12月的長(zhǎng)沙樓市正上演一場(chǎng)靜默的博弈。最新數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙待售二手房數(shù)量從72665套降至71519套，22天內(nèi)減少1146套。這種單月去化速度若持續(xù)，庫(kù)存周期將縮短至18個(gè)月，接近2021年行情啟動(dòng)前的水平。

觀察細(xì)分板塊會(huì)發(fā)現(xiàn)戲劇性的分化。濱江新城板塊待售房源從787套激增至1725套，增幅達(dá)119%，而同期伍家?guī)X板塊房?jī)r(jià)卻穩(wěn)守1.1萬(wàn)/㎡橫盤(pán)兩年。這種冰火兩重天的格局，暴露出長(zhǎng)沙樓市最真實(shí)的底層邏輯——對(duì)虛高房?jī)r(jià)的自我修正機(jī)制正在發(fā)揮作用。那些曾被炒至1.8萬(wàn)/㎡的濱江新城房源，現(xiàn)在1.4萬(wàn)就能成交，擠泡沫的過(guò)程殘酷卻必要。

新房市場(chǎng)的降維打擊成為關(guān)鍵變量。珠江花城三期122平房源總價(jià)94萬(wàn)，折合單價(jià)僅7000余元，這種價(jià)格碾壓讓同區(qū)域二手房毫無(wú)招架之力。更致命的是新房在戶型設(shè)計(jì)上的迭代，得房率從83%提升到120%的案例比比皆是。當(dāng)購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)同等預(yù)算能多獲得30%使用面積時(shí)，二手房的競(jìng)爭(zhēng)力自然土崩瓦解。

但庫(kù)存下降釋放的信號(hào)不容忽視。開(kāi)福區(qū)珠江花城、北辰三角洲奧城D3區(qū)等江景房出現(xiàn)集中成交，單價(jià)1萬(wàn)出頭的臨江資產(chǎn)開(kāi)始吸引改善客群。這與年初雨花區(qū)世茂外灘里102平精裝房跌至1.4萬(wàn)/㎡引發(fā)的搶購(gòu)潮如出一轍，說(shuō)明長(zhǎng)沙樓市正在形成新的價(jià)格錨點(diǎn)。

政策面的變化更值得玩味。長(zhǎng)沙取消執(zhí)行7年的限售政策，意味著商品房重新獲得即時(shí)流通性。這個(gè)曾被稱(chēng)作"全國(guó)最嚴(yán)調(diào)控"城市的松綁，配合"交房即交證"新政，實(shí)際上構(gòu)建起新房-二手房聯(lián)動(dòng)的新生態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，取消限售后新增掛牌量中，房齡5年內(nèi)的次新房占比驟升至37%。

年末這波行情能否持續(xù)，關(guān)鍵要看兩個(gè)指標(biāo)：一是岳麓區(qū)、雨花區(qū)等教育強(qiáng)區(qū)的學(xué)區(qū)房成交是否放量，二是像觀沙嶺這類(lèi)抗跌板塊的價(jià)格能否守住1.7萬(wàn)防線。目前來(lái)看，長(zhǎng)沙樓市正在經(jīng)歷價(jià)值重估，那些配套成熟但價(jià)格回調(diào)到1-1.2萬(wàn)區(qū)間的房源，正成為省內(nèi)其他地市改善家庭進(jìn)駐省會(huì)的跳板。

這場(chǎng)去庫(kù)存戰(zhàn)役遠(yuǎn)未結(jié)束。當(dāng)長(zhǎng)沙新房均價(jià)仍在1.3萬(wàn)徘徊，二手房要想突圍，要么繼續(xù)降價(jià)讓出20%以上價(jià)差，要么等待新一輪城市紅利兌現(xiàn)。但可以確定的是，這個(gè)中西部房?jī)r(jià)洼地的自我調(diào)節(jié)能力，正在給全國(guó)二線城市上一堂生動(dòng)的市場(chǎng)教育課。