三亞海棠灣遠眺，右側(cè)高層建筑為三亞海棠灣紅樹林酒店。陳標志/攝

這一被業(yè)內(nèi)視為“海南近年來最大單體文旅資產(chǎn)處置案”的債權(quán)轉(zhuǎn)讓，標志著這個曾投資超200億元的文旅地產(chǎn)巨頭，正式進入破產(chǎn)重整關(guān)鍵階段。

中房報記者 陳標志 海南報道

近日，中國信達、中國長城兩大資產(chǎn)管理公司（AMC），同步在阿里資產(chǎn)平臺發(fā)布“三亞紅樹林系”相關(guān)債權(quán)招商公告，涉及債權(quán)總額超40億元。一時間，這一曾聲名顯赫的文旅酒店項目迅速引發(fā)市場關(guān)注。

相關(guān)信息顯示，上述債權(quán)對應的三亞市天涯區(qū)鳳凰路南側(cè)、海棠區(qū)海棠灣“紅樹林系”酒店數(shù)百畝土地及約66萬平方米房產(chǎn)。這一被業(yè)內(nèi)視為“海南近年來最大單體文旅資產(chǎn)處置案”的債權(quán)轉(zhuǎn)讓，標志著這個曾投資超200億元的文旅地產(chǎn)巨頭，進入破產(chǎn)重整關(guān)鍵階段。

3月13日，關(guān)于此次債權(quán)招商公告，上述資產(chǎn)管理公司相關(guān)負責人在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時稱，在阿里資產(chǎn)平臺上發(fā)布的信息僅僅是公告，不進行網(wǎng)上競價，有意向的投資者可直接聯(lián)系他們洽談合作，合作模式不僅限于債權(quán)轉(zhuǎn)讓。

相關(guān)負責人還向記者表示，上述債權(quán)是他們從金融機構(gòu)打折受讓，債權(quán)對應的債務人——三亞紅樹林旅業(yè)有限公司等100%股權(quán)及其名下酒店等不動產(chǎn)資產(chǎn)包，目前債務人處于破產(chǎn)重整階段。

記者也就此聯(lián)系了三亞紅樹林旅業(yè)有限公司、今典投資集團有限公司等有關(guān)方面，均尚未對此事作出回應。

兩大AMC處置

阿里資產(chǎn)公告截圖。

根據(jù)阿里資產(chǎn)平臺最近披露的信息，本次掛牌的3宗債權(quán)分別為中國長城資產(chǎn)海南分公司對三亞紅樹林旅業(yè)有限公司的25.59億元債權(quán)，中國信達海南分公司對三亞紅樹林旅游文化地產(chǎn)開發(fā)有限公司的16.8億元債權(quán)和三亞紅樹林旅業(yè)有限公司2.7億元債權(quán)。

長城資產(chǎn)的債權(quán)信息顯示，截至2024年6月13日，債權(quán)總額約25.59億元，其中債權(quán)本金約17.96億元，利息7.06億元，其他費用5740萬余元。

記者從上述資產(chǎn)管理公司了解到，該債權(quán)的擔保方式為保證加抵押，抵押物為亞龍灣紅樹林度假酒店、海棠灣紅樹林度假酒店的全部土地使用權(quán)及房產(chǎn)。債務人三亞紅樹林旅業(yè)有限公司已進入破產(chǎn)重整程序，但名下海棠灣紅樹林酒店、亞龍灣紅樹林酒店均正常經(jīng)營。

具體來看，亞龍灣紅樹林度假酒店土地使用面積約10萬平方米，房屋建筑面積約5.75萬平方米；海棠灣紅樹林度假酒店涉及32個產(chǎn)權(quán)證，土地使用權(quán)面積約21.6萬平方米，房屋建筑面積超22萬平方米。保證人包括今典投資集團有限公司、實控人張寶全、王秋楊等。

信達海南分公司處置的債權(quán)針對三亞紅樹林旅游文化地產(chǎn)開發(fā)有限公司（16.8億元）和三亞紅樹林旅業(yè)有限公司（2.7億元），債權(quán)總額為超過19.5億元。

該債權(quán)抵押物位于三亞市天涯區(qū)鳳凰路南側(cè)紅樹林度假世界的房產(chǎn)，建筑面積37.77萬平方米，為多家金融機構(gòu)共同順位抵押。值得注意的是，質(zhì)押物包括三亞紅樹林旅游文化地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)，保證人包括今典投資集團有限公司、北京安地房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司、張寶全、王秋楊等。

三份債權(quán)招商公告的招募時間分別截止于今年4月29日、5月5日、9月6日，留給潛在投資者的時間窗口從月余到半年不等。

三亞“紅樹林系”與張寶全

位于三亞市鳳凰路南側(cè)的紅樹林酒店群，一旦有明星商演酒店一房難求。陳標志/攝

從資產(chǎn)價值來看，本次掛牌債權(quán)的處置價格頗具吸引力。

有機構(gòu)專門對相應質(zhì)押物進行了測算，以65.5萬平方米的房產(chǎn)為例，折合單價僅6470元/平方米。這意味著，即便是債權(quán)招商價格，也已低于當前市場酒店用地的獲取成本。

更為關(guān)鍵的是，三家酒店目前均處于正常經(jīng)營狀態(tài)。這是一種破產(chǎn)重整中奇特的并存狀態(tài)。

長城資產(chǎn)的公告中明確指出，“兩家酒店正常經(jīng)營，通過重整可以實現(xiàn)對銷售收入的管控，每年形成的凈現(xiàn)金流為2億元。隨著海棠灣酒店剩余客房投入經(jīng)營，經(jīng)營性現(xiàn)金流將進一步提升”。

有市場人士將這一資產(chǎn)包體量形容為“相當于三亞近4個月商品房銷量”。

三亞“紅樹林系”背后，是今典集團創(chuàng)始人張寶全長達30余年的地產(chǎn)沉浮。

1957年，張寶全出生于江蘇鎮(zhèn)江一個木匠家庭，自幼酷愛文學與藝術(shù)；20世紀90年代初，張寶全來到海南，“只想賺夠50萬元拍電影”。1992年，張寶全在海南地產(chǎn)泡沫的頂峰期賺得“第一桶金”。

1994年，張寶全回到北京開始新一輪創(chuàng)業(yè)。1995年成立北京安地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，開發(fā)了當時的“紅盤”——今典花園項目。

2004年初，張寶全重返海南，將目光鎖定在三亞最珍貴的海岸線上——亞龍灣，打造“中國版的拉斯維加斯”——紅樹林度假世界，首創(chuàng)“度假目的地綜合體”模式。

此后10年間，張寶全先后拿下海棠灣、三亞灣等三亞最核心土地，其中2007年拿下海棠灣土地建成海棠灣紅樹林酒店，開發(fā)之初便宣稱要建“中國首家七星級豪華酒店”。至目前，海棠灣紅樹林酒店依然是海棠灣片區(qū)主要奢華酒店之一。

另公開信息顯示，“紅樹林系”由今典集團實際控制，自2004年起在三亞布局，累計投資超過200億元。

大型文旅地產(chǎn)官司纏身

三亞“紅樹林系”與張寶全的命運轉(zhuǎn)折發(fā)生在2020年左右。

有外界分析稱，作為重度依賴線下客流的重資產(chǎn)文旅項目，三亞紅樹林旅業(yè)有限公司等在疫情期間遭受重擊，營業(yè)收入斷崖式下跌，現(xiàn)金流迅速枯竭。

據(jù)公開資料顯示，2021年，中信銀行?？诜中?、國家開發(fā)銀行三亞分行因10.16億元借款逾期，申請凍結(jié)三亞紅樹林旅業(yè)有限公司及相關(guān)方銀行存款10.5億元；同年，中國銀行三亞分行向法院申請執(zhí)行三亞紅樹林旅業(yè)有限公司的債款約1.17億元；

2024年，工商銀行三亞分行向法院申請恢復執(zhí)行三亞紅樹林旅業(yè)有限公司2億余元款項。同年12月，張寶全等被限制高消費……

記者還了解到，截至2025年10月23日，三亞紅樹林旅業(yè)有限公司拖欠房產(chǎn)稅3700多萬元，城鎮(zhèn)土地使用稅710多萬元。

2024年6月13日，三亞市中級人民法院裁定受理三亞“紅樹林系”相關(guān)企業(yè)破產(chǎn)重整案；同年11月14日，法院裁定相關(guān)企業(yè)進行實質(zhì)合并重整。在破產(chǎn)重整程序中，長城資產(chǎn)、中國信達作為主要債權(quán)人，參與債權(quán)人會議并推動重整進程。

以三亞紅樹林旅業(yè)有限公司為例，通過公開渠道檢索，在125起民事糾紛案件中，身為被告的案件占比超過87%，涉及案件金額20.42億元，82.52%的案件屬地為海南。

“情況比較復雜，也不方面透露太多?！敝袊胚_海南分公司相關(guān)負責人向記者回應此次債權(quán)情況。