我們腳下的地，每天都在動(dòng)。

典型的就是縣城。行政機(jī)構(gòu)、學(xué)校、醫(yī)院遷到新城，老城立馬就沒(méi)落了。

上海之前增量大，這種現(xiàn)象不明顯。

必須承認(rèn)的是，上海的城市擴(kuò)張也在放緩。

增量減少后，一些區(qū)域的興起，可能意味著另一些區(qū)域衰落。

比較典型的比如寶山共康。

共康是跌幅最大的地方之一。

曾經(jīng)共康賣到8萬(wàn)以上，當(dāng)時(shí)楊行只有5萬(wàn)多。

2021年房?jī)r(jià)

現(xiàn)在共康降到4萬(wàn)多，跟楊行慢慢拉平。

原先共康很貴，是因?yàn)閷毶酵猸h(huán)內(nèi)就這最好。

大華太貴了，也飽和了。

上大靠滬太路，很割裂，7號(hào)線去市區(qū)也不方便。

淞南高境有點(diǎn)偏，有鐵路等割裂也不宜居，還匯集了大量老破小，人口導(dǎo)入困難。

靠1號(hào)線的共康，去市區(qū)最方便，是寶山外環(huán)內(nèi)最受歡迎區(qū)域。

2020年底大寧暴漲，把中產(chǎn)逼到了共康，共康成了漲幅最大的地方之一。

大家真沒(méi)得選。

大寧買不起，彭浦太破了，楊行顧村是郊區(qū)，只有共康環(huán)境不錯(cuò)、配套湊合。

這里集中分布著不少商品房，居住成熟度高。

2022年后情況變了，寶山三支箭（南大、吳淞、郵輪港）兩支都射中共康。

南大是過(guò)去四年上海發(fā)展最快的地方，成片成片的荒地上，一片片大樓拔地而起。

寶山外環(huán)內(nèi)的高收入家庭，紛紛買入南大新房。

2021年的南大

2025年的南大

大寧替補(bǔ)隊(duì)員的身份，再也不是共康。

吳淞這里更是寶山規(guī)劃中心，18號(hào)線、19號(hào)線雙軌交，能級(jí)比共康要高。

更可怕的是，面對(duì)這些分流共康毫無(wú)招架之力。

2021年環(huán)二寫文章就分析過(guò)，共康只是一個(gè)普通居住區(qū)域，非常容易被取代（《共康，吸了一大口鴉片》）。

說(shuō)白了大家買過(guò)來(lái)是沒(méi)得選，被逼的。

有了更好的選擇，分分鐘跑給你看。

南大智慧城重點(diǎn)引入“數(shù)字經(jīng)濟(jì)、人形機(jī)器人、生命科學(xué)” ，產(chǎn)城融合，也有學(xué)區(qū)、商業(yè)等稀缺配套。

吳淞創(chuàng)新城還沒(méi)全面落地，作為寶山親兒子肯定要啥給啥。

共康剩下的只是一堆房齡20年的小區(qū)。

大寧最近也沒(méi)守住，房?jī)r(jià)降到8萬(wàn)多。

屬于共康的時(shí)代，徹底過(guò)去了。

上海哪些房子還要補(bǔ)跌？

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另一個(gè)重新洗牌的，是大虹橋徐涇。

大虹橋核心區(qū)閔行占一半，嘉定、青浦、長(zhǎng)寧合計(jì)一半。

但是過(guò)去提起大虹橋，大家默認(rèn)的是徐涇。

2號(hào)線在這設(shè)站，換17號(hào)線過(guò)來(lái)也方便，還有崧澤高架。

東西向開(kāi)發(fā)速度就很快。

江橋、南翔、九亭看起來(lái)近，其實(shí)過(guò)來(lái)大虹橋不方便。

徐涇業(yè)主一直把自己當(dāng)成大虹橋親兒子，看不上江橋、九亭、南翔等鄰居。

機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線已通車，13號(hào)線延長(zhǎng)線年底通車，嘉閔線也在施工，未來(lái)大虹橋也會(huì)南北向擴(kuò)張。

嘉閔線通車后，江橋一兩站到虹橋火車站，南翔三站。

徐涇開(kāi)車到大虹橋走崧澤高架，其實(shí)南翔也有嘉閔高架。

嘉閔線通車后，大家慢慢的習(xí)慣往北走，徐涇就會(huì)被分流。

九亭到七寶也可以換嘉閔線過(guò)來(lái)，未來(lái)還可能有25號(hào)線直達(dá)。

還有示范區(qū)線，人流導(dǎo)入重固等區(qū)域，徐涇、趙巷的地段優(yōu)勢(shì)下滑。

現(xiàn)在重固的新房賣的不錯(cuò)，主打就是性價(jià)比，價(jià)格比趙巷低，但是未來(lái)也有軌交。

徐涇最大的對(duì)手是前灣。前灣各方面幾乎都完勝了，產(chǎn)業(yè)能級(jí)、商業(yè)、醫(yī)療、教育。

不如徐涇的是沒(méi)有軌交，開(kāi)發(fā)程度不行。

13號(hào)線通車，會(huì)助推前灣公園一帶的開(kāi)發(fā)，成熟度上來(lái)后會(huì)拉開(kāi)跟徐涇的差距 。

閔行的執(zhí)行力確實(shí)更強(qiáng)，落地速度快，大家認(rèn)可度也高。

大虹橋的規(guī)劃中就是南北雙主軸，現(xiàn)在東西主軸發(fā)展更快。

未來(lái)南北主軸也開(kāi)發(fā)起來(lái)，徐涇相對(duì)優(yōu)勢(shì)會(huì)下滑。

不是說(shuō)徐涇會(huì)沒(méi)落，只能說(shuō)未來(lái)的增量資源，可能南北向分布更合適一些。

大虹橋有很多邊界，核心區(qū)、拓展區(qū)、輻射區(qū)。

但是這些邊界沒(méi)太大意義，沒(méi)人講過(guò)邊界內(nèi)有特殊政策、特殊紅利。

大家吃的還是樞紐紅利。

只要出行方便，九亭跟徐涇沒(méi)本質(zhì)區(qū)別，大家對(duì)比的還是配套、宜居性。

說(shuō)白了核心區(qū)沒(méi)什么護(hù)城河。

2026年，是大虹橋全面洗牌的一年。

第三個(gè)典型區(qū)域是五角場(chǎng)-新江灣。

楊浦曾經(jīng)一路向北。

最先成熟的是鞍山、控江，早就填滿了工人新村。

世紀(jì)初開(kāi)發(fā)了黃興公園，虹吸了工人新村中的先富群體。

2008年后主角是新江灣，虹吸了整個(gè)楊浦、部分虹口、部分寶山的有錢人。

黃興公園、新江灣中間的五角場(chǎng)，商業(yè)上一家獨(dú)大。

楊浦一半的大中型商業(yè)體分布在五角場(chǎng)。

五角場(chǎng)-新江灣成了楊浦核心。

2021年后一江一河成為主軸，東外灘搶了所有光芒。

其實(shí)不僅楊浦，徐匯也一樣，徐匯濱江是唯一的快速發(fā)展區(qū)，漕河涇很多企業(yè)都搬到了徐濱。

江灣-五角場(chǎng)是副中心，楊浦濱江是真正的中央活動(dòng)區(qū)，能級(jí)更高。

位置也好，很多土地在內(nèi)環(huán)內(nèi)，進(jìn)出市區(qū)都更方便。

東外灘的崛起，對(duì)江灣-五角場(chǎng)的分流是板上釘釘?shù)摹?/p>

部分網(wǎng)友認(rèn)為五角場(chǎng)、東外灘定位不同，各有側(cè)重。

定位歸定位，增量萎縮的背景下，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)根本避免不了。

西岸金融城定位金融，現(xiàn)在簽約的也不都是金融企業(yè)。

陸家嘴金融城定位更高，現(xiàn)在也來(lái)了很多皮包公司。

現(xiàn)在填滿辦公樓最重要。

無(wú)論是人口、產(chǎn)業(yè)還是商業(yè)，東外灘都會(huì)分流五角場(chǎng)。

徐匯濱江也會(huì)分流漕河涇、徐家匯，看企業(yè)搬遷軌跡都能看出來(lái)。

2020年很多企業(yè)在漕河涇搬到徐家匯、徐家匯搬到徐匯濱江。

整體而言徐匯稍微好點(diǎn)。

一方面是徐匯增量大，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)領(lǐng)跑上海。

一方面徐匯下游板塊多，也在虹吸閔行、松江等等。

楊浦增速有限，位置又偏角落，內(nèi)部分流會(huì)更明顯。

當(dāng)然楊浦也引入了部分頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，即使有這些增量，數(shù)據(jù)還不好看。

互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)已經(jīng)來(lái)了，未來(lái)增量更難。

當(dāng)然東外灘也不是全方面碾壓新江灣。

東外灘的新房剛需為主，大戶型就合生縵云等兩三個(gè)。

需要大戶型、喜歡生態(tài)社區(qū)的，還是會(huì)留在新江灣。

所以我們建議中小戶型，在意長(zhǎng)期房?jī)r(jià)上限的，優(yōu)選東外灘。

必須買新江灣的，重點(diǎn)看看大戶型。

這次市區(qū)大開(kāi)發(fā)，大批區(qū)域都在重新洗牌。

前面提到了徐匯濱江分流徐家匯、漕河涇，華涇為首的23號(hào)線-龍吳路一帶，也會(huì)分流1號(hào)線-滬閔高架。

浦東更可怕，正在經(jīng)歷全面洗牌。

原來(lái)的四架馬車，外高橋化工企業(yè)外流，金橋面臨發(fā)展上限，陸家嘴的金融行業(yè)最近沖擊很大。

只有張江還有活力。

現(xiàn)在前灘后灘前灘南大開(kāi)發(fā)，東方樞紐大開(kāi)發(fā)，臨港大開(kāi)發(fā)，可能與張江并稱新的四架馬車。

浦東全面向南。

2026年，我們面臨的區(qū)域變動(dòng)太多了。

篇幅有限只能講部分案例，系統(tǒng)性的梳理，歡迎大家來(lái)到環(huán)線沙龍現(xiàn)場(chǎng)。

2月1日是今年最后一期，內(nèi)容全面升級(jí)，一次幫大家理清楚買房這件事。