我們腳下的地，每天都在動。

典型的就是縣城。行政機構(gòu)、學校、醫(yī)院遷到新城，老城立馬就沒落了。

上海之前增量大，這種現(xiàn)象不明顯。

必須承認的是，上海的城市擴張也在放緩。

增量減少后，一些區(qū)域的興起，可能意味著另一些區(qū)域衰落。

比較典型的比如寶山共康。

共康是跌幅最大的地方之一。

曾經(jīng)共康賣到8萬以上，當時楊行只有5萬多。

2021年房價

現(xiàn)在共康降到4萬多，跟楊行慢慢拉平。

原先共康很貴，是因為寶山外環(huán)內(nèi)就這最好。

大華太貴了，也飽和了。

上大靠滬太路，很割裂，7號線去市區(qū)也不方便。

淞南高境有點偏，有鐵路等割裂也不宜居，還匯集了大量老破小，人口導入困難。

靠1號線的共康，去市區(qū)最方便，是寶山外環(huán)內(nèi)最受歡迎區(qū)域。

2020年底大寧暴漲，把中產(chǎn)逼到了共康，共康成了漲幅最大的地方之一。

大家真沒得選。

大寧買不起，彭浦太破了，楊行顧村是郊區(qū)，只有共康環(huán)境不錯、配套湊合。

這里集中分布著不少商品房，居住成熟度高。

2022年后情況變了，寶山三支箭（南大、吳淞、郵輪港）兩支都射中共康。

南大是過去四年上海發(fā)展最快的地方，成片成片的荒地上，一片片大樓拔地而起。

寶山外環(huán)內(nèi)的高收入家庭，紛紛買入南大新房。

2021年的南大

2025年的南大

大寧替補隊員的身份，再也不是共康。

吳淞這里更是寶山規(guī)劃中心，18號線、19號線雙軌交，能級比共康要高。

更可怕的是，面對這些分流共康毫無招架之力。

2021年環(huán)二寫文章就分析過，共康只是一個普通居住區(qū)域，非常容易被取代（《共康，吸了一大口鴉片》）。

說白了大家買過來是沒得選，被逼的。

有了更好的選擇，分分鐘跑給你看。

南大智慧城重點引入“數(shù)字經(jīng)濟、人形機器人、生命科學” ，產(chǎn)城融合，也有學區(qū)、商業(yè)等稀缺配套。

吳淞創(chuàng)新城還沒全面落地，作為寶山親兒子肯定要啥給啥。

共康剩下的只是一堆房齡20年的小區(qū)。

大寧最近也沒守住，房價降到8萬多。

屬于共康的時代，徹底過去了。

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另一個重新洗牌的，是大虹橋徐涇。

大虹橋核心區(qū)閔行占一半，嘉定、青浦、長寧合計一半。

但是過去提起大虹橋，大家默認的是徐涇。

2號線在這設站，換17號線過來也方便，還有崧澤高架。

東西向開發(fā)速度就很快。

江橋、南翔、九亭看起來近，其實過來大虹橋不方便。

徐涇業(yè)主一直把自己當成大虹橋親兒子，看不上江橋、九亭、南翔等鄰居。

機場聯(lián)絡線已通車，13號線延長線年底通車，嘉閔線也在施工，未來大虹橋也會南北向擴張。

嘉閔線通車后，江橋一兩站到虹橋火車站，南翔三站。

徐涇開車到大虹橋走崧澤高架，其實南翔也有嘉閔高架。

嘉閔線通車后，大家慢慢的習慣往北走，徐涇就會被分流。

九亭到七寶也可以換嘉閔線過來，未來還可能有25號線直達。

還有示范區(qū)線，人流導入重固等區(qū)域，徐涇、趙巷的地段優(yōu)勢下滑。

現(xiàn)在重固的新房賣的不錯，主打就是性價比，價格比趙巷低，但是未來也有軌交。

徐涇最大的對手是前灣。前灣各方面幾乎都完勝了，產(chǎn)業(yè)能級、商業(yè)、醫(yī)療、教育。

不如徐涇的是沒有軌交，開發(fā)程度不行。

13號線通車，會助推前灣公園一帶的開發(fā)，成熟度上來后會拉開跟徐涇的差距 。

閔行的執(zhí)行力確實更強，落地速度快，大家認可度也高。

大虹橋的規(guī)劃中就是南北雙主軸，現(xiàn)在東西主軸發(fā)展更快。

未來南北主軸也開發(fā)起來，徐涇相對優(yōu)勢會下滑。

不是說徐涇會沒落，只能說未來的增量資源，可能南北向分布更合適一些。

大虹橋有很多邊界，核心區(qū)、拓展區(qū)、輻射區(qū)。

但是這些邊界沒太大意義，沒人講過邊界內(nèi)有特殊政策、特殊紅利。

大家吃的還是樞紐紅利。

只要出行方便，九亭跟徐涇沒本質(zhì)區(qū)別，大家對比的還是配套、宜居性。

說白了核心區(qū)沒什么護城河。

2026年，是大虹橋全面洗牌的一年。

第三個典型區(qū)域是五角場-新江灣。

楊浦曾經(jīng)一路向北。

最先成熟的是鞍山、控江，早就填滿了工人新村。

世紀初開發(fā)了黃興公園，虹吸了工人新村中的先富群體。

2008年后主角是新江灣，虹吸了整個楊浦、部分虹口、部分寶山的有錢人。

黃興公園、新江灣中間的五角場，商業(yè)上一家獨大。

楊浦一半的大中型商業(yè)體分布在五角場。

五角場-新江灣成了楊浦核心。

2021年后一江一河成為主軸，東外灘搶了所有光芒。

其實不僅楊浦，徐匯也一樣，徐匯濱江是唯一的快速發(fā)展區(qū)，漕河涇很多企業(yè)都搬到了徐濱。

江灣-五角場是副中心，楊浦濱江是真正的中央活動區(qū)，能級更高。

位置也好，很多土地在內(nèi)環(huán)內(nèi)，進出市區(qū)都更方便。

東外灘的崛起，對江灣-五角場的分流是板上釘釘?shù)摹?/p>

部分網(wǎng)友認為五角場、東外灘定位不同，各有側(cè)重。

定位歸定位，增量萎縮的背景下，同質(zhì)競爭根本避免不了。

西岸金融城定位金融，現(xiàn)在簽約的也不都是金融企業(yè)。

陸家嘴金融城定位更高，現(xiàn)在也來了很多皮包公司。

現(xiàn)在填滿辦公樓最重要。

無論是人口、產(chǎn)業(yè)還是商業(yè)，東外灘都會分流五角場。

徐匯濱江也會分流漕河涇、徐家匯，看企業(yè)搬遷軌跡都能看出來。

2020年很多企業(yè)在漕河涇搬到徐家匯、徐家匯搬到徐匯濱江。

整體而言徐匯稍微好點。

一方面是徐匯增量大，經(jīng)濟增長持續(xù)領(lǐng)跑上海。

一方面徐匯下游板塊多，也在虹吸閔行、松江等等。

楊浦增速有限，位置又偏角落，內(nèi)部分流會更明顯。

當然楊浦也引入了部分頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，即使有這些增量，數(shù)據(jù)還不好看。

互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)已經(jīng)來了，未來增量更難。

當然東外灘也不是全方面碾壓新江灣。

東外灘的新房剛需為主，大戶型就合生縵云等兩三個。

需要大戶型、喜歡生態(tài)社區(qū)的，還是會留在新江灣。

所以我們建議中小戶型，在意長期房價上限的，優(yōu)選東外灘。

必須買新江灣的，重點看看大戶型。

這次市區(qū)大開發(fā)，大批區(qū)域都在重新洗牌。

前面提到了徐匯濱江分流徐家匯、漕河涇，華涇為首的23號線-龍吳路一帶，也會分流1號線-滬閔高架。

浦東更可怕，正在經(jīng)歷全面洗牌。

原來的四架馬車，外高橋化工企業(yè)外流，金橋面臨發(fā)展上限，陸家嘴的金融行業(yè)最近沖擊很大。

只有張江還有活力。

現(xiàn)在前灘后灘前灘南大開發(fā)，東方樞紐大開發(fā)，臨港大開發(fā)，可能與張江并稱新的四架馬車。

浦東全面向南。

2026年，我們面臨的區(qū)域變動太多了。

篇幅有限只能講部分案例，系統(tǒng)性的梳理，歡迎大家來到環(huán)線沙龍現(xiàn)場。

2月1日是今年最后一期，內(nèi)容全面升級，一次幫大家理清楚買房這件事。