在我們前幾天發(fā)的關(guān)于房?jī)r(jià)的稿子里，有評(píng)論覺(jué)得，房?jī)r(jià)什么時(shí)候能止跌，要看租售比是否合理。

而在深圳，其實(shí)早有一類房產(chǎn)的租售比已經(jīng)回調(diào)到比較可觀的地步了。

那就是：商鋪。

最近，網(wǎng)傳龍華地鐵站附近一家租給木屋燒烤的商鋪，掛牌價(jià)530萬(wàn)，以500萬(wàn)的價(jià)格成交了，租金約3.38萬(wàn)/月。

這樣算下來(lái)，租金回報(bào)率高達(dá)8%！

▲圖源：@深圳政杰

有人覺(jué)得很劃算，比存銀行的利息高多了。

也有人懷疑：真有這么好，為什么業(yè)主要賣？

如果有這么高的租金回報(bào)率，你會(huì)選擇買房嗎？

普遍4%以上？回報(bào)率遠(yuǎn)高于住宅

深圳商鋪又行了嗎？

總的來(lái)看，目前中介推薦的商鋪里，號(hào)稱租金回報(bào)率能達(dá)到4%-6%的非常多。

▲網(wǎng)上號(hào)稱高租金回報(bào)率的店鋪 | 圖源：網(wǎng)絡(luò)

但真實(shí)的租金回報(bào)率比較難核實(shí)，我們找到了兩個(gè)可信度比較高的案例。

一個(gè)是司法拍賣例子：

福田華強(qiáng)北的現(xiàn)代之窗大廈裙樓商鋪，約18.2㎡，起拍價(jià)42.2萬(wàn)左右。

▲華強(qiáng)北鋪位，42萬(wàn)左右起拍 | 圖源：阿里拍賣

根據(jù)租約，這一商鋪目前租金2000元/月，租金回報(bào)率達(dá)到約5.69%。

▲租金2000元/月，即109.9元/㎡·月 | 圖源：阿里拍賣

另一個(gè)案例則是全新商鋪：

在深圳陽(yáng)光租賃平臺(tái)上，我們發(fā)現(xiàn)深鐵閱山境127-130號(hào)商鋪以150元/㎡的價(jià)格出租，而項(xiàng)目臨街商鋪的出售均價(jià)是4.5萬(wàn)/㎡。

▲商鋪成功以150元/㎡·月的租金出租

▲商鋪出售均價(jià)約4.5萬(wàn)/㎡ | 圖源：網(wǎng)絡(luò)

算下來(lái)，租金回報(bào)率約4%。

如果是阿里資產(chǎn)平臺(tái)上競(jìng)價(jià)的商鋪，回報(bào)率似乎更可觀。

一套成交價(jià)268.9萬(wàn)的雙層商鋪，目前年租金就有超過(guò)22萬(wàn)！而且是帶租約出售，根據(jù)租約每年遞增500元/月。

這么算下來(lái)，租金回報(bào)率超過(guò)8%，未來(lái)還有增長(zhǎng)空間。

▲帶22萬(wàn)/年租約的商鋪，以268.9萬(wàn)成交 | 圖源：阿里資產(chǎn)

但資產(chǎn)平臺(tái)并非司法拍賣，一般由拍賣公司主持，拍賣行為帶有銷售性質(zhì)，往往不如司法拍賣公正權(quán)威，需要謹(jǐn)慎甄別。

整體來(lái)看，商鋪的租金回報(bào)率是遠(yuǎn)高于住宅。

根據(jù)@深圳貝殼研究院 數(shù)據(jù)，2025年深圳住宅租金回報(bào)率只有約1.7%。

但商鋪如今的高租金回報(bào)率，也是價(jià)格大跌的結(jié)果。

比如華強(qiáng)北的商鋪，在高峰期2016年前后，買入單價(jià)超過(guò)12萬(wàn)/㎡，而現(xiàn)在不到4萬(wàn)/㎡就能買到，相當(dāng)于打3折。

▲2016年，一個(gè)5㎡左右的檔口售價(jià)超65萬(wàn)

▲2024年，以17.3萬(wàn)的價(jià)格賣出

又如龍華白石龍地鐵站旁約40㎡的商鋪，2017年以504萬(wàn)左右購(gòu)入，2025年僅約77萬(wàn)成交，大跌近85%！

▲2014年約504萬(wàn)買入

▲2025年約77萬(wàn)賣出

也正是經(jīng)過(guò)跌價(jià)洗禮，才有了商鋪現(xiàn)在看似不錯(cuò)的租金回報(bào)率。

你覺(jué)得這樣的租金回報(bào)率，值得投資嗎？

超6成商鋪流拍！

房東：“最怕商戶撐不住倒閉！”

盡管租金回報(bào)率遠(yuǎn)高于住宅，但商鋪的行情也只是慢慢回暖。

從透明度最高的司法拍賣平臺(tái)來(lái)看，阿里拍賣近2個(gè)月上架了約28套商鋪，其中9套成交、19套流拍。

流拍率達(dá)到了約68%——遠(yuǎn)高于深圳2025年住宅整體流拍率的約43%。

有的商鋪明明有商家在租賃中，卻依然流拍，可見(jiàn)買家有多謹(jǐn)慎。

▲部分有商家經(jīng)營(yíng)的商鋪，依然流拍 | 圖源：阿里拍賣

因?yàn)橘I商鋪除了稅費(fèi)更高、物業(yè)費(fèi)更貴之外，還有兩大“天敵”：空租、降租。

網(wǎng)上就有商鋪業(yè)主感嘆租金不如從前：

“900萬(wàn)買入，現(xiàn)在一個(gè)月的租金才2.6萬(wàn)，之前是3萬(wàn)多。”

有的認(rèn)為現(xiàn)在的租戶普遍不穩(wěn)定：

“一條街十幾個(gè)店面，六七間在‘旺鋪招租’?！?/p>

還有不少網(wǎng)友認(rèn)為：

實(shí)體店受線上沖擊，已經(jīng)越來(lái)越不好做了。

對(duì)于商鋪能不能買，有業(yè)內(nèi)人士表示，租金回報(bào)率必須高于4%才能買。

“投資商鋪賺的不是‘快錢’，大部分都要十幾二十年才能回本，所以一個(gè)商鋪值不值，要長(zhǎng)遠(yuǎn)評(píng)估它的價(jià)值，要看能不能穩(wěn)當(dāng)?shù)刈獬鋈??！?/p>

但這卻是最難評(píng)估的。

比如海岸城，五年前很多店鋪輕松能租到1500元/㎡，而現(xiàn)在只有200+元/㎡。又如華強(qiáng)北，當(dāng)年一個(gè)檔口月租金幾十萬(wàn)，如今已經(jīng)有幾千租金的檔口了。

而幾年前客源流失的商圈，如福田會(huì)展中心片區(qū)、羅湖口岸片區(qū)，如今被港人北上帶動(dòng)，客流如織，一鋪難尋。

▲會(huì)展中心地下餐飲商鋪月租金320元/㎡·月

而除了租金問(wèn)題外，要手持一份資產(chǎn)10-20年不出售，否則就會(huì)虧損，對(duì)于大部分人來(lái)說(shuō)，也是一種資金實(shí)力的考驗(yàn)。

你覺(jué)得商鋪值得買嗎？