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澳洲各首府城市房?jī)r(jià)漲幅預(yù)測(cè)！悉尼墨爾本竟只是“小弟”

受人口增長(zhǎng)遠(yuǎn)超供應(yīng)、建筑成本飆升以及首次置業(yè)者“恐慌性入市”等多重因素影響，布里斯班房市正迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

據(jù)最新預(yù)測(cè)，布里斯班今年房?jī)r(jià)漲幅將接近11%，這一增速足足是悉尼的兩倍。

在此之前，布里斯班房產(chǎn)市場(chǎng)已表現(xiàn)出強(qiáng)勁勢(shì)頭。2025年，布里斯班房產(chǎn)中位價(jià)大幅跳漲14.6%，一舉超越墨爾本，正式邁入“百萬(wàn)金元俱樂(lè)部”。

即便澳洲儲(chǔ)備銀行（RBA）下周可能加息，市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)這股增長(zhǎng)熱潮今年仍將持續(xù)。

根據(jù)畢馬威（KPMG）周三發(fā)布的《住宅物業(yè)展望》報(bào)告，全澳各大城市漲幅不一。悉尼房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)在2026年上漲5.8%，墨爾本上漲6.8%，而珀斯則以12.8%的預(yù)期漲幅領(lǐng)先全澳，布里斯班緊隨其后。

畢馬威首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Brendan Rynne指出，大量人口遷入布里斯班，但住房供應(yīng)嚴(yán)重滯后，導(dǎo)致成本壓力激增。

他認(rèn)為，在政府政策和持續(xù)通脹的推動(dòng)下，市場(chǎng)在2025年下半年的表現(xiàn)出乎意料地強(qiáng)勁，推高房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超預(yù)期。

Rynne分析稱，按常理，負(fù)擔(dān)能力壓力本應(yīng)在去年上半年抑制買家熱情，但由于“5%首付計(jì)劃”的擴(kuò)容，去年下半年房?jī)r(jià)漲勢(shì)反而進(jìn)一步加速，在珀斯和布里斯班等過(guò)熱城市尤為明顯。

值得注意的是，盡管新房建設(shè)數(shù)量嚴(yán)重不足，但買家似乎愿意支付溢價(jià)。

Rynne預(yù)計(jì)，今年入門級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)將繼續(xù)優(yōu)于大盤，更多年輕人為擺脫租房循環(huán)而盡早鎖定首套房，這將導(dǎo)致低價(jià)房產(chǎn)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)白熱化，確保價(jià)格持續(xù)堅(jiān)挺。

自去年10月1日擴(kuò)大規(guī)模以來(lái)，澳洲政府推出的“5%首付計(jì)劃”已助力逾2.1萬(wàn)民眾圓了置業(yè)夢(mèng)。

該計(jì)劃向各收入水平且不限人數(shù)的買家提供低首付貸款，不僅免除了貸方抵押保險(xiǎn)，還提高了符合條件的房產(chǎn)價(jià)格上限。

然而，Rynne也表達(dá)了擔(dān)憂。他認(rèn)為，如果供應(yīng)這一核心問(wèn)題得不到解決，此類政策只會(huì)不斷推高負(fù)擔(dān)能力閾值，直到市場(chǎng)因民眾實(shí)在無(wú)法負(fù)擔(dān)而降溫。屆時(shí)，由于無(wú)法滿足銀行融資要求，買家將面臨巨大的資金缺口。

Cotality的研究也證實(shí)了這一點(diǎn)：去年12月季度，低于該計(jì)劃上限的低價(jià)房產(chǎn)漲幅為3.6%，明顯高于高價(jià)房產(chǎn)。

盡管財(cái)政部建模顯示該政策對(duì)長(zhǎng)期房?jī)r(jià)影響較小，但市場(chǎng)已切實(shí)感受到了壓力。

在利率方面，Rynne假設(shè)現(xiàn)金利率短期將保持穩(wěn)定。他認(rèn)為，即便下周意外加息25個(gè)基點(diǎn)，也只會(huì)減緩增長(zhǎng)速度，而不會(huì)讓漲勢(shì)戛然而止，因?yàn)槔手皇怯绊懛績(jī)r(jià)的短期因素之一。

AMP首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Shane Oliver對(duì)此持不同觀點(diǎn)。他雖然同意住房短缺將繼續(xù)推高房?jī)r(jià)，但預(yù)測(cè)2026年的增長(zhǎng)將有所放緩。

Oliver指出，目前金融市場(chǎng)已消化了今年大約兩次加息的預(yù)期，最早可能從下周開始。

這種利率預(yù)期的重大轉(zhuǎn)變，或?qū)?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到一定的抑制作用。

02

謹(jǐn)慎入手！在悉尼，只要你家能看見5G基站，房產(chǎn)恐貶值$8.7萬(wàn)

在電信運(yùn)營(yíng)商于居民區(qū)附近安裝顯著的5G設(shè)施后，澳洲部分房產(chǎn)價(jià)值縮水超過(guò)8.7萬(wàn)澳元，引發(fā)了房主與買家的高度關(guān)注。

軟件公司Airteam的最新研究顯示，靠近5G基站可能會(huì)導(dǎo)致房屋面臨“即時(shí)貶值”。

以悉尼平均要價(jià)175萬(wàn)澳元的房產(chǎn)為例，如果視線范圍內(nèi)能看到電信基站，其估值可能至少損失87,500澳元。

根據(jù)Airteam的調(diào)查，55%的買家明確表示不會(huì)為能看到基站的房屋支付全額市場(chǎng)價(jià)；另有23%的人態(tài)度更為堅(jiān)決，聲稱無(wú)論價(jià)格如何，都會(huì)直接拒絕購(gòu)買此類房產(chǎn)。

在全澳范圍內(nèi)，新州買家表現(xiàn)得最為謹(jǐn)慎，約有26%的人完全排除了在5G基站附近置業(yè)的可能性。

Airteam創(chuàng)始人Rich Atkinson表示，這一數(shù)據(jù)深刻體現(xiàn)了大眾認(rèn)知如何塑造現(xiàn)實(shí)世界的資產(chǎn)價(jià)值。

他指出，盡管5G基礎(chǔ)設(shè)施帶來(lái)了更快的連接速度和更好的網(wǎng)絡(luò)可靠性，且世界衛(wèi)生組織（WHO）已確認(rèn)這些基站是安全的，但其視覺(jué)存在感產(chǎn)生了一種偏見，掩蓋了實(shí)際優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致超半數(shù)潛在買家選擇放棄或要求折扣。

悉尼房主Alan Lau認(rèn)為，對(duì)于大多數(shù)買家而言，這本質(zhì)上是“控制與妥協(xié)”的博弈。他解釋稱，房主可以裝修廚房或重新粉刷墻面，但對(duì)已存在的基站卻無(wú)能為力。

在進(jìn)行人生中最大的一筆消費(fèi)時(shí)，任何被視為“永久性負(fù)面”的因素都難以被忽視，無(wú)論是出于對(duì)健康的擔(dān)憂，還是對(duì)未來(lái)轉(zhuǎn)售價(jià)值的顧慮，都足以讓買家轉(zhuǎn)投他處。

目前，澳洲5G基站的建設(shè)仍在提速。僅Telstra一家就在全國(guó)運(yùn)營(yíng)著6,421個(gè)5G基站，其2025年的安裝計(jì)劃比2024年增加了256%。

全澳目前共有15,119個(gè)具備5G功能的基站分布在各地。

調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，不同年齡層對(duì)基站的接受度存在顯著差異。千禧一代對(duì)此最為反感，比例高達(dá)62%；而嬰兒潮一代和X世代中，也有27%的人表示絕不會(huì)購(gòu)買此類房產(chǎn)。

現(xiàn)年33歲的Lau指出，千禧一代支付著高昂的房?jī)r(jià)，因此期望更完美的居住環(huán)境。如果某項(xiàng)設(shè)施讓人覺(jué)得可能影響日常生活或未來(lái)的資產(chǎn)增值，他們更傾向于繼續(xù)尋找沒(méi)有這類缺點(diǎn)的房子。

盡管澳洲人不愿與基站為鄰，但對(duì)高速網(wǎng)絡(luò)的需求卻依然旺盛。

研究發(fā)現(xiàn)，超過(guò)三分之一的人愿意為擁有頂級(jí)網(wǎng)速的房屋支付溢價(jià)，39%的受訪者愿意為具備最佳 FTTP（光纖到戶）網(wǎng)絡(luò)環(huán)境的房產(chǎn)多支付最高2000澳元。

在追求網(wǎng)速方面，Z世代表現(xiàn)得最為狂熱，其付費(fèi)意愿幾乎是嬰兒潮一代的三倍。此外，14%的千禧一代表示，為了獲得頂級(jí)網(wǎng)絡(luò)體驗(yàn)，他們?cè)敢忸~外支付超過(guò)5000澳元。

另一方面，由于手機(jī)信號(hào)不佳或處于5G“信號(hào)盲區(qū)”而產(chǎn)生的“盲區(qū)罰款”也開始量化。約61%的購(gòu)房者表示會(huì)避開信號(hào)盲區(qū)的房屋，14%的人則會(huì)以此為由要求折扣。

Lau補(bǔ)充稱，在悉尼等高價(jià)市場(chǎng)，5%左右的折扣是非?，F(xiàn)實(shí)的，這意味著數(shù)萬(wàn)澳元的差價(jià)。

對(duì)賣家而言，最大的挑戰(zhàn)在于看房人數(shù)減少，這不僅會(huì)拖慢談判進(jìn)程，更會(huì)自然而然地壓低最終成交價(jià)。

03

墨爾本CBD這類公寓謹(jǐn)慎入手，專家：轉(zhuǎn)手難度極大

墨爾本內(nèi)城區(qū)買家近期收到嚴(yán)正警告：若盲目購(gòu)入部分特定類型的公寓，未來(lái)轉(zhuǎn)手或?qū)⒚媾R巨大困難。

專業(yè)購(gòu)房代理建議，買家應(yīng)避開高層塔樓和新建項(xiàng)目，將目光投向更具價(jià)值的稀缺房源。

購(gòu)房代理警告稱，并非所有墨爾本內(nèi)城區(qū)公寓在長(zhǎng)期轉(zhuǎn)售方面的表現(xiàn)都相同。

目前在墨爾本內(nèi)城區(qū)物色公寓的買家被告知，并非所有房產(chǎn)都具備同等價(jià)值。如果類型選擇錯(cuò)誤，未來(lái)的轉(zhuǎn)售難度可能遠(yuǎn)超預(yù)期，甚至陷入難以套現(xiàn)的境地。

Convergence Buyers Agents總監(jiān)Sky Hammer表示，其公司通常會(huì)引導(dǎo)客戶避開供應(yīng)量龐大的高層建筑和新開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)而青睞供應(yīng)有限的小型建筑，理想規(guī)模在8至10個(gè)單元以內(nèi)。

Hammer進(jìn)一步指出，包括Art Deco風(fēng)格在內(nèi)的老房產(chǎn)，其核心價(jià)值在于稀缺性和獨(dú)特性。

相比之下，高層公寓由于同質(zhì)化嚴(yán)重且供應(yīng)量巨大，往往面臨嚴(yán)重的過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)，這也是導(dǎo)致其轉(zhuǎn)售困難的主因。

購(gòu)房代理表示，由于供應(yīng)過(guò)剩，高層塔樓和新開發(fā)項(xiàng)目可能帶來(lái)轉(zhuǎn)售風(fēng)險(xiǎn)。

在具體選址上，Hammer建議買家應(yīng)避開直接位于主干道上的房源，優(yōu)先選擇緊鄰主要商業(yè)街但環(huán)境更為幽靜的街道。他強(qiáng)調(diào)，地理位置是購(gòu)房時(shí)絕對(duì)不可妥協(xié)的核心因素。

談及購(gòu)房時(shí)的取舍，Hammer鼓勵(lì)買家寧可犧牲房屋的裝修狀況，也不要犧牲地段優(yōu)勢(shì)。

他認(rèn)為，即便房產(chǎn)需要后續(xù)翻修，在優(yōu)越地段買入也比在錯(cuò)誤地點(diǎn)盲目追求“完美房產(chǎn)”要明智得多。

04

澳洲酒吧行業(yè)生意火爆，私募巨頭大手筆收購(gòu)悉尼多家酒吧

澳大利亞第二大酒吧運(yùn)營(yíng)商 Australian Venue Co（AVC）近日一舉收購(gòu)悉尼四家酒吧。這家由美國(guó)和中國(guó)香港私募資本控股的餐飲巨頭，正加快在澳大利亞本土市場(chǎng)的擴(kuò)張步伐。

據(jù)悉，這筆交易估值在 5000 萬(wàn)至 6000 萬(wàn)澳元之間。2025 年澳大利亞酒吧行業(yè)交易市場(chǎng)一片火熱，全年酒吧資產(chǎn)交易總額超 20 億澳元，此次收購(gòu)正是這一趨勢(shì)的延續(xù)。

盡管當(dāng)前民眾仍面臨生活成本壓力，但各大行業(yè)玩家依然看好餐飲休閑領(lǐng)域的投資潛力和客流吸引力，此次交易也釋放出明確信號(hào)：2026 年澳大利亞酒吧行業(yè)將再度迎來(lái)繁榮期。

澳大利亞酒吧行業(yè)長(zhǎng)期由實(shí)力雄厚的家族企業(yè)和本土基金機(jī)構(gòu)主導(dǎo)，而此次悉尼的收購(gòu)案，也反映出澳洲蓬勃發(fā)展的酒吧行業(yè)對(duì)海外投資者的吸引力正持續(xù)攀升。

AVC 首席執(zhí)行官保羅?沃特森表示：“澳大利亞的酒吧行業(yè)是餐飲休閑領(lǐng)域中極具抗風(fēng)險(xiǎn)能力且備受青睞的板塊。酒吧通常與社區(qū)聯(lián)系緊密，消費(fèi)者對(duì)其高品質(zhì)的餐飲酒水服務(wù)需求始終居高不下?！?/p>

“資本市場(chǎng)對(duì) AVC 的持續(xù)投資，體現(xiàn)出各方對(duì)我們發(fā)展戰(zhàn)略和已搭建業(yè)務(wù)平臺(tái)的信心，也為我們穩(wěn)步、可持續(xù)的擴(kuò)張?jiān)妇疤峁┝酥??！?/p>

2023 年，中國(guó)香港的 PAG Group 以 14 億澳元從美國(guó)投資機(jī)構(gòu) KKR 手中收購(gòu) AVC 的多數(shù)股權(quán)；2025 年，美國(guó)投資機(jī)構(gòu) CVC Capital Partners 也入股 AVC。目前，PAG Group 與 CVC Capital Partners 各持有 AVC45% 的股份。

此次悉尼的收購(gòu)交易，涉及 Solotel Group 持有的四家酒吧的租賃權(quán)。Solotel Group 是悉尼本土的餐飲企業(yè)，由所羅門家族運(yùn)營(yíng)，此次出讓的四家酒吧分別為：雙灣區(qū)的 The Golden Sheaf、巴蘭加魯區(qū)的 Barangaroo House、彼得沙姆區(qū)的 Public House Petersham，以及厄斯金維爾區(qū)的 The Erko。

Solotel Group 還計(jì)劃于 2026 年 2 月，將悉尼下北岸威洛比區(qū)的 The Bridgeview 酒吧掛牌出售。該公司首席執(zhí)行官埃利奧特?所羅門表示，此次資產(chǎn)出讓后，公司的業(yè)務(wù)核心仍將聚焦于餐飲休閑領(lǐng)域。

“向 AVC 出售資產(chǎn)，讓我們有機(jī)會(huì)將業(yè)務(wù)重心重新放在打造特色精品酒吧上，而非盲目追求規(guī)模擴(kuò)張?！?所羅門說(shuō)。

“這一決策能幫助我們精簡(jiǎn)業(yè)務(wù)、降低運(yùn)營(yíng)復(fù)雜度，將精力集中在剩余的酒吧門店，以及能更深度參與運(yùn)營(yíng)的新項(xiàng)目上?！?/p>

Solotel Group 還在內(nèi)部通知中告知員工，公司將不再續(xù)簽悉尼四家酒吧的管理合同。這四家酒吧此前由破產(chǎn)的 Jon Adgemis 旗下 Public Hospitality Group 運(yùn)營(yíng)。

近期另一宗引發(fā)海外投資者廣泛關(guān)注的酒吧交易，是墨爾本中心商務(wù)區(qū)的 Garden State Hotel。該酒吧最終以 3500 萬(wàn)澳元的價(jià)格出售給澳交所上市的基金管理公司 Charter Hall。此次掛牌共收到 175 份意向咨詢，其中四分之一來(lái)自海外投資方，或有海外資本支持的本土競(jìng)標(biāo)者。

仲量聯(lián)行（JLL）酒吧業(yè)務(wù)主管本?麥克唐納與麥克維房地產(chǎn)公司合作促成了上述墨爾本交易，他表示，來(lái)自亞太地區(qū)和美國(guó)的投資者對(duì)澳洲酒吧資產(chǎn)的興趣正不斷增加。

他說(shuō)：“澳洲酒吧行業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，加之酒類經(jīng)營(yíng)牌照相關(guān)的較高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，持續(xù)吸引著海外投資者的關(guān)注?！?/p>

同樣從事酒吧交易經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的 HTL Property 公司的安德魯?喬利夫表示，近期的地緣政治事件，推動(dòng)了更多海外投資者將目光投向澳大利亞的酒店行業(yè)。

這家專業(yè)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)近期正與日本巨頭三菱地所亞洲（Mitsubishi Estate Asia）合作，開發(fā)悉尼內(nèi)西區(qū)的 Rozelle Village 餐飲住宅綜合項(xiàng)目，該地塊曾是巴爾曼聯(lián)盟俱樂(lè)部的所在地。

喬利夫說(shuō)：“我們的客戶投資意向明確、考量細(xì)致，且希望尋找更多優(yōu)質(zhì)的投資機(jī)會(huì)進(jìn)行資本布局?！?/p>

“餐飲休閑和旅游類不動(dòng)產(chǎn)在全球范圍內(nèi)都是熱門投資標(biāo)的，盡管近期澳元對(duì)美元匯率小幅走高，但澳洲這類資產(chǎn)的投資價(jià)值依然極具吸引力?！?/p>

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