近日，仲量聯(lián)行大中華區(qū)聯(lián)席首席執(zhí)行官兼香港、澳門(mén)及臺(tái)灣地區(qū)董事總經(jīng)理鮑雅歷(Alex Barnes)接受了彭博社(Bloomberg)的采訪(fǎng)，分享了關(guān)于香港商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是辦公樓板塊的最新數(shù)據(jù)與趨勢(shì)洞察。在香港經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇、內(nèi)地企業(yè)加速出海以及全球資本重新配置的多重背景下，香港辦公樓市場(chǎng)正迎來(lái)一個(gè)關(guān)鍵的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)折點(diǎn)——從過(guò)去的調(diào)整期邁入以“反彈”為主基調(diào)的新周期。

任何房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇都離不開(kāi)宏觀經(jīng)濟(jì)的支撐。2026年，亞太及大中華區(qū)經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)將實(shí)現(xiàn)3%至4%的增長(zhǎng)，這一增速顯著領(lǐng)先于歐美經(jīng)濟(jì)體，為區(qū)域內(nèi)核心城市的商業(yè)活動(dòng)注入了強(qiáng)勁動(dòng)力。香港作為連接內(nèi)地與全球的門(mén)戶(hù)，成為這輪增長(zhǎng)紅利的直接受益者。

更為關(guān)鍵的是，內(nèi)地企業(yè)“走出去”的戰(zhàn)略步伐正以前所未有的速度推進(jìn)。根據(jù)香港投資推廣署的數(shù)據(jù)，僅2025年前9個(gè)月，就有482家海內(nèi)外企業(yè)在香港投資推廣署協(xié)助下赴港擴(kuò)張，其中262家來(lái)自中國(guó)內(nèi)地，占比超過(guò)一半，成為絕對(duì)的“主力軍”。這些企業(yè)預(yù)計(jì)將為香港帶來(lái)646億港元的投資與超過(guò)9200個(gè)就業(yè)崗位。這股擴(kuò)張浪潮直接轉(zhuǎn)化為對(duì)辦公空間的剛性需求：無(wú)論是設(shè)立總部、擴(kuò)大業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)，還是尋求靈活的辦公解決方案，來(lái)自金融、科技通訊、新能源及專(zhuān)業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的內(nèi)地企業(yè)，已明確成為2026年香港辦公樓市場(chǎng)最大的租戶(hù)增長(zhǎng)池。

在這樣的需求驅(qū)動(dòng)下，香港辦公樓市場(chǎng)的復(fù)蘇軌跡日益清晰，但并非普漲，而是呈現(xiàn)出鮮明的結(jié)構(gòu)性特征。

令市場(chǎng)參與方尤為關(guān)注的是核心區(qū)域的強(qiáng)勢(shì)反彈。中環(huán)作為香港商業(yè)心臟地帶，再次扮演了復(fù)蘇“領(lǐng)頭羊”的角色。2025年，該區(qū)域的甲一級(jí)（Grade A1）辦公樓接連錄得兩宗跨國(guó)企業(yè)的大型租賃交易，有效提振了市場(chǎng)信心，也直接推動(dòng)了租金的上行——中環(huán)甲級(jí)辦公樓租金在去年錄得約5%的漲幅，預(yù)計(jì)2026年將維持這一增長(zhǎng)勢(shì)頭。

與此同時(shí)，一項(xiàng)政策紅利為存量資產(chǎn)開(kāi)辟了新路徑。2025年夏季，香港政府推出了可以將辦公樓和酒店等商用物業(yè)改建為學(xué)生住宿的政策。這一舉措不僅精準(zhǔn)回應(yīng)了學(xué)生住宿市場(chǎng)的供應(yīng)缺口，也為那些區(qū)位合適但傳統(tǒng)辦公需求不足的樓宇提供了盤(pán)活契機(jī)。值得留意的是，政府目前對(duì)辦公樓和酒店等商用物業(yè)轉(zhuǎn)售型住宅仍持嚴(yán)格監(jiān)管態(tài)度，業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換的政策導(dǎo)向清晰指向了與城市功能需求更匹配的方向。

市場(chǎng)基本面的變化正深刻影響著投資端的邏輯。一個(gè)顯著的趨勢(shì)是，越來(lái)越多原本租賃辦公樓的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，開(kāi)始考慮直接購(gòu)置物業(yè)。這一“由租轉(zhuǎn)購(gòu)”的現(xiàn)象背后，既是企業(yè)對(duì)香港作為國(guó)際商業(yè)中心地位的長(zhǎng)期信心，也是對(duì)當(dāng)前資產(chǎn)價(jià)格窗口期的敏銳把握。當(dāng)企業(yè)成為買(mǎi)家，整棟或整層收購(gòu)辦公樓，不僅直接降低了市場(chǎng)的可租賃空置率，還可能因企業(yè)搬遷而催生對(duì)其他區(qū)域樓宇的衍生需求。

需求的多元化也帶來(lái)了投資標(biāo)的的多樣化。新經(jīng)濟(jì)企業(yè)、內(nèi)地赴港企業(yè)以及傳統(tǒng)跨國(guó)企業(yè)，共同構(gòu)成了當(dāng)前香港辦公樓市場(chǎng)的核心租戶(hù)矩陣。尤其值得關(guān)注的是，內(nèi)地企業(yè)通過(guò)港股IPO融資后，香港股市的活躍讓市場(chǎng)對(duì)其國(guó)際金融的地位重拾信心，有助于為其辦公樓市場(chǎng)帶來(lái)源源不斷的活力。

從資本端觀察，私人財(cái)富與跨境資金正在加碼布局。家族辦公室等機(jī)構(gòu)將核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)辦公樓及學(xué)生住宿物業(yè)，視為在港進(jìn)行跨境資產(chǎn)配置的重點(diǎn)。港元匯率穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，客觀上降低了跨境投資者的進(jìn)入成本，而其聯(lián)系匯率制度固有的避險(xiǎn)屬性，則持續(xù)吸引著尋求避風(fēng)港的全球資本。

更重要的是，港股市場(chǎng)與辦公樓投資形成了正向循環(huán)?；钴S的IPO有助支撐市場(chǎng)對(duì)辦公空間的需求；地產(chǎn)板塊的估值修復(fù)提升了辦公樓資產(chǎn)的定價(jià)水平；而股市的財(cái)富效應(yīng)，又可能將部分資本增值反哺回商業(yè)地產(chǎn)投資。這一閉環(huán)的形成，讓2026年的香港辦公樓市場(chǎng)不再僅僅是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的晴雨表，更成為連接資本市場(chǎng)與實(shí)物資產(chǎn)的重要樞紐。

基于上述研判，仲量聯(lián)行認(rèn)為市場(chǎng)的參與者需要做出清晰的戰(zhàn)略選擇。對(duì)于投資者而言，核心區(qū)域的甲級(jí)辦公樓依然是把握租金增長(zhǎng)紅利的主線(xiàn)。同時(shí)，具備改建為學(xué)生住宿潛力的存量資產(chǎn)，正享受著政策紅利帶來(lái)的價(jià)值重估。

對(duì)于企業(yè)用戶(hù)，當(dāng)前無(wú)疑是布局核心區(qū)域的窗口期。無(wú)論是借助香港政府對(duì)內(nèi)地企業(yè)的扶持政策設(shè)立總部，還是考慮將辦公樓購(gòu)置與資本市場(chǎng)融資相結(jié)合，以鎖定長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)成本，都是值得深入探討的戰(zhàn)略選項(xiàng)。

展望2026年，香港中環(huán)甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的反彈具備較強(qiáng)的可持續(xù)性。內(nèi)地企業(yè)出海的長(zhǎng)期趨勢(shì)、科技與新經(jīng)濟(jì)的持續(xù)擴(kuò)張，構(gòu)成了需求的主力；而企業(yè)購(gòu)樓潮、跨境資本的涌入以及港股市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，則為市場(chǎng)增添了新的動(dòng)能。在全球資產(chǎn)配置的版圖上，香港辦公樓正以其獨(dú)特的韌性，重新成為值得關(guān)注的核心標(biāo)的。