文 | 邁點(diǎn)

2026年全國(guó)兩會(huì)的民生議題中，住房問(wèn)題依舊是萬(wàn)眾矚目的焦點(diǎn)，而作為住房體系重要組成部分的住房租賃市場(chǎng)，更是迎來(lái)了頂層設(shè)計(jì)的明確定調(diào)和發(fā)展路徑的清晰規(guī)劃。

過(guò)去幾年，我國(guó)保障性租賃住房籌建步伐加快，長(zhǎng)租公寓行業(yè)逐步走向規(guī)范，租房已然成為城市新市民、青年人實(shí)現(xiàn)“住有所居”的重要選擇。

站在行業(yè)發(fā)展的新階段，住房租賃市場(chǎng)該如何提質(zhì)升級(jí)、精準(zhǔn)保障不同群體的租住需求?2026年全國(guó)兩會(huì)從政府工作報(bào)告的頂層部署，到代表委員的精準(zhǔn)建言，為住房租賃行業(yè)的發(fā)展劃定了重點(diǎn)、指明了方向。

政府工作報(bào)告定調(diào)，住房租賃迎兩大核心轉(zhuǎn)型

今年政府工作報(bào)告中，與房地產(chǎn)相關(guān)的共計(jì)185個(gè)字，覆蓋存量盤(pán)活、品質(zhì)提升、制度政策等。

圖注：《政府工作報(bào)告》住房相關(guān)提法對(duì)比。圖源：政府網(wǎng)，邁點(diǎn)研究院綜合整理

其中，與住房租賃行業(yè)直接相關(guān)的內(nèi)容雖然著墨不多，但重點(diǎn)明確。

其一，保障性住房供給思路調(diào)整。報(bào)告提到，“鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等”“優(yōu)化保障性住房供給”，這兩句話結(jié)合來(lái)看，說(shuō)明保障性住房在供給模式上迎來(lái)從“以建為主” 到“以需定供、以購(gòu)代建”的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型。

一方面，“收存轉(zhuǎn)?！背蔀槲磥?lái)保障房供給的重要途徑;另一方面，保障房供給結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，不再是單純追求數(shù)量的增長(zhǎng)，而是以需定建、以需定購(gòu)，讓保障房供給更貼合市場(chǎng)實(shí)際需求，實(shí)現(xiàn)保障的精準(zhǔn)化。

從實(shí)際情況來(lái)看，以上海、北京為代表的城市已率先試點(diǎn)，由國(guó)企收購(gòu)二手住房轉(zhuǎn)為保障性租賃住房，既打通了二手房置換鏈條，又精準(zhǔn)對(duì)接新市民、青年人的租賃需求，成為全國(guó)可復(fù)制的樣板。

其二，構(gòu)建多層次保障性住房體系。報(bào)告首次提及“加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”。這是住房保障政策的重要突破，意味著保障范圍不再局限于低收入群體，而是向有真實(shí)剛需的普通群體延伸，讓更多人享受到政策紅利，反映出住房保障從“兜底”逐漸轉(zhuǎn)向“普惠”。

以初婚初育群體為例，這一群體往往對(duì)應(yīng)著真實(shí)的剛需住房需求，預(yù)計(jì)各地今年將圍繞這一群體積極研究并落實(shí)相應(yīng)的支持舉措。而比起買(mǎi)房，租房或許是更多人的選擇，尤其是在外務(wù)工的初婚初育群體。后續(xù)，租房市場(chǎng)針對(duì)這一群體的產(chǎn)品或者優(yōu)惠政策或?qū)⒃龆唷?/p>

代表委員精準(zhǔn)建言，多維度破解行業(yè)發(fā)展痛點(diǎn)

在政府工作報(bào)告錨定的發(fā)展方向之下，出席兩會(huì)的代表委員們結(jié)合行業(yè)實(shí)際和民生需求，從存量盤(pán)活、重點(diǎn)人群保障、制度完善等多個(gè)維度建言獻(xiàn)策，為住房租賃行業(yè)的發(fā)展提供了具體可行的實(shí)施路徑，讓政策落地更有抓手。

存量盤(pán)活：創(chuàng)新模式破解供需錯(cuò)配難題

盤(pán)活存量資源是住房租賃市場(chǎng)擴(kuò)容提質(zhì)的關(guān)鍵，代表委員們的建議聚焦于讓存量資產(chǎn)“活起來(lái)”、保障房供給“多起來(lái)”。

全國(guó)政協(xié)委員劉永好提出，要統(tǒng)籌金融、稅收、住建等部門(mén)協(xié)同發(fā)力，優(yōu)化“商改住”相關(guān)政策，支持盤(pán)活存量商辦資產(chǎn)，同時(shí)適度放寬公寓在入學(xué)、落戶等方面的限制，讓存量租賃房源的居住屬性更凸顯。

全國(guó)政協(xié)委員翟美卿則給出了更具體的存量商品房盤(pán)活方案，建議由央行、財(cái)政部牽頭擴(kuò)大專項(xiàng)資金規(guī)模，引導(dǎo)城投平臺(tái)、國(guó)企收購(gòu)120㎡以下的優(yōu)質(zhì)存量商品房，建立合理定價(jià)機(jī)制并將收儲(chǔ)虧損納入財(cái)政考量，房源優(yōu)先轉(zhuǎn)為保障性住房。這一建議與政府工作報(bào)告“收存轉(zhuǎn)保”的思路高度契合，既能化解商品房庫(kù)存積壓?jiǎn)栴}，又能快速增加保障房供給，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房保障體系的雙向賦能。

重點(diǎn)人群：分層分類解決租住需求

住房租賃的核心是保障人，代表委員們針對(duì)青年、老年人、城市建設(shè)者等不同群體的租住痛點(diǎn)，提出了分層分類的解決方案。

全國(guó)政協(xié)委員陳霞提出了“一張床、一間屋、一套房”的精準(zhǔn)保障思路：針對(duì)城市運(yùn)行保障人員，推動(dòng)閑置非居住空間改建為宿舍型租賃住房，解決基本居住需求；針對(duì)青年人，在青年聚集區(qū)打造小微戶型青年公寓，完善遠(yuǎn)郊保租房的交通、商業(yè)配套，解決職住平衡問(wèn)題;針對(duì)老年人，在保障性租賃住房配租中予以優(yōu)先，適當(dāng)放寬收入和財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)。

全國(guó)人大代表方燕則聚焦老年人租房權(quán)益的法治化保障，建議將老年人租房權(quán)益納入《老年人權(quán)益保障法》和《房屋租賃條例》修訂，明確禁止年齡、健康方面的租房歧視，推出適老化租賃合同示范文本;同時(shí)增加適老化房源供給、建設(shè)老年人租房信息化平臺(tái)、暢通維權(quán)通道，讓老年人“租得到、住得安”。

體系補(bǔ)短板：覆蓋靈活就業(yè)群體與城市建設(shè)者

住房保障的覆蓋面還在不斷延伸，代表委員們將目光投向了以往的薄弱群體。

全國(guó)政協(xié)委員王玨建議，專項(xiàng)支持“新時(shí)代城市建設(shè)者管理者之家”建設(shè)，加大對(duì)城市運(yùn)行保障人員的保障性租賃住房供給；同時(shí)研究靈活就業(yè)人員自愿繳存住房公積金的支持政策，讓靈活就業(yè)群體也能享受公積金租房、購(gòu)房的政策紅利，填補(bǔ)了靈活就業(yè)群體住房保障的空白。

政策組合拳下，住房租賃行業(yè)迎來(lái)發(fā)展新趨勢(shì)

從政府工作報(bào)告的頂層定調(diào)，到代表委員的精準(zhǔn)建言，一系列政策信號(hào)形成合力，不僅為住房租賃行業(yè)劃定了發(fā)展重點(diǎn)，更勾勒出行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。租購(gòu)并舉的住房制度正在加速完善，住房租賃市場(chǎng)將從“規(guī)模擴(kuò)張” 向“質(zhì)量提升、精準(zhǔn)保障”轉(zhuǎn)型，迎來(lái)規(guī)范化、高質(zhì)量發(fā)展的新階段。

第一，保障性租賃住房成為行業(yè)核心支撐，存量盤(pán)活成主要抓手。未來(lái)保障性租賃住房的供給將不再依賴單一的新建模式，“收存轉(zhuǎn)?！薄吧谈淖　薄胺蔷幼】臻g改造”等存量盤(pán)活方式將成為主流，國(guó)企將成為存量資產(chǎn)收購(gòu)和保障房運(yùn)營(yíng)的主力軍，而地方政府將在定價(jià)、資金、審批等方面給予更多支持，讓保障房供給更高效、更精準(zhǔn)。同時(shí)，保障性租賃住房的覆蓋范圍將持續(xù)擴(kuò)大，從新市民、青年人延伸至初婚初育家庭、老年人、城市建設(shè)者等群體，形成多層次的保障體系。

第二，市場(chǎng)供給走向精細(xì)化、多元化，適配不同群體需求。住房租賃市場(chǎng)將告別 “一刀切” 的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，轉(zhuǎn)向針對(duì)不同群體的精準(zhǔn)定制：針對(duì)青年人的小微戶型、青年公寓將不斷增多，注重職住平衡和配套完善;針對(duì)初婚初育家庭的租賃房源將強(qiáng)化母嬰配套、戶型適配;針對(duì)老年人的房源將推進(jìn)適老化改造，配備安全設(shè)施;針對(duì)城市運(yùn)行保障人員的宿舍型租賃住房將實(shí)現(xiàn)集約化、低成本供給。產(chǎn)品的精細(xì)化將成為住房租賃企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

第三，行業(yè)主體分工更清晰，市場(chǎng)化、專業(yè)化運(yùn)營(yíng)成主流。未來(lái)住房租賃市場(chǎng)或?qū)⑿纬伞皣?guó)企主導(dǎo)保障房建設(shè)與存量收購(gòu)、專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理、個(gè)人房源向機(jī)構(gòu)化轉(zhuǎn)化”的格局。

住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，不僅關(guān)系到億萬(wàn)新市民、青年人的安居夢(mèng)，更關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展和民生福祉的持續(xù)提升。

隨著兩會(huì)政策的逐步落地，各地將結(jié)合實(shí)際出臺(tái)更多細(xì)化舉措，住房租賃行業(yè)將迎來(lái)更規(guī)范、更優(yōu)質(zhì)的發(fā)展階段，新市民、青年人、城市建設(shè)者等群體的居住難題，也將迎來(lái)系統(tǒng)性的解決方案。

而對(duì)于行業(yè)而言，唯有緊跟政策方向、聚焦民生需求，才能在行業(yè)轉(zhuǎn)型中抓住機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙贏。