25年馬上過去，26年即將到來。

對(duì)上海樓市來講，現(xiàn)在很多房東都在擔(dān)心的一個(gè)事情是，26年限售新房解禁，會(huì)不會(huì)猛烈沖擊市場(chǎng)?

全網(wǎng)渲染之下，恐慌情緒被放大了。

我想說，即將到來的限售新房解禁，其實(shí)沒那么可怕。

恐慌被放大了

上海樓市，2026年3.4w套新房解禁，2027年更多達(dá)到4.6w套，2028年也有3.3萬套。

這些數(shù)字看著挺嚇人，加上全網(wǎng)鋪天蓋地 渲染，限售新房解禁的威力，房東們瑟瑟發(fā)抖，中介也趁勢(shì)打壓。

然而新房解禁≠拋售潮！

難道當(dāng)年買限價(jià)新房的都是投資客嗎？一少部分而已。

當(dāng)年的限價(jià)新房有倒掛，買房需要資質(zhì)，很多買房人都是首套房，買來自住的。

高分紅盤的買房要求更是苛刻，名下無房，“社保巨子”，單這兩個(gè)要求就把很多投資客拒之門外。

以大虹橋徐涇為例，當(dāng)年不是滿分、高分，都不配去徐涇。

也就是說，26年、27年這兩年所有的新房上市，只是具備可銷售的資格，并不代表業(yè)主全部都會(huì)拿出來賣。

很多朋友沒有理性的研究過上海的供應(yīng)數(shù)據(jù)，其實(shí)上海的掛牌率只有2%。

就是每1萬套新房，有200套左右的房子會(huì)掛牌出售。

那么這兩年加在一起也大約只會(huì)新增1, 500 ~ 2, 000 套左右的次新房供應(yīng)。

現(xiàn)在全上海全口徑二手房掛牌在 21萬套，2000套的新增供應(yīng)就相當(dāng)于在一個(gè)游泳池里面再加了一杯水， 并不會(huì)有多大的沖擊。

所以解禁新房對(duì)二手房形成的沖擊，其實(shí)被夸大了。

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利空早就被市場(chǎng)消化了許多

而且新房解禁是明牌，狼來了早都喊了三年了，利空已經(jīng)被市場(chǎng)提前消化的差不多了。

先知先覺的房東早就掛牌出貨了，甚至不惜砸盤搶跑。

現(xiàn)在才說次新房供應(yīng)量劇增的風(fēng)險(xiǎn)，是不是太晚了？

提前消化是什么意思？第一是價(jià)格早已經(jīng)跌透了。

我們內(nèi)部數(shù)據(jù)研究過，全上海過去4年，52%的新房房價(jià)已經(jīng)回落到2020 年。

特別是外環(huán)外，不少的項(xiàng)目已經(jīng)回落到 2017年了，在價(jià)格這么低的情況下，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)提前被釋放掉了。

相反，提前超跌的區(qū)域，新房解禁后對(duì)二手房影響有限，更有助于提前觸底。

大虹橋徐涇，萬科天空之城有的房源掛牌價(jià)已經(jīng)到了5.3萬/㎡；

龍信虹橋御瀾掛牌價(jià)5.3萬/㎡，比附近待解禁的燦耀星城6.25萬/㎡開盤價(jià)低了17%；

等明年這些限售房真的解禁，業(yè)主按原價(jià)掛出來，反而比現(xiàn)在的二手房還貴，說不定還能給現(xiàn)在的房價(jià)托個(gè)底。

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沖擊三類資產(chǎn)

那么限售新房解禁，對(duì)市場(chǎng)真正的沖擊到底是什么呢？

其實(shí)不在于總量，而在于結(jié)構(gòu)。

1）首先兩類劣質(zhì)資產(chǎn)的業(yè)主應(yīng)該瑟瑟發(fā)抖。

第一種是全上海老破大的產(chǎn)品，第二種就是全上海遠(yuǎn)郊沒有配套的大戶型。

這兩種資產(chǎn)的總價(jià)段在 500 萬到 1500 萬左右，而這一次新房解禁的供應(yīng)量幾乎都是在這個(gè)總價(jià)段的。

這些新房產(chǎn)品力比現(xiàn)在的老破大有質(zhì)的飛躍，地段和配套遠(yuǎn)大新要好不少，定價(jià)也更加合理，所以新房解禁很有可能會(huì)成為壓死這兩類產(chǎn)品的最后一根稻草。

限售新房解禁，類似的事情其實(shí)在股市上早就發(fā)生過。

當(dāng)年股權(quán)分置改革，就是讓很多的國有股票可以進(jìn)入到二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行流通，但在后面的 n 年的市場(chǎng)當(dāng)中，其實(shí)對(duì)股價(jià)的影響不大，反而迎來了一波歷史性的長牛。

所以這件事情的關(guān)鍵點(diǎn)是：在低位產(chǎn)生大量的供應(yīng)并不可怕，關(guān)鍵是資產(chǎn)的質(zhì)地。

今天依然是這個(gè)邏輯，所以每一位的房東，現(xiàn)在都應(yīng)該認(rèn)認(rèn)真真的去評(píng)測(cè)一下你想買的房子，你所持有的房子到底是能夠穿越周期的硬通貨，還是會(huì)被沖擊的劣質(zhì)資產(chǎn)？

2）另外就是前期堅(jiān)挺的部分市區(qū)次新房。

限售新房解禁的沖擊大不大，還是要看板塊和小區(qū)的房價(jià)調(diào)整幅度，和周邊的供需結(jié)構(gòu)。

過去幾年房價(jià)回調(diào)幅度小，價(jià)格比較堅(jiān)挺的小區(qū)和房源，尤其是和限售新房處在同意總價(jià)段的，要小心，比如浦東前灘、徐匯等地段。

之后大量市區(qū)解禁盤來襲，意味著市區(qū)范圍次新房的競(jìng)品會(huì)大幅度增加，那對(duì)于高位“堅(jiān)挺”板塊而言，必然遭受沖擊。

對(duì)于事先排除風(fēng)險(xiǎn)的本板塊而言，沖擊力可能比想象中的還小一些。

建議

最后總結(jié)下，上海新房解禁潮影響有限且已被市場(chǎng)提前消化。

真正風(fēng)險(xiǎn)不是總量，而是結(jié)構(gòu)："老破大" 和 "遠(yuǎn)郊無配套大戶型" 兩類資產(chǎn)將承壓。

過去幾年房價(jià)回調(diào)幅度小于20%，價(jià)格比較堅(jiān)挺的小區(qū)和房源，尤其是和限售新房處在同意總價(jià)段的，也要小心了。

這類小區(qū)的房東賣房要抓緊，買房的則可以多橫向?qū)Ρ龋纫坏纫部梢浴?/p>

持有劣質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)業(yè)主，考慮 2026 年前置換或降價(jià)出售，避免與解禁潮正面競(jìng)爭(zhēng)。

對(duì)于買房人來講， 關(guān)注核心區(qū)次新房和優(yōu)質(zhì)剛需盤。 解禁后會(huì)給市場(chǎng)增加一些優(yōu)質(zhì)的次新房供應(yīng)， 反而有可能會(huì)砸出一個(gè)歷史性的低位買點(diǎn)機(jī)會(huì)。

時(shí)不時(shí)會(huì)有急賣的筍盤出現(xiàn)，尤其適合錢票在手的買房人撿漏。

最后，限售新房解禁這個(gè)事情，不同板塊不同小區(qū)內(nèi)部差異極大，不能一概而論，市區(qū)郊區(qū)也會(huì)有不同表現(xiàn)。

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注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。

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