決定明年經(jīng)濟(jì)優(yōu)先事項(xiàng)的2025年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議剛剛結(jié)束，房地產(chǎn)行業(yè)將翻天覆地。

通讀會(huì)議通稿，大力提振內(nèi)需已經(jīng)成為高度共識(shí)。會(huì)議明確明年八項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)中，堅(jiān)持內(nèi)需主導(dǎo)，建設(shè)強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)高居榜首。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，其中最顯眼以及最大的不同是，“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新”納入內(nèi)需重點(diǎn)任務(wù)中。這意味著，明年要在城市更新領(lǐng)域?qū)崒?shí)在在花大錢(qián)了。

這種升級(jí)早有預(yù)兆。11月28日，廣州甩出一顆 “重磅炸彈”——城市更新發(fā)展大會(huì)暨項(xiàng)目推介會(huì)正式啟幕，一次性端出102 個(gè)城市更新項(xiàng)目，總投資約8077 億元！這可不是小數(shù)目，相當(dāng)于給廣州經(jīng)濟(jì)打了一劑“強(qiáng)心針”！

01

8000億大蛋糕，城中村改造吃了大部分

這次推介的102個(gè)項(xiàng)目，堪稱(chēng)一份廣州城市升級(jí)的“豪華菜單”。從中心城區(qū)的老舊小區(qū)到龐大的城中村，從閑置舊廠到歷史文化街區(qū)，全部涵蓋。

城中村改造是這一輪舊改的絕對(duì)主力，而危房自主更新以其靈活便捷的優(yōu)勢(shì)在舊改中嶄露頭角，掙得一席之地。目前花都等多個(gè)區(qū)正在積極探索推進(jìn)自主更新。

在大會(huì)集中簽約的越秀區(qū)瑤臺(tái)村城中村改造項(xiàng)目、海珠區(qū)得勝崗片區(qū)更新改造項(xiàng)目、荔灣區(qū)聚龍灣片區(qū)啟動(dòng)區(qū)更新改造項(xiàng)目等24個(gè)代表性項(xiàng)目中，得勝崗片區(qū)就是海珠區(qū)積極推進(jìn)自主更新的標(biāo)桿性項(xiàng)目。這是廣州首個(gè)成片連片危舊房自主更新試點(diǎn)，采用了“居民出一點(diǎn)、企業(yè)出一點(diǎn)、政府補(bǔ)一點(diǎn)”的創(chuàng)新籌資機(jī)制。項(xiàng)目將同步擴(kuò)建省一級(jí)萬(wàn)松園小學(xué)、拓寬萬(wàn)松路，全面提升片區(qū)公共服務(wù)水平。目前整體騰退率達(dá)71%，預(yù)計(jì)2028年全面竣工。

項(xiàng)目效果圖 圖源：大洋網(wǎng)

瑤臺(tái)村城中村改造項(xiàng)目與聚龍灣片區(qū)啟動(dòng)區(qū)更新改造項(xiàng)目各有典型性，前者是廣州“依法征收、凈地出讓”新模式標(biāo)桿項(xiàng)目，后者是廣州首個(gè)舊廠、舊城、舊村成片連片改造的地標(biāo)項(xiàng)目。

瑤臺(tái)村城中村改造項(xiàng)目與三元里、廣州火車(chē)站片區(qū)共同構(gòu)成廣州城市更新四大重點(diǎn)片區(qū)之一——廣州火車(chē)站重點(diǎn)片區(qū)更新的核心。

瑤臺(tái)村城中村改造項(xiàng)目包括瑤臺(tái)、王圣堂、沙涌南3個(gè)自然村，項(xiàng)目改造范圍97公頃，采用“依法征收、凈地出讓”新模式，劃分三大組團(tuán)，分片分期推進(jìn)，將帶動(dòng)超600億元投資。

瑤臺(tái)城中村項(xiàng)目改造效果圖 圖源：廣州日?qǐng)?bào)

項(xiàng)目于2024年7月啟動(dòng)，1天內(nèi)實(shí)現(xiàn)了《廣州市城中村改造條例》中關(guān)于2個(gè)“三分之二”比例要求，12天同意率達(dá)到了96%以上，整體改造推進(jìn)速度極快，當(dāng)前項(xiàng)目一期首開(kāi)區(qū)已啟動(dòng)，一期用地獲廣東省政府批準(zhǔn)，沙涌南片區(qū) S4 地塊征地補(bǔ)償方案公布。

按下“加速鍵”的瑤臺(tái)村城中村改造項(xiàng)目吹響了廣州火車(chē)站片區(qū)改造的沖鋒號(hào)，與同步推進(jìn)前期工作的三元里村改造項(xiàng)目形成“你追我趕”的改造態(tài)勢(shì)。

根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目一期預(yù)計(jì)2026年底建成。也就是說(shuō)，最遲明年年底，我們將看到廣州火車(chē)站片區(qū)改頭換面，迎來(lái)全新的城市面貌。

02

不只是拆遷，舊改的“廣州新玩法”

縱觀廣州近期重點(diǎn)推介項(xiàng)目，一個(gè)清晰的觀感是，廣州舊改早已跳出“拆建賣(mài)地”的傳統(tǒng)套路，正在開(kāi)發(fā)出越來(lái)越多的新玩法。

仔細(xì)拆解這些項(xiàng)目的推進(jìn)邏輯，不難發(fā)現(xiàn)當(dāng)前廣州舊改的核心驅(qū)動(dòng)力其實(shí)就三類(lèi)：科技巨頭驅(qū)動(dòng)，城市戰(zhàn)略規(guī)劃引領(lǐng)，民生需求推動(dòng)。

比如華為研發(fā)中心的入駐，直接倒逼并加速了羅沖圍整個(gè)片區(qū)的更新規(guī)劃，推動(dòng)松溪片區(qū)產(chǎn)業(yè)從傳統(tǒng)商貿(mào)、摩配業(yè)態(tài)，向智能網(wǎng)聯(lián)汽車(chē)、新能源、信創(chuàng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，形成“研發(fā)中心+上下游產(chǎn)業(yè)鏈”的產(chǎn)業(yè)集群。自2020年華為區(qū)域總部落戶后，百度阿波羅、中軟國(guó)際等14家高新企業(yè)已相繼進(jìn)駐，帶動(dòng)白云區(qū)軟件信息技術(shù)服務(wù)業(yè)主體突破1.4萬(wàn)戶，產(chǎn)業(yè)規(guī)模首破百億。

松溪片區(qū)效果圖：共享生活客廳（羅沖圍片區(qū)國(guó)際設(shè)計(jì)競(jìng)賽第一名優(yōu)勝方案）

圖源：廣州市規(guī)劃和自然資源局白云區(qū)分局

同樣，小鵬汽車(chē)全球研發(fā)總部落戶天河智谷，對(duì)柯木塱村、凌塘村、元崗村和長(zhǎng)湴村等區(qū)域的舊改產(chǎn)生了直接的拉動(dòng)作用。舊改不僅要為小鵬提供總部空間，更要圍繞這個(gè)智能網(wǎng)聯(lián)新能源汽車(chē)的龍頭，構(gòu)建一個(gè)涵蓋研發(fā)、設(shè)計(jì)、測(cè)試等環(huán)節(jié)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。

這背后是廣州對(duì)舊改思路的轉(zhuǎn)變：不再是“先拆后招商”，而是“為科技巨頭量身打造產(chǎn)業(yè)集群”，使舊改成為實(shí)現(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)的戰(zhàn)略工具。

舊改，要服務(wù)于城市產(chǎn)業(yè)與規(guī)劃升級(jí)的目標(biāo)。

這也是近年來(lái)羅沖圍片區(qū)，柯木塱村、元崗村、凌塘村、長(zhǎng)湴村等環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)躍居廣州舊改速度第一梯隊(duì)的底層邏輯。

而以城市戰(zhàn)略規(guī)劃引領(lǐng)，除了廣州火車(chē)站重點(diǎn)片區(qū)進(jìn)展快速，同時(shí)為了完善匯聚廣州塔、珠江新城等地標(biāo)的城市會(huì)客廳界面，近年來(lái)廣州也在快速推進(jìn)新中軸線海珠片區(qū)舊改項(xiàng)目。片區(qū)內(nèi)東風(fēng)村已獲市政府批復(fù)、三滘村改造方案已落地實(shí)施。

作為項(xiàng)目的關(guān)鍵拼圖，輕工職業(yè)學(xué)校、華軍科創(chuàng)谷等地塊已率先啟動(dòng)拆除，客村布衣港產(chǎn)業(yè)園、暢流工業(yè)園同步推進(jìn)拆改。近日，海珠區(qū)政府正式發(fā)布客村花園東地塊征收決定，核心地段補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)最高達(dá)6萬(wàn)元/㎡，疊加各類(lèi)獎(jiǎng)勵(lì)與補(bǔ)助后，創(chuàng)下廣州主城區(qū)舊改補(bǔ)償新高。

值得關(guān)注的是，這場(chǎng)大規(guī)模的空間煥新，不只是解決了城市升級(jí)的“舊問(wèn)題”，更悄悄撬動(dòng)了廣州商業(yè)格局的“新變局”。

眾所周知，廣州一向缺乏頂級(jí)奢侈資源，這不是什么新鮮事。但是大規(guī)模的舊改成為正在沖擊廣州傳統(tǒng)的商業(yè)格局，部分重點(diǎn)舊改項(xiàng)目為頂級(jí)商業(yè)在廣州的落地以及快速發(fā)展帶來(lái)了新契機(jī)。

比如聚龍灣片區(qū)啟動(dòng)區(qū)更新改造項(xiàng)目，已明確引入太古里等頂級(jí)商業(yè)IP，其15萬(wàn)平方米的太古里商業(yè)體量甚至超過(guò)成都太古里，與白鵝潭萬(wàn)象城將填補(bǔ)廣州西部頂奢商業(yè)空白；于近期正式獲批的珠江新城最后一塊“寶地”——馬場(chǎng)地塊將引入SKP在內(nèi)的“頂奢百貨+高端酒店+特色體驗(yàn)”一體化消費(fèi)鏈。

聚龍灣太古里效果圖 圖源：廣州日?qǐng)?bào)

這些項(xiàng)目通過(guò)舊改落地，將成為廣州打造消費(fèi)地標(biāo)，重塑商業(yè)格局，提升全球消費(fèi)資源配置能力的“超級(jí)王牌”。

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--THE END--

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