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▍房地產(chǎn)市場概況

新房市場：根據(jù)中指數(shù)據(jù)庫監(jiān)測，1月1日至26日，深圳新房住宅成交2061套/22.96萬平方米。截至本月26日，本月新批準(zhǔn)上市商品住宅共計883套/8.85萬平方米，推盤面積環(huán)比下跌73.68%，同比下跌34.40%。2025年12月開發(fā)商為沖刺年度業(yè)績集中推盤，形成高基數(shù)效應(yīng)。1月進(jìn)入開發(fā)商業(yè)績休整期，推盤節(jié)奏放緩，供需兩端同步降溫。1月包含元旦假期與春節(jié)前準(zhǔn)備期，春節(jié)臨近導(dǎo)致購房者觀望情緒上升，入市意愿減弱，市場活躍度階段性下降。區(qū)域分化明顯，核心區(qū)豪宅（如中信城開信悅灣、后海招商璽）去化率超80%，剛需片區(qū)項目去化率差異大（錦和玉鳴府77.8% 、鴻榮源觀城加推2.38%）。另外，1月23日深圳發(fā)布配售型保障房管理辦法，3月1日正式實施，首批項目包括南山棲河麗島公館、福田福翠苑等，價格僅為市場價60%，分流了部分剛需與剛改客戶，導(dǎo)致1月新房市場觀望情緒加重。

二手住宅市場：截至1月26日，深圳二手商品住宅共成交4438套/44.26萬平方米。1月深圳二手房市場延續(xù)溫和復(fù)蘇態(tài)勢，成交基本與上月持平，成為樓市成交絕對主力。1月起增值稅率下調(diào)、換房個稅退稅延續(xù)、房貸利率低位等政策，大幅降低交易成本，疊加年末翹尾行情延續(xù)，有效釋放購房需求。當(dāng)前市場仍存掛牌量高、部分片區(qū)拋壓大的問題，核心區(qū)稀缺資產(chǎn)抗跌性凸顯，剛需片區(qū)以價換量成主流，整體復(fù)蘇節(jié)奏穩(wěn)健。

圖：深圳商品住宅月度成交走勢

注：每月數(shù)據(jù)截至26日

數(shù)據(jù)來源：

市場監(jiān)測：https://u.fang.com/ytcrnn/

特別聲明：房地產(chǎn)企業(yè)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計是以2026年1月1日—1月29日期間銷售的商品房為統(tǒng)計口徑，主要依據(jù)在深圳市(含深汕合作區(qū))的銷售監(jiān)測數(shù)據(jù)，對于監(jiān)測不全的項目數(shù)據(jù)，由企業(yè)提供相關(guān)文件并嚴(yán)格審核，也納入統(tǒng)計范圍。本報告僅供參考，我方不對使用報告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。

■榜單點評

2026年1月，深圳銷售金額TOP20房企合計銷售101.12億元，占全市1月銷售額的72.89%，銷售金額TOP20入榜門檻為1.25億元。其中，TOP10房企銷售額為81.86億元，占全市銷售額的59.01%；TOP11-20房企銷售額為19.26億元，占全市銷售額的13.88%。

頭部房企：中海地產(chǎn)憑借深圳灣澐璽、中海大運玖章等項目的熱銷，位居銷售金額榜單冠軍，銷售金額為23.37元；華潤置地憑借深圳灣澐璽、潤宏城·潤臻園等項目的熱銷，占據(jù)銷售金額榜單第二，銷售金額為20.05億元；深鐵置業(yè)憑借深鐵瓏境花園、深鐵睿著廣場等項目的熱銷，位列銷售金額榜第三，銷售金額為8.56億元。

三大陣營：按企業(yè)銷售額分三大陣營，其中第一陣營（20億以上）共2家，合計銷售金額43.42億元，占TOP20銷售額的42.94%；第二陣營（5-20億）共3家，合計銷售金額20.64億元，占TOP20銷售額的20.41%；第三陣營（5億以下）共15家，合計銷售金額37.06億元，占TOP20銷售額36.65%。

從深圳各房企銷售面積來看，2026年1月，深圳銷售面積TOP20房企合計銷售15.11萬㎡，TOP20入榜門檻為0.29萬㎡。其中，中海地產(chǎn)以1.85萬㎡排名第一；華潤置地以1.73萬㎡排名第二；深鐵置業(yè)以1.47萬㎡排名第三。

特別聲明：房地產(chǎn)商品住宅銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計是以2026年1月1日—1月29日期間銷售的商品住宅為統(tǒng)計口徑，主要依據(jù)在深圳市(含深汕合作區(qū))的銷售監(jiān)測數(shù)據(jù)，對于監(jiān)測不全的項目數(shù)據(jù)，由企業(yè)提供相關(guān)文件并嚴(yán)格審核，也納入統(tǒng)計范圍。本報告僅供參考，我方不對使用報告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。

■榜單點評

2026年1月，深圳商品住宅銷售金額TOP10項目合計銷售金額為44.50億元，占全市商品住宅銷售總額的38.07%，TOP10入榜門檻為2.15億元。其中南山區(qū)深圳灣澐璽以18.03億元的銷售額位居榜首；位于寶安區(qū)保利瑧譽以6.26億元的銷售金額位居榜單第二；龍華區(qū)的熱銷項目鵬宸云筑以3.60億元位居榜單第三。

從銷售面積來看，1月深圳房地產(chǎn)TOP10項目合計銷售面積為6.08萬㎡，占全市商品住宅銷售面積的38.88%，TOP10門檻值為0.37萬㎡。其中深圳灣澐璽以1.12萬㎡的銷售面積位居榜首；財富城二期以0.91萬㎡的成交面積位居第二；保利瑧譽以0.69萬㎡銷售面積位居榜單第三。

▍政策動態(tài)

深圳出臺配售型保障性住房管理辦法將于2026年3月實施

2026年1月23日深圳發(fā)布《深圳市配售型保障性住房管理辦法》，3月1日正式施行，是深圳構(gòu)建“商品房+保障房”雙軌制的關(guān)鍵舉措，核心面向住房困難工薪群體，實行嚴(yán)格封閉管理，禁止轉(zhuǎn)為商品住房。

申請門檻明確：申請人需年滿18周歲，至少1人擁有深圳戶籍，在深無房且3年內(nèi)未轉(zhuǎn)讓住房，社保累計繳滿5年（人才僅需3年），未享受過相關(guān)購房補貼。

配售規(guī)則上，采用現(xiàn)房銷售模式，價格為同片區(qū)市場價的50%-70%，以小戶型為主，通過公證搖號選房，人才可優(yōu)先配售。

核心創(chuàng)新為封閉流轉(zhuǎn)機制：購房滿3年后可申請退出或流轉(zhuǎn)，但僅能面向符合條件對象在官方平臺交易，政府回購按原購價每年1%折舊計算，嚴(yán)禁進(jìn)入商品房市場。

政策將有效分流剛需群體，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，推動樓市回歸居住屬性；核心區(qū)商品房價格更趨穩(wěn)定，遠(yuǎn)郊剛需盤或面臨競爭壓力，同時也將降低人才安居門檻，提升深圳人才吸引力。

人居夢想“好房子”展示專區(qū)

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年度盤點丨十大關(guān)鍵詞，看樓市政策趨勢

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《求是》刊文，房地產(chǎn)的幾個罕見提法

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三部門發(fā)文，換房退個稅政策延期

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超3000億元，專項債收地發(fā)力

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央行重磅發(fā)聲，降息落地

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大浪淘沙見真金：2025房企業(yè)績透視

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2025年全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜

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2025年中國房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜

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老舊住房更新潮起：代建別錯過這波風(fēng)口

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2025中國房地產(chǎn)市場總結(jié)&2026趨勢展望

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2025年中國住房租賃市場總結(jié)與展望

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“十五五”中國房地產(chǎn)市場趨勢展望

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2025年1-12月全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)解讀

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?指數(shù)研究

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)30年

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中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告（2025年12月）

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2025年三季度中國寫字樓租金指數(shù)研究報告

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2025年三季度中國百城地價指數(shù)報告

https://u.fang.com/yosiv9/

?物業(yè)研究

2025中國物業(yè)管理市場總結(jié)&2026趨勢展望

https://u.fang.com/yorr7x/

2025中國物業(yè)服務(wù)上市公司ESG測評研究報告

https://u.fang.com/yorr7w/

2025年中國物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)研究報告

https://u.fang.com/yorr7v/

中指研究院官網(wǎng)·中指云平臺

www.cih-index.com

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