周三直播跟大家分享了最近1個(gè)月，我看了很多近1年交付商品房小區(qū)，聊了聊觀后感，而且這些小區(qū)都已有二手房出售。

不少人問(wèn)我，這些人為什么剛買就賣？什么人下本不到1年就出售掉房子，不滿二的房子能不能買？

先聊聊，在北京，不滿二的房子出售意味著什么？

在幾年前，我寫(xiě)過(guò)一篇文章，關(guān)于什么人不滿二賣房，并且舉了望京某小區(qū)的實(shí)例，當(dāng)時(shí)發(fā)現(xiàn)soho旁邊的這個(gè)小區(qū)，掛牌房源中，不滿二的房子占比超過(guò)50%，實(shí)地踩盤(pán)了解，這些業(yè)主賣房的原因要么不看好后市，要么降負(fù)債變現(xiàn)。

在上行市場(chǎng)，除非是急需用錢，即使是用完學(xué)位即可出售的學(xué)區(qū)房，也極少出現(xiàn)不滿二的房子出售，因?yàn)閮r(jià)格在漲，加上租金收益，比任何理財(cái)都合適，另外，不滿二稅費(fèi)較高，即使不住，投資客也會(huì)在房子滿二了再去賣掉。

而這幾年滿二的房子明顯增多了。有粉絲說(shuō)，小白你說(shuō)的不對(duì)，大中介現(xiàn)在前臺(tái)掛牌房源11.87萬(wàn)套，刨去滿五滿二的房子，剩下不滿二的只有1.3萬(wàn)套，占比只有10%。

我認(rèn)為您算的沒(méi)錯(cuò)，但請(qǐng)注意，市場(chǎng)好的時(shí)候，您都很難看到不滿二的房子出現(xiàn)在掛牌房源列表。那為什么市場(chǎng)不好，不滿二的房子就多了呢？

那就要回歸今天的主題了。最近踩盤(pán)發(fā)現(xiàn)，不滿二就出售的房子，有以下幾個(gè)賣房原因：

第一，變現(xiàn)還債；

第二，用完學(xué)位，馬上出掉；

第三，賣房離開(kāi)北京；

第四，買房賠錢了，止損。

2和4本質(zhì)上邏輯一致，不滿二的房源中，第四條的占比在增多。

舉例說(shuō)明。

通州副中心融御二期，新房時(shí)期6萬(wàn)+，目前二手房成交價(jià)4萬(wàn)，以96平三居舉例，200萬(wàn)沒(méi)了，這還不算裝修，利息，稅費(fèi)，中介費(fèi)，物業(yè)費(fèi)等等，當(dāng)年買這個(gè)戶型的業(yè)主不少貸了200-300萬(wàn)，現(xiàn)價(jià)賣掉，還完貸款，也剩不了多少錢了，所以擔(dān)心后面價(jià)格更低，不少人不滿二就開(kāi)始賣房。

同理，豐臺(tái)小瓦窯當(dāng)年晚上開(kāi)盤(pán)即售罄，單價(jià)75000的華曦府也出現(xiàn)了第一套二手掛牌房源，124平高層四葉草4居，掛牌價(jià)格899萬(wàn)，單價(jià)72000，還有500萬(wàn)抵押，去年12月就掛出來(lái)了，一個(gè)月了，還沒(méi)賣掉，項(xiàng)目在售新房已經(jīng)有比這個(gè)低的了，周邊新盤(pán)6萬(wàn)左右的都有，所以賣家出掉，擔(dān)心后面越賣越便宜，也無(wú)可厚非。

那現(xiàn)在買房怎么辦，其實(shí)通過(guò)以上兩個(gè)實(shí)例，就是想提醒大家，不管你是買新房，還是二手房，必須要有住的需求，沒(méi)有就別買，因?yàn)閯傁卤?，同小區(qū)沒(méi)什么競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的房子就破發(fā)，那你說(shuō)等更多房子掛出來(lái)，鄰居互相比價(jià)，能好的了嗎？

那作為自住的購(gòu)房人，也要問(wèn)問(wèn)自己，這個(gè)房是非買不可嗎？不是，就等，等價(jià)格回落，等更好的產(chǎn)品。

如果不等，就買當(dāng)下板塊，最優(yōu)質(zhì)的房子，這個(gè)優(yōu)質(zhì)不是說(shuō)讓你300萬(wàn)的預(yù)算買3000萬(wàn)的房子，而是當(dāng)下預(yù)算與需求最匹配，最新的產(chǎn)品，盡量少貸款，因?yàn)閮r(jià)格跌了，你的風(fēng)險(xiǎn)可控，最重要的是你也住上了，不需要再賣。

比如：

你在副中心上班，可以選擇中建運(yùn)河玖院，500萬(wàn)出頭買個(gè)92平得房率90%的三居，目前看就是運(yùn)河?xùn)|岸最新的產(chǎn)品，但確實(shí)是通州目前單價(jià)最貴的房子，或者去運(yùn)河西岸去看九棵樹(shù)，八里橋的新盤(pán)，同樣是第四代好房子，單價(jià)總價(jià)更低。

你在國(guó)貿(mào)或亦莊上班，預(yù)算500多萬(wàn)，朝青，亦莊的新盤(pán)都?jí)虿簧?，那就看?strong>北神樹(shù)北京潤(rùn)府二期，530萬(wàn)左右可以看看98平三居，出門就是地鐵17號(hào)線，對(duì)面建商場(chǎng)，目前是亦莊周邊唯一有剛需戶型的新盤(pán)，但旁邊確實(shí)還有新地。

你在五棵松或市區(qū)上班，本周開(kāi)放樣板間，節(jié)后入市的嘉棠璟樾可以看看，99平的洋房起步，四環(huán)內(nèi)的新盤(pán)，預(yù)計(jì)75000的價(jià)格，未來(lái)還有東地塊建設(shè)商品房。

你在八通線沿線工作，預(yù)算有限，九棵樹(shù)地塊又來(lái)了新盤(pán)，產(chǎn)品更卷了，小戶型也有帶窗家政間了，據(jù)說(shuō)4萬(wàn)多的單價(jià)，周邊新房還是55000-58000的價(jià)格。

你在金融街上班，想三代人改善居住，19號(hào)線直達(dá)的新宮站建發(fā)金茂觀宸可以看看，110起步的戶型，800-1000的4居，需要注意的是北側(cè)醋廠還有新地，但什么時(shí)候入市未知。

以上幾個(gè)新盤(pán)，都是當(dāng)下市場(chǎng)位置較好，交通便捷，配套成熟的項(xiàng)目，如果想了解具體情況，預(yù)約看房，可以聯(lián)系小秘書(shū)jiayefangtan28，備注“找小白”。

小白除了新房，每周也會(huì)去跑二手房，以上樓盤(pán)保值嗎？就現(xiàn)在的行情，我認(rèn)為肯定不保，就像我上文說(shuō)的，不住別買，住就看看，希望各位買到心儀的房子，下期見(jiàn)。

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