引子

業(yè)主當(dāng)家實(shí)現(xiàn)小區(qū)良性自治的案例，不時(shí)見諸報(bào)端；但全視角、全鏈條深度剖析小區(qū)自治成功密碼的并不多。草根嘗試深度剖析幾個(gè)優(yōu)秀案例，看看別人家的優(yōu)秀小區(qū)是怎樣煉成的，都有哪些成功密碼。
西安心晴雅苑小區(qū)，2025年當(dāng)仁不讓的頂流標(biāo)桿，沒有之一，必須優(yōu)先解讀，以饗讀者。其實(shí)如眾多商品房樓盤一樣，心晴雅苑小區(qū)交房滿八年，“前期物業(yè)綜合征”也如期而至！典型癥狀是：外墻面磚脫落，電梯故障頻發(fā)、公共綠地雜草叢生，前期物業(yè)還把車位月租從150漲到450......業(yè)主怨聲載道！物業(yè)理由是：物業(yè)服務(wù)小區(qū)血虧，即沒錢治理。

心晴雅苑實(shí)景圖，圖源：華商報(bào)，版權(quán)屬于華商報(bào)

但心晴雅苑業(yè)主真當(dāng)家后，物業(yè)費(fèi)沒漲，十年來，拿回共公收益超6百萬，累計(jì)投入近350萬做小區(qū)提升改造，還回充維修基金超百萬；小區(qū)從“爛包”蝶變成花園，成為全國(guó)小區(qū)自治示范標(biāo)桿；業(yè)委會(huì)主任周洪斌女士，也因此榮獲無數(shù)，頻頻作為范例被官媒報(bào)道，不少業(yè)委會(huì)或基層治理部門，紛紛前往學(xué)習(xí)觀摩。

心晴雅苑小區(qū)蝶變?cè)蚍炊牵盒^(qū)公共資金足和小區(qū)人心聚、財(cái)氣旺！為何物業(yè)說搞不好，業(yè)主當(dāng)家后，有了真正的小區(qū)守護(hù)神（真正為業(yè)主著想的業(yè)委會(huì)）后，反而就能搞好了呢？她們業(yè)主當(dāng)家成功的自治密碼是什么，且容我細(xì)細(xì)道來。

心晴雅苑實(shí)景圖，圖源：周主任朋友圈

心晴雅苑基礎(chǔ)屬性：小而精且得地利

建成年代：2001 年建設(shè)，2003 年交付使用。

小區(qū)規(guī)模：4 棟板式小高層，總戶數(shù) 236 戶，總建筑面積不到 4 萬平方米，容積率 3.5，綠化率 20%。

建筑特征：主打129-169 平方大三居，且單獨(dú)配備了物業(yè)樓，有地下停車庫(kù)、游泳池（開發(fā)商名下，即開發(fā)商私有）、兒童樂園等基礎(chǔ)設(shè)施。2001 年，一個(gè)當(dāng)?shù)匦⌒头慨a(chǎn)商，能做這樣配置的小區(qū)，應(yīng)該有一定的針對(duì)性，或?yàn)槲赃叢筷?duì)高校的中高層次人群而去的。

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地理位置：西安主城二環(huán)內(nèi)，繁榮的電子城附近，傍邊有部隊(duì)，附近有高校。小區(qū)公共資產(chǎn)（如商鋪、停車位、電梯廣告、游泳池（開發(fā)商名下，即開發(fā)商私有），即小區(qū)有較多配套易于商業(yè)變現(xiàn)。

敲黑板：小樓盤，溝通成本相對(duì)較低；且小區(qū)地段得天獨(dú)厚，業(yè)主共有資產(chǎn)的造血變現(xiàn)能力強(qiáng)。

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開發(fā)商和前期物業(yè)，并非“勢(shì)力” 超強(qiáng)

開發(fā)商與前期物業(yè)：由西安泓盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)，前期物業(yè)為西安安捷物業(yè)管理有限公司，2003-2012 年實(shí)行包干制，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未明確記載（現(xiàn)行物業(yè)費(fèi) 1.2 元 /㎡?月，二級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)）。

敲黑板：西安本土小型開發(fā)商、小型自家物業(yè)，并非樹大根深的全國(guó)開發(fā)商和物業(yè)大鱷。

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樸實(shí)無華的本地口碑型中小物業(yè)

物業(yè)更迭：2012-2017 年更換包干制物業(yè)公司，2017 年起選聘西安紫昕物業(yè)實(shí)行酬金制，至今未再更換。目前，這家物業(yè)跟著心晴雅苑，也全國(guó)出圈了。

西安紫昕物業(yè)：西安本土中小型物業(yè)；西安首個(gè)通過招投標(biāo)承接酬金制物業(yè)項(xiàng)目的公司。

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這個(gè)物業(yè)或許不想貪多求大，或許沒有想追求過多“暴利”的不義之財(cái)?shù)南敕ǎ阅苷嬲齼冬F(xiàn)酬金制招標(biāo)承諾，基本能按業(yè)委會(huì)要求配合落實(shí)酬金制物業(yè)的基本要求，這也是心晴雅苑酬金制改革取得良好效果的基石之一。

據(jù)說紫昕物業(yè)老總和派駐心晴雅苑的物業(yè)經(jīng)理，都是當(dāng)兵20年多年的退伍老兵。

敲黑板：本土中小型物業(yè)；不玩虛的口碑型物業(yè)，有履約精神的中小物業(yè)，才是住宅物業(yè)長(zhǎng)期良性發(fā)展的中流砥柱。物業(yè)大鱷或上市物業(yè)，多數(shù)只愛最肥最嫩的頭口草！當(dāng)過兵的人，多少還保留著情懷、更不會(huì)銅臭熏心，或許這也是要點(diǎn)！

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重中之重：硬核較真的業(yè)委會(huì)人

業(yè)委會(huì)建設(shè)：2011 年成立首屆業(yè)委會(huì)，任期從 3 年調(diào)整為 5 年，現(xiàn)為第四屆。周洪斌主任，連續(xù)擔(dān)任第一屆、第二屆、第三屆業(yè)委會(huì)主任。第一屆算是摸爬滾打、不懈戰(zhàn)斗、終于拿回業(yè)主共有權(quán)益；第二屆算是真正面對(duì)物業(yè)管理，和包干制斗智斗勇；第三屆是找到最佳模式、最佳搭檔，為全國(guó)住宅小區(qū)如何做好酬金制模式下的業(yè)主自治，打了一個(gè)頂呱呱的樣板。第四屆，周洪斌主任逐漸淡出、退居幕后，讓新業(yè)委會(huì)成員挑起擔(dān)子，讓他們賡續(xù)心晴雅苑“業(yè)主當(dāng)家、業(yè)主自治”的優(yōu)良做法，優(yōu)秀業(yè)委會(huì)的基因有望得到傳承！

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小區(qū)的領(lǐng)頭人：周洪斌，正師級(jí)退休女干部，高級(jí)工程師，軍事測(cè)繪科研領(lǐng)域?qū)＜?。公而忘私，正義感強(qiáng)，責(zé)任心強(qiáng)，智勇雙全，知人善任，學(xué)習(xí)能力極強(qiáng)，更可貴他既能發(fā)現(xiàn)美又能洞穿惡。兩個(gè)字，帥才！

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話語權(quán)之戰(zhàn)：2011 年到 2012 年前，與開發(fā)商和前期物業(yè)多次溝通交流談判無果，為了拿回業(yè)主當(dāng)家話語權(quán)，甩開前期物業(yè)羈絆自然成為必然。她們成功了！

造血力之戰(zhàn)：2011年業(yè)委會(huì)成立之后，在周洪斌帶領(lǐng)下，摸清了家底，先后進(jìn)行了八場(chǎng)訴訟，陸續(xù)拿回物業(yè)掌控的公共收益，收回了物業(yè)樓，有了辦公場(chǎng)所、有了經(jīng)營(yíng)用房，資金的回收和業(yè)主當(dāng)家掌控，避免了業(yè)主資產(chǎn)流失，恢復(fù)了造血功能，失血的小區(qū)開始恢復(fù)元?dú)狻?/p>

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監(jiān)督權(quán)之戰(zhàn)：趕走前期物業(yè)后，更換了一家包干制物業(yè)，2012 年到 2017 年與該物業(yè)也沒少較量。五年間與包干制物業(yè)沒少較真，但 1800 多個(gè)日夜的辛苦付出，這家包干制物業(yè)還是未能幫助心晴雅苑業(yè)主實(shí)現(xiàn)美好家園夢(mèng)。終于頓悟：在小區(qū)物業(yè)開支權(quán)受制于包干制物業(yè)的情況下，小區(qū)依然沒有前途可言，辛苦奪回來的造血能力不是為小區(qū)造血，反倒像是為包干制物業(yè)“獻(xiàn)血”明白了包干制的弊端后，業(yè)委會(huì)痛下決心南下取經(jīng)，開始謀劃酬金制 —— 實(shí)施酬金制實(shí)際就是為了拿回小區(qū)各項(xiàng)物業(yè)開支的主控權(quán)。

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掌控力之戰(zhàn)：2017 年，心晴雅苑業(yè)委會(huì)在靈魂人物周洪斌的率領(lǐng)下，毅然決然南下取經(jīng)，發(fā)現(xiàn)力推酬金制才能救小區(qū)，當(dāng)年排除阻力后，便通過招標(biāo)方式引進(jìn)了同意實(shí)施酬金制的西安紫昕物業(yè)。因?yàn)椋瑥暮霞s模式上講，只有酬金制物業(yè)合同才有助于實(shí)現(xiàn)業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)的真正掌控。

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可持續(xù)之戰(zhàn)：2017 年至今，心晴雅苑業(yè)委會(huì)走對(duì)了前面的每一步棋，也走出后續(xù)的可持續(xù)發(fā)展之路。建規(guī)立制，廣納人才，從善如流，身先士卒，真正以軍人和黨員標(biāo)準(zhǔn)要求自己、要求業(yè)委會(huì)。

同時(shí)，他們的業(yè)委會(huì)非常注重團(tuán)隊(duì)打造，成員個(gè)個(gè)都是能打能做的實(shí)干派。連小區(qū)業(yè)委會(huì)秘書王迪，在這樣的團(tuán)隊(duì)中也熠熠閃光，發(fā)揮出很大作用。

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領(lǐng)導(dǎo)組織型主帥：周洪斌，能做會(huì)干、執(zhí)行力強(qiáng)、紀(jì)律嚴(yán)明的軍人作風(fēng)，是能堅(jiān)持下來的心理素質(zhì)；科研研究員，自帶善于學(xué)習(xí)的基因，自然會(huì)并學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)，在與物業(yè)或開發(fā)商的斗智斗勇中，才會(huì)始終不迷失方向、并找到突破口；在部隊(duì)做過黨支部書記，那也就深諳社群治理邏輯的，自然屬又有懂管理又懂團(tuán)隊(duì)打造、還善做思想的人了。

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善于學(xué)習(xí)的主帥：她依然保持部隊(duì)軍人認(rèn)理較真和敢打敢沖的闖勁。更了不得的是，她不居功自傲、不見好就收，不斷學(xué)習(xí)和精進(jìn)，長(zhǎng)期堅(jiān)持吸納新知識(shí)、新工具，完成了從物業(yè)管理小白到業(yè)委會(huì)資深從業(yè)者和楷模的華麗轉(zhuǎn)身。這樣的業(yè)委會(huì)領(lǐng)頭人，簡(jiǎn)直是可遇不可求。

不改初心的堅(jiān)韌團(tuán)隊(duì)：不得不說，他們的業(yè)委會(huì)團(tuán)隊(duì)，不管是誤打誤撞進(jìn)入業(yè)委會(huì)，還是臨危受命加入，亦或是渴望為建設(shè)美好家園而主動(dòng)參與，初心都非常純粹、也很“實(shí)在”：只想建設(shè)好大家園，讓小家更舒適、更安全、更保值 —— 這是看似 “私利” 實(shí)則 “公利” 的追求；此外他們別無所求。有信仰才能有韌性，才能迎難而上。

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一個(gè)好漢三個(gè)幫：正是業(yè)委會(huì)其他成員，以及執(zhí)行秘書、專職財(cái)務(wù)、志愿者、熱心業(yè)主等，與周洪斌主任心往一處想、勁往一處使，大家取長(zhǎng)補(bǔ)短、各盡所能，才讓心晴雅苑克服重重困難，一步一個(gè)腳印，完成華麗蝶變的。

成功以后，迎來鮮花與掌聲，全國(guó)走紅，捧榮譽(yù)、趕會(huì)場(chǎng)、傳經(jīng)送寶，其實(shí)只是一個(gè)意外；但這也折射出：全國(guó)各地面對(duì)物業(yè)行業(yè)這一“老大難” 狀況，各級(jí)部門焦頭爛額的心態(tài)罷了！

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敲黑板：心晴雅苑的成功，說到底核心是：成功激發(fā)了業(yè)主能動(dòng)性，再加上有了好的領(lǐng)頭羊。酬金制是錦上添花，因?yàn)槿珖?guó)實(shí)行酬金制的物業(yè)其實(shí)也很多，但做得有口皆碑、能讓小區(qū)迎來翻天覆地新變化的樓盤，依然屈指可數(shù)。所以，離開人的因素，空談引進(jìn)某種制度就想包治物業(yè)的百病，實(shí)在是想當(dāng)然！

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構(gòu)建信任社區(qū)，是持續(xù)成功的密碼

小區(qū)隱形特性：被忽略的“類熟人型高知群體社區(qū)” 基因

心晴雅苑業(yè)主構(gòu)成：雖是普通70 年產(chǎn)權(quán)商品房，但小區(qū)旁邊就是部隊(duì)，有部隊(duì)退休干部及家屬住在1，雖非部隊(duì)大院，但部隊(duì)干部住戶占比約20%；另有高校老師入駐，總之小區(qū)高認(rèn)知業(yè)主不在少數(shù)。

心晴雅苑社群特質(zhì)：心晴雅苑具備業(yè)主“同頻共振 特征，溝通效率、決策效率遠(yuǎn)高于普通小區(qū)業(yè)主層次特別分散的“純陌生人小區(qū)”和“普通住戶小區(qū)”。

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當(dāng)然，若沒“調(diào)頻”高手周洪斌主任的運(yùn)籌，沒她強(qiáng)大的動(dòng)員力、說服力，沒她組建志愿者團(tuán)隊(duì)、吸納業(yè)主專家、求教基層治理專家，也是很難激發(fā)業(yè)主的能動(dòng)性的；正是通過樓長(zhǎng)、單元長(zhǎng)、業(yè)主代表等模式，去同頻共振，才加快了業(yè)主共識(shí)形成，才能團(tuán)結(jié)多數(shù)破解小區(qū)難題。

街道居委會(huì)未亂干預(yù)：心晴雅苑的居委會(huì)和街道，面對(duì)這樣一位無可挑剔的業(yè)委會(huì)主任，面對(duì)這樣團(tuán)結(jié)的小區(qū)，他們不能也不敢隨意指手畫腳，反而讓業(yè)主自治真正按其邏輯發(fā)展：順利更換前期物業(yè)、順利更換包干制物業(yè)、順利贏得小區(qū)共有資產(chǎn)收回戰(zhàn)。

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試想，如果居委會(huì)和街道按照所謂“穩(wěn)定壓倒一切” 的邏輯，去質(zhì)疑業(yè)委會(huì)，去給心晴雅苑的各項(xiàng)維權(quán)設(shè)置障礙，那么心晴雅苑能否能否順利更換前期物業(yè)、能否贏得自我造血能力都要打個(gè)問號(hào)，更別提后來基于物權(quán)自治的舊貌換新顏、大放光彩，讓西安榮獲全國(guó)超特大城市十大基層治理獎(jiǎng)的故事了。

與之相反，心晴雅苑的街道和居委會(huì)，給了業(yè)委會(huì)相當(dāng)?shù)男湃闻c支持，有時(shí)也和業(yè)委會(huì)心往一處想，為小區(qū)爭(zhēng)取了一些資源的。

力量對(duì)比是博弈勝利的最終砝碼：心晴雅苑小區(qū)有部隊(duì)軍人、高校老師，業(yè)委會(huì)主任又是退休正師級(jí)干部，部隊(duì)單位就在旁邊，這家本土小開發(fā)商及其物業(yè)，自然也明白自己的分量。

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正因?yàn)殚_發(fā)商和前期物業(yè)，與業(yè)委會(huì)建立不了信任，他們又自覺難以抗衡業(yè)委會(huì)，掙扎之后便知難而退，并沒有繼續(xù)死纏難打。如果是央國(guó)企開發(fā)商的樓盤，又有央國(guó)企或上市物業(yè)大鱷盤踞，他們“上可通天”，或許心晴雅苑的故事就不是這樣書寫的了。

業(yè)主共有資產(chǎn)基本收回，小區(qū)的造血功能得以恢復(fù)。這是心晴雅苑，能夠持續(xù)投入資金進(jìn)行更新改造的基礎(chǔ)；由于成效顯著、做事透明陽(yáng)光，又進(jìn)一步贏得了業(yè)主的信任，所以心晴雅苑的物業(yè)費(fèi)收繳率持續(xù)攀升，最終達(dá)到奇跡般的98% 以上。

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全國(guó)各地，類似周洪斌主任這樣的優(yōu)秀業(yè)委會(huì)成員，其實(shí)不在少數(shù)，他們同樣經(jīng)歷了維權(quán)的“腥風(fēng)血雨”。慶幸的是，周洪斌的家沒人敢用油漆潑門恐嚇，更無人敢用水果遞刀威脅，也沒人敢動(dòng)手打傷。雖然她也曾遇到過危險(xiǎn)，憑借其軍人的氣魄和睿智，機(jī)智化解了危機(jī)。

據(jù)我所知，不少業(yè)委會(huì)成員因錚錚鐵骨，想要維權(quán)收回小區(qū)造血功能，而被打傷、甚至有膝蓋骨被打碎四年，至今未立案、未審判的例子，當(dāng)事人至今仍在苦苦等待正義的到來......

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敲黑板：心晴雅苑的成功，除了天時(shí)地利之外，人和是核心關(guān)鍵。人和即無外部利益集團(tuán)盤踞使壞，新物業(yè)也能積極配合，這是“土壤宜”；街道和居委會(huì)明事理，少行政干擾、甚至主動(dòng)助力，這是 “氣候宜”。土壤和氣候都適宜了，再加上初心不改的業(yè)委會(huì)成員，必然種瓜得瓜、種豆得豆，走向成功是必然結(jié)果。

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天時(shí)地利人和外，巧媳婦還得有米之炊

2017 年《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂，允許酬金制試點(diǎn)，形成了政策支持。2011 年，心晴雅苑已陷入 “三癱” 困境（電梯癱瘓、監(jiān)控癱瘓、綠化癱瘓）；彼時(shí)小區(qū)交付剛十年，在開發(fā)商 “親兒子” 物業(yè)的管理下，這個(gè)開發(fā)商親手打造的小區(qū)，毫無例外，也被其親兒子物業(yè) “玩” 壞了。

當(dāng)然，物業(yè)給出的理由當(dāng)然也是“虧損嚴(yán)重，沒錢整治”，錯(cuò)不在他們，而在業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)！這種熟悉的套路、熟悉的結(jié)局、熟悉的理由，正在全國(guó)各地不少住宅物業(yè)輪番上演！

心晴雅苑實(shí)景圖，圖源：周主任朋友圈

2012 年，心晴雅苑更換前期物業(yè)，迎來了業(yè)委會(huì)通過程序新選聘的另一家包干制物業(yè)，五年下來喜憂參半，始終未能讓業(yè)主滿意。重要原因是物業(yè)不肯投入，理由是 “微利經(jīng)營(yíng)”！敏銳的心晴雅苑很快找到了病根，周洪斌主任決心采用酬金制，要牢牢把握 “錢袋子”—— 否則，艱難收回的造血能力，終將被白白糟蹋。

果不其然，在物業(yè)費(fèi)、公共收益、停車費(fèi)等所有資金都由業(yè)委會(huì)掌控和監(jiān)督后，物業(yè)只需做好服務(wù)、安心領(lǐng)取酬金的模式下，周洪斌和業(yè)委會(huì)成員們終于發(fā)現(xiàn)，小區(qū)其實(shí)完全能實(shí)現(xiàn)自我造血并良性運(yùn)轉(zhuǎn)。

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物業(yè)費(fèi)單價(jià)沒有變，在業(yè)委會(huì)管理、物業(yè)配合下，心晴雅苑八年來不但沒有虧空，還持續(xù)投入3百多萬元進(jìn)行改造提升，小區(qū)面貌發(fā)生巨大變化；維修基金基本未動(dòng)，公共收益累計(jì)余額超過6百萬元，結(jié)余資金非常充足！給“虧損論”、“微利論”被啪啪打臉了！

這個(gè)奇跡產(chǎn)生的根本原因是：趕走了“吸血” 的主體和機(jī)制，各種公共收益從此物歸原主且不被侵蝕；物業(yè)費(fèi)有了真正 “當(dāng)家人” 的監(jiān)管，不再被挪用或轉(zhuǎn)化為企業(yè)利潤(rùn)。

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業(yè)委會(huì)這個(gè)“巧媳婦” 有了充足資金，老舊小區(qū)就有了自我造血能力，再加上真正實(shí)現(xiàn)業(yè)主當(dāng)家的模式，自然能用好每一分錢 —— 心晴雅苑不成功，天理難容！

所以，我國(guó)很多老舊小區(qū)無法自我造血，成為基層部門的心頭病，或許真該好好想想原因在哪里、病根在哪里。

很多“老破小” 坐擁主城繁華地段，也有共有資產(chǎn)和停車位，為何就不能實(shí)現(xiàn)自我造血、自我更新？是 “吸血的寄生蟲” 太多了嗎？還是 “土壤與氣候” 不適宜？

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人的因素與社群基因尤為關(guān)鍵

心晴雅苑的蝶變，離不開卓越的自治帶頭人，同時(shí)也是“天時(shí)（政策窗口）— 地利（中小盤 + 區(qū)位 + 社群基因）— 人和（帶頭人 + 信任社區(qū)）” 的和諧共振的結(jié)果。

其中，周洪斌的個(gè)人能力是“引爆點(diǎn)”，但小區(qū) 構(gòu)建“信任社會(huì)”也是用之不盡的 “動(dòng)力燃料庫(kù)”。若缺乏業(yè)主的信任、物業(yè)的信服、社區(qū)的信任、街道的信任，或許再有能力的帶頭人，也難在短時(shí)達(dá)到這效果的。

心晴雅苑實(shí)景圖，圖源：周主任朋友圈

這一案例深刻揭示：住宅物業(yè)治理的核心是“人”，不僅指領(lǐng)頭人要有比較全面的個(gè)體能力，也包括要有良好的小區(qū)社群內(nèi)外部生態(tài)。

當(dāng)帶頭人的能力、社群內(nèi)外部生態(tài)形成適配，再把信任構(gòu)建與制度設(shè)計(jì)擰成合力，才能真正破解住宅物業(yè)治理的“老大難” 問題。

小區(qū)業(yè)主當(dāng)家自治要成功，可以學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)，可以復(fù)制其管理思路和制度體系，難以復(fù)制的是小區(qū)的特質(zhì)和業(yè)主構(gòu)成底色；要破局，得深耕并厚植小區(qū)業(yè)主依法自治、依法當(dāng)家的意識(shí)、打造鄰里一家的和諧氛圍、創(chuàng)造業(yè)主小區(qū)依法民主管理小區(qū)的自治土壤。脫離這些，任何拔苗助長(zhǎng)的操作、外界指派或空降業(yè)委會(huì)的操作，乃至寄希望于物管會(huì)、居委會(huì)或居代業(yè)、紅色物業(yè)來改變現(xiàn)狀，筆者覺得或許都是緣木求魚、終難成事！

心晴雅苑實(shí)景圖，圖源：周主任朋友圈

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