怕誰(shuí)也沒(méi)想到，近十年后它的主人會(huì)從萬(wàn)達(dá)變成當(dāng)年給它蓋樓的中建。同樣的故事在常德也在上演。

不過(guò)，中建現(xiàn)在面臨的問(wèn)題是：收租這門新生意，自己能做好嗎？是繼續(xù)依賴萬(wàn)達(dá)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，還是放手自己干？這個(gè)選擇，將直接影響這些商場(chǎng)的未來(lái)價(jià)值。

而隨著越來(lái)越多建筑企業(yè)加入這場(chǎng)轉(zhuǎn)型，以后我們逛的商場(chǎng)，可能既是由他們蓋的，也是由他們持有和運(yùn)營(yíng)的。

其實(shí)，這故事聽(tīng)著也有點(diǎn)傷感—— 開(kāi)發(fā)商熬不住了，把家底都抵給了施工隊(duì)。曾經(jīng)的商業(yè)帝國(guó)，如今一座座廣場(chǎng)易主，誰(shuí)能想到呢？