河北
網(wǎng)友提問
李某在二手房買賣過程中，和甲中介公司簽訂了《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》。之后家人發(fā)現(xiàn)，乙中介公司對同一套房源給出的中介費(fèi)報(bào)價(jià)更低，于是李某繞過甲中介，通過乙中介簽訂了房屋買賣合同并支付了中介費(fèi)。這種情況是否構(gòu)成“跳單”？
也迪律師解答
判斷該行為是否構(gòu)成“跳單”，需依據(jù)《民法典》第九百六十五條規(guī)定，核心在于買方是否利用了原中介提供的實(shí)質(zhì)性交易機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)。
實(shí)踐中，中介公司的《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》里的“禁止跳單”條款屬于格式條款，若條款未免除中介自身責(zé)任、未加重買方義務(wù)，也未排除買方的核心權(quán)利，一般會(huì)被認(rèn)定為有效。但條款有效不代表必然構(gòu)成違約，認(rèn)定“跳單”需滿足三個(gè)要件：一是原中介已依法成立中介合同關(guān)系并實(shí)際提供服務(wù)；二是買方利用了原中介的房源信息、帶看服務(wù)等核心成果；三是買方存在規(guī)避支付中介費(fèi)的主觀故意。
具體到此類情形，若案涉房源為賣方通過多家中介公開掛牌，買方通過其他中介獲取的是公眾可獲知的正當(dāng)信息，并非依賴原中介的獨(dú)家資源或服務(wù)，那么選擇報(bào)價(jià)更低的中介完成交易，是買方的合法選擇權(quán)，不構(gòu)成“跳單”。反之，若房源是原中介的獨(dú)家代理信息，或買方通過原中介的帶看、協(xié)商才掌握核心交易細(xì)節(jié)，隨后轉(zhuǎn)而通過其他中介成交，則屬于利用原中介服務(wù)成果規(guī)避傭金，可能被認(rèn)定為違約。
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