2025年，盡管上海地區(qū)持續(xù)面臨供應(yīng)壓力，全年仍有逾100萬平方米的新竣工面積入市，但周邊市場供應(yīng)量呈現(xiàn)明顯回落態(tài)勢。大上海區(qū)域（涵蓋上海、昆山、蘇州、太倉、常熟、嘉興及無錫）全年新增供應(yīng)總量約為181萬平方米，較2024年同比大幅下降約50%，且低于過去十年的平均供應(yīng)水平。

在上海周邊物流地產(chǎn)市場，2023-2024年期間出現(xiàn)的大量新增供應(yīng)致使絕大多數(shù)區(qū)域市場的空置率持續(xù)處于高位。截至2025年底，大上海區(qū)域整體市場空置率仍超過20%。由于該區(qū)域內(nèi)各物流市場間的車程距離較近，需求能夠相互吸引，因此盡管2025年市場需求較上年有所恢復(fù)，競爭依然較為激烈。

展望2026年，大上海區(qū)域物流地產(chǎn)市場供應(yīng)端壓力預(yù)計將持續(xù)緩和，然而消化2023-2024年供應(yīng)潮所累積的新增庫存仍需一定周期。市場去化進程將在一定程度上受國家消費支持性政策力度及實際效應(yīng)的影響，同時取決于整體市場租賃需求審慎情緒的緩解程度。短期內(nèi)，市場競爭壓力仍將延續(xù)，但相較于2024-2025年的激烈程度，預(yù)計將出現(xiàn)一定放緩趨勢。

目前，大上海區(qū)域物流地產(chǎn)仍為租戶方市場，租戶議價能力持續(xù)占據(jù)優(yōu)勢。為鞏固現(xiàn)有租戶穩(wěn)定性并為新竣工項目吸引主力租戶，業(yè)主方普遍推行較為激進的租金定價策略，通過擴大議價空間以增強市場競爭力。據(jù)仲量聯(lián)行2025年針對大上海區(qū)域40個子市場的追蹤數(shù)據(jù)顯示，所有子市場租金水平均呈現(xiàn)不同程度的下行趨勢。以價換量的策略在2025年取得明顯成效，上海、蘇州及嘉興等市場在租金大幅下調(diào)后，其凈吸納量錄得顯著提升。

第三方物流服務(wù)商作為大上海區(qū)域物流地產(chǎn)的核心需求來源，當(dāng)前市場競爭加劇推動租金水平下行，為第三方物流服務(wù)商提供了資源整合契機，其中某知名企業(yè)在2025年于上海金山子市場持續(xù)擴大租賃面積；本地中小型第三方物流服務(wù)商則依托區(qū)域深耕優(yōu)勢，在租金下行周期中積極拓展業(yè)務(wù)規(guī)模。此外，長三角地區(qū)扎實的工業(yè)基礎(chǔ)持續(xù)為物流地產(chǎn)注入制造業(yè)需求，2025年上海、昆山、蘇州及嘉興等城市均錄得來自制造業(yè)租戶或其委托的第三方物流服務(wù)商的大面積租賃需求。

短期內(nèi)，大上海區(qū)域物流地產(chǎn)需求以租戶整合升級為主導(dǎo)，第三方物流服務(wù)商為核心需求來源。長期來看，內(nèi)需擴容作為中國經(jīng)濟增長的核心驅(qū)動力，將持續(xù)支撐高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲市場。根據(jù)《“十五五”規(guī)劃建議》，國家將通過消費與投資良性互動、供需動態(tài)平衡，釋放消費潛力。與此同時，當(dāng)前租金調(diào)整周期疊加需求增長，為企業(yè)優(yōu)化倉儲配置提供戰(zhàn)略窗口，第三方物流及電商平臺正借此整合或擴大租賃面積。此外，制造業(yè)發(fā)展推動高端產(chǎn)業(yè)對高標(biāo)準(zhǔn)倉儲需求增長，企業(yè)因供應(yīng)鏈時效要求更傾向區(qū)域內(nèi)高標(biāo)倉，其中汽車、電子信息及電器裝備等高端制造業(yè)在長三角的投資建廠，將持續(xù)帶動區(qū)域物流地產(chǎn)需求。

*本文小標(biāo)題插畫部分為AI生成后二次創(chuàng)作