年末的上海樓市的確呈現(xiàn)出了一絲暖意。

　　2025年11、12月，上海二手房成交量都在2.2萬套以上的水平，日均成交超過700套。

　　這是一個(gè)令人振奮的數(shù)據(jù)。

　　但市場的另一面，有人的小區(qū)無房可賣，有人的小區(qū)卻是大量掛牌房源久賣不掉，甚至降價(jià)也無人問津的殘酷現(xiàn)實(shí)。

　　雖然說沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價(jià)格。

　　但是沒有一個(gè)人可以完全不計(jì)成本的降價(jià)賣房。

　　越是樓市低谷期，越能看出來什么樣的房子沒有未來。

　　現(xiàn)在的成交依然有賴于“以價(jià)換量”。

　　買家大膽砍價(jià)，賣家小心還價(jià)。

　　有的小區(qū)一套成交價(jià)比一套低。

　　所以，有相當(dāng)一部分人就認(rèn)為上海的房子肯定跌，必須跌，而且是永遠(yuǎn)跌。

　　甚至有后臺(tái)留言說，“上海的房子必須跌倒2萬塊/平”。

　　真的是互聯(lián)網(wǎng)讓做杠精的成本降低了太多。

　　市場差歸市場差，成交量又沒有消失，而且該成交的還在成交。

　　同樣是在市場底部的時(shí)候，優(yōu)質(zhì)的房子價(jià)格合適總是容易出手的。

　　在市場最慘烈的2025年上海二手成交25萬套，遠(yuǎn)超2022年16萬套。

　　當(dāng)前的市場環(huán)境下，地段好，有核心資源加持，價(jià)格合適的房子就是比別人的更好賣。

　　哪怕是很多人嫌棄的老破小。

　　現(xiàn)在市區(qū)200萬上下的老破小簡直是熱門單品。

　　可惜的是，上海市場上這樣好賣的房子是少數(shù)。

　　要么你房子優(yōu)勢明顯，那么你可以少降價(jià)；要么你房子沒什么有優(yōu)勢，就得靠價(jià)格彌補(bǔ)。

　　房子明明不行，卻自己把他當(dāng)個(gè)寶，在當(dāng)下還想賣出牛市的價(jià)格，那肯定行不通。

　　現(xiàn)在還在賣房的房東，如果你仔細(xì)了解市場就會(huì)發(fā)現(xiàn)，有些房子不管怎么搞，就是沒人看房，沒有成交。

　　付出十倍百倍的努力，即便成交了價(jià)格也很慘。

　　當(dāng)下什么的房子已經(jīng)賣不動(dòng)了呢？

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　　第一類：奇葩戶型

　　十年之前，許多人買房時(shí)對戶型的關(guān)注遠(yuǎn)不如今天。

　　因?yàn)榇蠹谊P(guān)注的點(diǎn)在于能住人，能買到就行了。

　　如今戶型在買房人心中的順位越來越高。

　　奇葩戶型已經(jīng)成為賣房人的天敵。

　　最常見的是有暗廳和暗衛(wèi)的，都算好的，什么沒有采光、造型奇特、尖角特別多......

　　很多時(shí)候，進(jìn)到房間里，容易暈頭轉(zhuǎn)向，沒有個(gè)指南針，連東南西北都分不清。

　　小區(qū)戶型數(shù)量和房價(jià)一定程度上是成反比的。

　　因?yàn)閿?shù)量越多意味著一開始設(shè)計(jì)的時(shí)候就越亂。

　　中遠(yuǎn)兩灣城號稱有800多個(gè)戶型，那絕大多數(shù)都是垃圾戶型。

　　所以即便是這么好的地段，想穩(wěn)住價(jià)格也不容易，現(xiàn)在的最低掛牌價(jià)已經(jīng)6萬以內(nèi)。

　　第二類：次新房1樓

　　現(xiàn)在凡是次新房小區(qū)有極低價(jià)格的房源，1樓一定占一席。

　　市場火熱的時(shí)候，買1樓的客戶賭徒心里是大于居住實(shí)用的。

　　很多人看著市場好，想快進(jìn)快出，1樓的價(jià)格往往又是最低的，資金量要求最低。

　　吃到的上漲紅利會(huì)更多。

　　但真正有居住需求的，很少會(huì)把第一選擇放在1樓，甚至但凡有其他的樓層1樓都不會(huì)考慮。

　　市區(qū)老破小1樓對于很多上年紀(jì)的客戶還是很不錯(cuò)的選擇。

　　畢竟沒有電梯的的房子，一樓進(jìn)出都方便。

　　電梯房1樓絕對的掉分項(xiàng)。

　　現(xiàn)在上海住宅新規(guī)也出了，以后的新房大家都做架空層，甚至要到3、4樓才是真正主人的。

　　1樓這種直接被忽略了。

　　同樣最低樓層，人家賣3樓，你賣1樓，沒有任何優(yōu)勢可言。

　　第三類：單小學(xué)學(xué)區(qū)的老破小

　　并不是說小學(xué)不重要了，只是民辦搖號新政的出現(xiàn)，不確定性急劇增加。

　　甚至不如那些沒學(xué)區(qū)的，因?yàn)槿思覜]溢價(jià)，價(jià)格更便宜。

　　但是為單小學(xué)學(xué)區(qū)付出額外溢價(jià)，對現(xiàn)在的買家來說有點(diǎn)不劃算。

　　頂級雙學(xué)區(qū)自然是最好，不愁買也不愁賣。

　　我們一直強(qiáng)調(diào)買房要有賣家思維。

　　僅有單一小學(xué)學(xué)區(qū)的老破小面臨一個(gè)根本問題：六年后，誰會(huì)來接盤？

　　現(xiàn)在趨勢就是雙學(xué)區(qū)、一貫制＞普小強(qiáng)初＞強(qiáng)小普初。

　　逆勢而為成本最高，效果最差。

　　上面三類的主要問題還是使用價(jià)值大打折扣，而下面這三類是真實(shí)的割韭菜產(chǎn)品。

　　第四類投資客扎堆的大盤

　　超級大盤管理難度大，租賃情況復(fù)雜，小區(qū)品質(zhì)的保持并不容易。

　　最坑的是掛牌量超級大。

　　上�？党亲罡叻宓臅r(shí)候有近400套房子掛牌在賣，你這是新房開盤嗎？

　　這種想不砸盤都不可能。

　　牛市我漲不過人家，熊市我還能跌不過你！

　　崇明島上其實(shí)也不少這種投資客扎堆的別墅大盤。

　　這里就難了，無論掛牌多還是少，你都賣不掉。

　　這里可能就是打破理論的地方，既有賣不掉的房子，也有賣不掉的價(jià)格。

　　投資是把雙刃劍，市場熱的時(shí)候漲的快，市場冷的時(shí)候跌的更快。

　　真正能在山頂獲利的只有很少的人。

　　多數(shù)人都在狂歡之后都被埋在坑里。

　　第五類郊區(qū)沒有地鐵的動(dòng)遷房

　　距離在1.5公里以上的基本就都屬于沒有地鐵了，這個(gè)距離內(nèi)騎個(gè)自行車還能勉強(qiáng)解決一下。

　　動(dòng)遷房的本質(zhì)是保障拆遷戶的基本使用功能，所以在產(chǎn)品、品質(zhì)、地段等方面都處于劣勢。

　　只有這樣，動(dòng)遷的成本才能盡可能做到最低。

　　這些房子正常入市以后價(jià)格也就在次新房的5-7折，很多預(yù)算有限的客戶買了動(dòng)遷房本就是圖價(jià)格低。

　　如果沒有交通加持，方便上班通勤，那就是失去了最后一點(diǎn)點(diǎn)使用價(jià)值。

　　第六類商住公寓

　　商住公寓本就是特定時(shí)期的產(chǎn)物，現(xiàn)在都已經(jīng)不讓做了。

　　賣房的時(shí)候都被包裝成優(yōu)質(zhì)的投資產(chǎn)品，其實(shí)一點(diǎn)投資屬性都沒有。

　　除了市區(qū)租售比極高的可能還有點(diǎn)價(jià)值，絕大多數(shù)還是不要碰。

　　因?yàn)槭袌鍪鼙姶笊倭�，再加上老破小價(jià)格下來后進(jìn)一步擠占公寓客戶。

　　開發(fā)商都是裝修的很好看，主打一個(gè)視覺效果。

　　想讓你沖動(dòng)消費(fèi)。

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　　在牛市里，潮水能掩蓋所有問題。

　　當(dāng)潮水退去，才知道誰在裸泳。

　　上面提到的一些房子，如果你降價(jià)還能賣掉那還算好的。

　　如果你遇到的是掛牌很多，沒有帶看，沒有成交的小區(qū)，那就請做好最壞的打算。

　　要想不猛降價(jià)，我們有更有解法。

　　正在為賣房發(fā)愁的朋友不妨找我們聊聊。

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　　當(dāng)下的房東，如果你的房子不是“垃圾資產(chǎn)”，也沒必要“慌得一批”。

　　只有那些特別“吊”的房子才是永遠(yuǎn)賣不掉了。

　　畢竟價(jià)格已經(jīng)調(diào)整了那么多了。

　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。