01

上周，重慶發(fā)布了自己的“十五五”規(guī)劃建議。

這個(gè)重磅規(guī)劃將對(duì)未來(lái)5年重慶的城市發(fā)展起到?jīng)Q定性作用。

當(dāng)大家都在關(guān)心經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口、城市建設(shè)、社會(huì)發(fā)展這些“宏大敘事”的時(shí)候，很少有人留意到這一次的“十五五”規(guī)劃建議也透露了未來(lái)5年重慶的樓市密碼：

從現(xiàn)在到2030年，重慶的房?jī)r(jià)將有機(jī)會(huì)大漲七成！

在重慶十五五規(guī)劃中，有一句看似平淡，實(shí)則極具分量的話：

“全市地區(qū)生產(chǎn)總值、人均地區(qū)生產(chǎn)總值分別邁上4萬(wàn)億元、14萬(wàn)元新臺(tái)階。”

這句話，翻譯成大白話就是：

到2030年重慶將正式加入“中高收入城市俱樂(lè)部”！

02

14萬(wàn)元的人均GDP是什么水平？

我們先看一下2024年全國(guó)各城市人均GDP的排名情況。

如果把全國(guó)361座城市的人均GDP全部拉通來(lái)排名，你猜排在前兩名的是誰(shuí)？

答案會(huì)讓你大跌眼鏡。

不是北京，不是上海，也不是深圳，而是內(nèi)蒙古的鄂爾多斯和新疆的克拉瑪依！

圖源網(wǎng)絡(luò)

其實(shí)仔細(xì)想想也并不奇怪，“家里有礦+家里孩子少”造就了極高的人均GDP。但很顯然，這種GDP跟這些城市普通人的財(cái)富水平并沒(méi)有太大關(guān)系，因此不具有可比性。

為了排除這些“家里有礦”的資源型城市的干擾，我們把參照系范圍縮小到人口500萬(wàn)以上的大城市。

2024年，14萬(wàn)元的人均GDP略低于濟(jì)南、長(zhǎng)沙；略高于佛山、合肥。

但我們不要忘了一點(diǎn)：

整個(gè)大重慶有3200萬(wàn)人，是一個(gè)“省”的體量。

光重慶中心城區(qū)就有1100萬(wàn)左右的常住人口，而我們平時(shí)談?wù)摰摹爸貞c房?jī)r(jià)”，僅限于中心城區(qū)（都市功能核心區(qū)）！

拿1100萬(wàn)人的重慶中心城區(qū)和其它幾百萬(wàn)人的城市比人均、比房?jī)r(jià)，顯然更科學(xué)，更有可比性。

如果2030年大重慶的人均GDP能達(dá)到14萬(wàn)元，那中心城區(qū)的人均GDP會(huì)到多少？

根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2024年重慶人均GDP為10.09萬(wàn)元，而中心城區(qū)的人均GDP為12.72萬(wàn)元，比全市平均水平要高出26%左右。

圖源網(wǎng)絡(luò)

就算在未來(lái)5年中心城區(qū)的集中度和首位度不增加（實(shí)際上肯定會(huì)增加，特別是在“新兩江”成立之后），那么在2030年，重慶中心城區(qū)的人均GDP將達(dá)到17.64萬(wàn)元。

這又是一個(gè)什么級(jí)別？

放在2024年的水平上看，人均GDP17.64萬(wàn)元略低于寧波、珠海；但已經(jīng)高于杭州、福州、廣州、廈門。

圖源廣州政府網(wǎng)

而這些城市的房?jī)r(jià)又是什么水平？

2024年，這些幾個(gè)人口500萬(wàn)以上的城市新房成交均價(jià)大約為：

寧波：2.3萬(wàn)元/平米

珠海：2.54萬(wàn)元/平米

杭州：2.26萬(wàn)元/平米（包括了臨安、淳安、建德、桐廬等周邊區(qū)縣）

福州：2.09萬(wàn)元/平米

廣州：3.62萬(wàn)元/平米

廈門：3.47萬(wàn)元/平米

如果把這幾個(gè)城市的房?jī)r(jià)取中位數(shù)，我們得到的價(jià)格是2.42萬(wàn)元/平米。

根據(jù)銘騰機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，2024年重慶中心城區(qū)新建商品住宅成交均價(jià)為1.44萬(wàn)元/平米。

如果2030年，重慶中心城區(qū)的房?jī)r(jià)能與人均GDP的增長(zhǎng)同步，達(dá)到上述幾個(gè)城市中位數(shù)的水平，那未來(lái)5年重慶房?jī)r(jià)的漲幅將達(dá)到驚人的68%！

大漲近七成！

03

很多人一聽房?jī)r(jià)大漲，就覺(jué)得是在販賣焦慮。

但從歷史經(jīng)驗(yàn)看，當(dāng)一個(gè)城市同時(shí)滿足三個(gè)條件，房?jī)r(jià)上漲就會(huì)是必然發(fā)生的事：

第一是人均GDP持續(xù)躍升；

第二是中等收入群體成為主流；

第三是核心資源持續(xù)向中心城區(qū)集中。

人均GDP的確不等于人均收入。GDP增長(zhǎng)了，老百姓的口袋未必會(huì)膨脹。

好在重慶“十五五”規(guī)劃建議中也把這件事考慮進(jìn)去了：

“高質(zhì)量充分就業(yè)取得新進(jìn)展，居民收入達(dá)到全國(guó)平均水平，勞動(dòng)報(bào)酬提高和勞動(dòng)生產(chǎn)率提高同步，中等收入群體為主的橄欖型社會(huì)結(jié)構(gòu)基本形成……”

未來(lái)5年，重慶人的錢袋子也會(huì)隨著人均GDP的增長(zhǎng)而慢慢鼓起來(lái)。

中等收入群體將會(huì)成為社會(huì)主流。

這個(gè)時(shí)候，房?jī)r(jià)的上漲將不是“投機(jī)式”的暴漲暴跌，而是通過(guò)一個(gè)完整周期，完成價(jià)格中樞的整體上移。

這不是暴漲邏輯，而是向同級(jí)城市均值回歸。

而率先完成價(jià)格中樞重估的，一定是：中心城區(qū)、核心板塊、改善型與高品質(zhì)住宅。

而那些供給過(guò)剩的遠(yuǎn)郊和產(chǎn)業(yè)和人口支撐不足的區(qū)域依然會(huì)長(zhǎng)期分化。

04

重慶的“十五五”規(guī)劃在定義城市未來(lái)的同時(shí)，也正在重塑重慶樓市的定價(jià)邏輯。

院長(zhǎng)實(shí)拍

2030年，當(dāng)重慶中心城區(qū)的人均GDP站上今天寧波、杭州、廣州、廈門的水平，而房?jī)r(jià)會(huì)一直停留在“二線偏下”的水平嗎？

市場(chǎng)最終一定會(huì)給出答案。