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房地產(chǎn)代建招投標(biāo)監(jiān)測分析

（一）招標(biāo)監(jiān)測分析

2025年，通過對全國房地產(chǎn)招標(biāo)數(shù)據(jù)監(jiān)測分析，從發(fā)布數(shù)量來看，同比減少79.4%；從發(fā)布區(qū)域來看，浙江省信息發(fā)布條數(shù)最高，占比為44%，浙江省占比較高主要由于部分省份大幅減少代建類業(yè)務(wù)招標(biāo)。從增速來看，2025年，除浙江省外，江蘇、貴州、安徽、吉林、海南、遼寧等省招標(biāo)數(shù)量增速均較快；廣東、湖南、上海等省市占比有所下降。

圖：2024-2025年公開市場房地產(chǎn)代建招標(biāo)公告區(qū)域占比情況

數(shù)據(jù)來源：公開市場招標(biāo)公告，中指研究院綜合整理

從招標(biāo)物業(yè)類型來看，住宅物業(yè)占比62%，占比最高，其中，住宅物業(yè)代建項(xiàng)目中，商品住宅和保障性住房為主要代建業(yè)態(tài)，部分商品住宅除代建外，還要求代建企業(yè)進(jìn)行代銷。辦公物業(yè)占比16%，除代建外，部分項(xiàng)目要求代建方提供設(shè)計(jì)及運(yùn)營服務(wù)?？偟膩砜矗?dāng)前招標(biāo)信息主要以住宅、辦公類業(yè)態(tài)為主，占比達(dá)78%；學(xué)校、醫(yī)院等物業(yè)類型占比均有較大下降。

圖：2024-2025年公開市場房地產(chǎn)代建招標(biāo)公告業(yè)態(tài)占比情況

數(shù)據(jù)來源：公開市場招標(biāo)公告，中指研究院綜合整理

（二）中標(biāo)監(jiān)測分析

2025年，通過對全國房地產(chǎn)中標(biāo)數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)代建企業(yè)中標(biāo)比例為82%，其中，占比較高的前四企業(yè)分別為綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、金地管理和藍(lán)城控股。

圖：2025年公開市場房地產(chǎn)代建中標(biāo)占比前四企業(yè)

數(shù)據(jù)來源：公開市場中標(biāo)公告，中指研究院綜合整理

從房地產(chǎn)企業(yè)中標(biāo)業(yè)態(tài)來看，住宅物業(yè)占比達(dá)76%，較2024年同期有大幅增長。一方面，住宅物業(yè)中部分商業(yè)代建管理費(fèi)率較高，更受房企青睞；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在住宅開發(fā)領(lǐng)域具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目選擇方面，更加偏向于此類業(yè)態(tài)。

圖：2024-2025年公開市場房地產(chǎn)代建房地產(chǎn)企業(yè)中標(biāo)業(yè)態(tài)占比情況

數(shù)據(jù)來源：公開市場中標(biāo)公告，中指研究院綜合整理

房地產(chǎn)代建企業(yè)發(fā)展趨勢分析

明確所屬陣營及自身資源稟賦，謹(jǐn)慎選擇發(fā)展戰(zhàn)略。代建行業(yè)受服務(wù)業(yè)內(nèi)在規(guī)律影響，已形成顯著分化的“金字塔”型結(jié)構(gòu)，各陣營企業(yè)特征差異明顯，需基于自身定位審慎制定發(fā)展策略。當(dāng)前，行業(yè)整體呈現(xiàn)高度集中的競爭格局。頭部企業(yè)憑借成熟的管理體系、產(chǎn)品、品牌與供應(yīng)鏈優(yōu)勢，占據(jù)較高市場份額，但其規(guī)模增速在達(dá)到一定閾值后趨于放緩，單純追求擴(kuò)張已非上策。未來應(yīng)轉(zhuǎn)向精耕細(xì)作，聚焦產(chǎn)品精細(xì)化打造、運(yùn)營效率提升、專業(yè)化能力構(gòu)建與成本控制，尤其需鞏固核心區(qū)域優(yōu)勢，審慎外拓，以高質(zhì)量服務(wù)強(qiáng)化品牌護(hù)城河。中部企業(yè)處于規(guī)?？焖俪砷L期，行業(yè)排位變動(dòng)活躍。該類企業(yè)需在規(guī)模擴(kuò)張與能力建設(shè)之間取得平衡，避免因盲目追求增速而導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降或管理體系承壓，應(yīng)注重在增長中夯實(shí)內(nèi)功，逐步構(gòu)建可持續(xù)的競爭優(yōu)勢。尾部企業(yè)數(shù)量眾多但規(guī)模有限，市場持續(xù)出清。其中，部分企業(yè)可圍繞特定區(qū)域或細(xì)分領(lǐng)域做深做專，打造難以替代的專業(yè)價(jià)值；而更多以試水心態(tài)入局者，則需明確戰(zhàn)略決心，通過適度規(guī)?；瘮偙〕杀?、積累經(jīng)驗(yàn)，否則將在激烈競爭中面臨淘汰。綜上，代建企業(yè)須清醒認(rèn)知所屬陣營及自身資源稟賦，避免脫離實(shí)際的戰(zhàn)略選擇，推動(dòng)行業(yè)走向分層競爭、差異化發(fā)展的健康格局。

產(chǎn)品力日趨重要，“好房子”成為產(chǎn)品發(fā)展方向，代建企業(yè)需貼合“好房子”特征打造產(chǎn)品。近年來，產(chǎn)品力已成為代建企業(yè)的核心競爭力，而建設(shè)符合國家政策導(dǎo)向與市場需求的“好房子”正成為行業(yè)明確的產(chǎn)品發(fā)展方向。自2025年政府工作報(bào)告首次明確提出“推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”以來，這一理念已上升為國家層面的重要指引，標(biāo)志著“好房子”建設(shè)將成為未來房地產(chǎn)發(fā)展的核心趨勢。代建企業(yè)需積極把握這一方向，將綠色、低碳、智能、安全等特征深度融入產(chǎn)品體系，通過打造差異化、高品質(zhì)的住宅項(xiàng)目，提升產(chǎn)品稀缺性與市場溢價(jià)能力。在實(shí)踐中，代建企業(yè)可依托“首創(chuàng)”項(xiàng)目搶占市場空白，形成“首盤效應(yīng)”。例如，建發(fā)更新建設(shè)代建的浦城?望云作為當(dāng)?shù)厥讉€(gè)契合“好房子”政策的四代宅項(xiàng)目，從啟動(dòng)到簽約僅用72天，開盤當(dāng)月去化70套，位居閩北銷量榜首；藍(lán)綠雙城代建的南京十號院則以南京橋北新區(qū)首個(gè)低密住區(qū)、第四代住宅等創(chuàng)新設(shè)計(jì)填補(bǔ)了區(qū)域高端改善市場空白。此類項(xiàng)目在缺乏直接競品的環(huán)境下，不僅能在定價(jià)策略上占據(jù)優(yōu)勢，還能快速去化，同時(shí)強(qiáng)化品牌認(rèn)知度。因此，代建企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的前瞻性研究與實(shí)踐，以產(chǎn)品創(chuàng)新引領(lǐng)市場，在行業(yè)分化中確立自身優(yōu)勢。

代建管理費(fèi)率持續(xù)壓縮，微利時(shí)代下，仍需要實(shí)現(xiàn)從“養(yǎng)團(tuán)隊(duì)”到“要利潤”的可持續(xù)發(fā)展。代建作為一種典型的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，其成本結(jié)構(gòu)中人員成本占據(jù)主要部分。當(dāng)前，隨著行業(yè)規(guī)?；l(fā)展，多數(shù)代建企業(yè)已能實(shí)現(xiàn)較為穩(wěn)定的營業(yè)收入，基本具備覆蓋團(tuán)隊(duì)成本、維持“養(yǎng)團(tuán)隊(duì)”目標(biāo)的能力。然而必須清醒認(rèn)識到，在房地產(chǎn)行業(yè)成熟度較高的海外市場，代建通常作為專業(yè)化、細(xì)分化的高階業(yè)態(tài)出現(xiàn)，其本質(zhì)是以相對有限的投入撬動(dòng)較高的利潤回報(bào)。因此，盈利性應(yīng)當(dāng)成為代建企業(yè)更高層次的發(fā)展目標(biāo)，而非僅僅滿足于團(tuán)隊(duì)的自我維持。鑒于此，代建企業(yè)需明確自身所處的發(fā)展階段和戰(zhàn)略定位。在初創(chuàng)期，可適度讓利以培育團(tuán)隊(duì)、積累項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)與能力；進(jìn)入成熟期后，則應(yīng)強(qiáng)化利潤導(dǎo)向與成本管控，持續(xù)優(yōu)化管理流程、提升人均效能，并通過拓展增值服務(wù)構(gòu)建差異化優(yōu)勢，逐步推動(dòng)發(fā)展模式從基礎(chǔ)的“養(yǎng)團(tuán)隊(duì)”向可持續(xù)的“要利潤”轉(zhuǎn)型，最終實(shí)現(xiàn)質(zhì)量與效益的協(xié)同提升。

人居夢想“好房子”展示專區(qū)

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