上海樓市正在實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)，二手房交易量每月都兩萬(wàn)套左右。

　　房源快速去化，2026年市場(chǎng)會(huì)更健康。

　　也有一些局部市場(chǎng)不太好，新房積壓嚴(yán)重，堪稱樓市困難戶。

　　01

　　普陀桃浦

　　講個(gè)鬼故事，桃浦開發(fā)了四年，普通住宅小區(qū)一個(gè)都沒(méi)賣完。

　　2022年以來(lái)桃浦連續(xù)出讓10幅住宅用地，目前清盤的只有一個(gè)，還是一個(gè)別墅項(xiàng)目。

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　　潤(rùn)云金茂府能賣光，一方面是產(chǎn)品強(qiáng)，低總價(jià)別墅。

　　一方面是體量不大。

　　樓盤滯銷的定義是開盤一年內(nèi)去化不到90%，按這個(gè)來(lái)，桃浦普通住宅全部滯銷。

　　其實(shí)桃浦新性價(jià)比不錯(cuò)，賣得不好純粹是天時(shí)地利人和一個(gè)都沒(méi)趕上。

　　距離人廣同樣10公里，新江灣11.6萬(wàn)，桃浦只要8萬(wàn)。

　　很多人說(shuō)新江灣環(huán)境好，定海路環(huán)境不好吧，也要11.5萬(wàn)。

　　其實(shí)桃浦新房8萬(wàn)都賣不到，有很多都給折扣。

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　　桃浦沒(méi)趕上天時(shí)，現(xiàn)在是一江一河時(shí)代，靠黃浦江才有熱度。

　　桃浦規(guī)劃也好，但是智創(chuàng)城這種概念大家都膩了，隔壁還有智慧城，創(chuàng)新城，誰(shuí)能分得清誰(shuí)是誰(shuí)。

　　黃浦江邊規(guī)劃來(lái)一個(gè)火一個(gè)，沒(méi)辦法，天時(shí)在這。

　　楊浦濱江樓盤數(shù)量多三倍，賣的也比桃浦好。

　　桃浦地利也沒(méi)趕上，一條馬路就是南大，寶山當(dāng)紅辣子雞。

　　討論桃浦南大誰(shuí)更有潛力沒(méi)意義了，南大就是比你便宜。

　　消費(fèi)降級(jí)時(shí)代，便宜就是硬道理。

　　桃浦、南大往死里卷，整個(gè)區(qū)域都成了價(jià)格洼地，周邊二手房無(wú)一幸免。

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　　桃浦之前的標(biāo)桿二手房華公館、圣都匯大降價(jià)，華公館只要4萬(wàn)多。

　　天哪，這是五大新城的房?jī)r(jià)，竟然出現(xiàn)在外環(huán)內(nèi)。

　　人和更是一塌糊涂，八九個(gè)樓盤產(chǎn)品設(shè)計(jì)沒(méi)有區(qū)分度。

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　　100平的三房早就過(guò)時(shí)了，現(xiàn)在新規(guī)住宅都是120平起。

　　你倒好，八九個(gè)樓盤都是100平三房。

　　好巧不巧，隔壁南大也差不多戶型，那賣得動(dòng)才有鬼了。

　　你看潤(rùn)雲(yún)金茂府弄個(gè)別墅，前四批房源認(rèn)購(gòu)率都超過(guò)150%，第五批認(rèn)購(gòu)率也超過(guò)100%。

　　這就是差異化的力量。

　　話又說(shuō)回來(lái)，感謝桃浦南大吧，給了我們低價(jià)上車外環(huán)內(nèi)的機(jī)會(huì)。

　　其他外環(huán)內(nèi)都1000萬(wàn)打底，就這里六七百萬(wàn)買得到。

　　等這波集中供應(yīng)期過(guò)了，市場(chǎng)會(huì)慢慢恢復(fù)的。

　　上海哪些房子還要補(bǔ)跌？

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　　02

　　楊浦濱江

　　說(shuō)楊浦濱江是困難戶，會(huì)被罵的，因?yàn)楝F(xiàn)在太熱了。

　　準(zhǔn)確的說(shuō)法是，2025年10月后的楊浦濱江是困難戶。

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　　楊浦濱江迎來(lái)美團(tuán)、B站、字節(jié)前后，一口氣推出了32個(gè)樓盤。

　　算上兩個(gè)歷史遺留樓盤，2021年至今楊浦濱江項(xiàng)目多達(dá)34個(gè)。

　　這魄力別說(shuō)桃浦，連大虹橋、臨港也自愧不如。

　　大虹橋那么火，2020年到現(xiàn)在徐涇也才賣了24塊地。

　　技高人膽大，楊浦濱江確實(shí)厲害，連續(xù)賣光了15個(gè)樓盤。

　　目前能稱得上滯銷的，也就五六個(gè)。

　　招商三個(gè)互聯(lián)網(wǎng)公司，出讓30多塊地，賣光15個(gè)樓盤，這是我從業(yè)以來(lái)見(jiàn)過(guò)最偉大的操盤。

　　唯一不走運(yùn)的是10月份后市場(chǎng)又下行，熱度開始下滑。

　　后續(xù)開盤的譽(yù)濱江、外灘道，體量大的中海云邸，開始不好賣了。

　　某樓盤反饋，找了鏈家也沒(méi)用，還是賣不動(dòng)。

　　短期遇到點(diǎn)困難很正常，他們焦慮的是明年競(jìng)爭(zhēng)更激烈，還有六個(gè)項(xiàng)目要上，明年還要拍地。

　　別說(shuō)客戶了，有些置業(yè)顧問(wèn)也記不住楊浦有哪些樓盤。

　　更可怕的是，楊浦不只有濱江，整個(gè)楊浦新房庫(kù)存來(lái)到了100萬(wàn)方。

　　更更可怕的是，靜安、虹口跟楊浦同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。

　　三區(qū)庫(kù)存加起來(lái)238萬(wàn)方，按照單價(jià)12萬(wàn)計(jì)算，需要2856億才能解套。

　　什么概念呢？去年北京新房一共賣了2600億。

　　我大上海拿出虹口、楊浦、靜安就干掉北京。

　　環(huán)二一方面為上海的發(fā)展感到開心，一方面有點(diǎn)擔(dān)心。

　　明年能不能賣得掉。

　　上海是時(shí)候救市了，新房賣不動(dòng)影響的不只是房地產(chǎn)，直接影響了區(qū)域開發(fā)。

　　一江一河是核心戰(zhàn)略，是提升上海全球競(jìng)爭(zhēng)力的兩大抓手之一，只能成功不能失敗。

　　別等了，現(xiàn)在就是最好的救市時(shí)間。

　　比如下面這個(gè)，就是因?yàn)樾路抠u不動(dòng)耽誤了。

　　03

　　臨港新城

　　臨港就是新房賣不動(dòng)，影響了開發(fā)進(jìn)度。

　　很多人說(shuō)招商更重要，企業(yè)也不傻，人家也想去更成熟的區(qū)域。

　　仲量聯(lián)行的調(diào)研顯示，企業(yè)選址時(shí)非常關(guān)心餐飲、商業(yè)等綜合配套。

　　住宅賣不動(dòng)，人氣聚不起，一定影響企業(yè)入駐。

　　更可怕的是，住宅賣不動(dòng)影響了大家信心。

　　大家沒(méi)信心，更不想去買房、去辦企業(yè)，那開發(fā)速度就更慢。

　　惡性循環(huán)。

　　結(jié)果就是區(qū)域規(guī)劃落地很慢，風(fēng)口一過(guò)，再想回來(lái)搞就難了。

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　　臨港樓盤不多，但都是超級(jí)大盤，很難賣。

　　后面沒(méi)上市的地塊也很大，總庫(kù)存量上海第一，達(dá)到了248萬(wàn)方。

　　按照目前的去化速度，要賣258個(gè)月。

　　對(duì)，你沒(méi)看錯(cuò)，是20年。

　　臨港樓市已經(jīng)不是樓市自身的問(wèn)題，更多的是上海的人口增量夠不夠。

　　臨港規(guī)劃很好，雄心萬(wàn)丈，2035年人口達(dá)到250萬(wàn)人，GDP達(dá)到1萬(wàn)億。

　　這些都需要巨大的人口增量。

　　別守著2500萬(wàn)人口上限了，要在全球一線城市中競(jìng)爭(zhēng)，就不要把人攔在外面。

　　陸鳴教授之前接受采訪說(shuō)上海人口上限還沒(méi)到，東京都市圈3700萬(wàn)人，比上海多得多。

　　只有城市做大了，臨港這樣的新城才有更好的機(jī)會(huì)。

　　04

　　風(fēng)貌別墅

　　另一個(gè)困難戶橫跨多個(gè)區(qū)域，虹口、楊浦、靜安、黃浦都不少。

　　正是大名鼎鼎的風(fēng)貌別墅。

　　風(fēng)貌別墅已經(jīng)是高端產(chǎn)品代名詞，有很多粉絲diss徐匯濱江，說(shuō)楊浦濱江有風(fēng)貌別墅，徐匯濱江沒(méi)有啊，誰(shuí)高誰(shuí)低顯而易見(jiàn)。

　　今天不討論楊濱徐濱，風(fēng)貌別墅自身也遇到了巨大困難。

　　實(shí)在是太多了。

　　小胖看房9月份統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，風(fēng)貌別墅項(xiàng)目多達(dá)41個(gè)。

　　如果你還嫌不夠，后面至少還有16個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目。

　　毛估估就57個(gè)，這誰(shuí)賣得動(dòng)？

　　很多項(xiàng)目規(guī)劃還沒(méi)出來(lái)，多少套不好算，根據(jù)多種權(quán)威說(shuō)法，至少1萬(wàn)套以上。

　　動(dòng)輒五六千萬(wàn)一套，貨值至少也得五六千億。

　　目前上市的一些項(xiàng)目，去化情況都不太樂(lè)觀。

　　已經(jīng)交付的中海順昌玖里，也是毀譽(yù)參半。

　　以后上海市區(qū)成片成片的這種房子，是你想象的現(xiàn)代化都市嗎？

　　好不好有很多主觀因素，大家看看喜歡不喜歡，可以評(píng)論區(qū)留言討論。

　　需要客觀指出的是，這些產(chǎn)品居住上有很多問(wèn)題。

　　設(shè)計(jì)初衷就不完全是迎合居住，而是要考慮到大量的文物保護(hù)要求。

　　比如樓間距，就需要符合老上海里弄建筑的道路寬度要求。

　　早期的石庫(kù)門里弄，一般主弄寬度在2.5-3.5m，支弄寬度在2.0-2.5m。

　　隨著交通工具的迭代，主弄的寬度達(dá)到6.0m以上，而支弄寬度在3.5-4.0m之間。

　　樓間距就五六米，你說(shuō)能舒服嗎？

　　網(wǎng)上有人吐槽，風(fēng)貌別墅是富人看不上，窮人住不起。

　　這種細(xì)節(jié)太多了不再展開，總之是跟真正的大別墅不太一樣，很多地方犧牲了居住體驗(yàn)。

　　當(dāng)然上面這么設(shè)計(jì)肯定有更大的考量，我們只是在房地產(chǎn)角度講講。

　　在一個(gè)普通市民角度，個(gè)人也覺(jué)得不用建這么多風(fēng)貌別墅。

　　能理解保持上海文脈的想法，但是真的需要建這么多嗎。

　　黃浦靜安建就建了，很多楊浦地塊原來(lái)都是工人住的破房子，留一兩棟懷念就夠了吧。

　　而且這些房子跟上海文脈關(guān)系也不大了，原來(lái)的居民沒(méi)幾個(gè)能買回來(lái)的。

　　大部分居民都動(dòng)遷去了松江、寶山。

　　看看后面怎么處理吧，眼下肯定是不好賣了。

　　上海樓市明年有望好轉(zhuǎn)，上面這些房子困難更大，不知道何時(shí)能迎來(lái)大力度救市。

　　當(dāng)然也不是說(shuō)上面這些房子都不能買，有些地方性價(jià)比還不錯(cuò)。

　　系統(tǒng)性的分析，歡迎大家來(lái)到環(huán)線辦公室，參加沙龍。

　　我們一次講透。