10月底，2025年“全球50最佳酒店”榜單在倫敦發(fā)布，今年的榜首落在了維港之畔的瑰麗酒店上，頗具戲劇性的是，僅僅過去一個(gè)月，這家頂級(jí)奢華酒店就被擺在了貨架上。

近日，有傳聞稱香港四大家族的鄭氏家族已與一些公司接洽，考慮出售旗下58家瑰麗酒店里的部分資產(chǎn)。知情人士稱，這些洽談尚處于初步階段，未來走向可能會(huì)有所變動(dòng)。

不過，當(dāng)下鄭氏家族正面臨旗下房地產(chǎn)子公司新世界發(fā)展集團(tuán)資金流動(dòng)性的挑戰(zhàn)，加之周大福上個(gè)季度的財(cái)務(wù)表現(xiàn)也不及預(yù)期，種種負(fù)面信號(hào)讓這個(gè)傳聞顯得撲朔迷離。

“女人做酒店的最高境界，就是瑰麗”

擁有46年歷史的瑰麗酒店，在行業(yè)中算是一個(gè)性鮮明的特例，它的發(fā)展離不開兩代女性掌門人。

1979年，美國(guó)德州石油大王H.L. Hunt的千金Caroline Rose Hunt半路出家選擇進(jìn)軍酒店業(yè)，時(shí)年55歲的她在得克薩斯州達(dá)拉斯購入一座古宅，將品牌用她的中間名“Rose”命名，并將其改造為世界知名的餐廳與酒店 The Mansion on Turtle Creek，該酒店也迅速成為達(dá)拉斯地標(biāo)。

首家瑰麗酒店的面世，很快就得到了業(yè)內(nèi)外的一致好評(píng)，Caroline趁熱打鐵，在接下來的近十年間啟動(dòng)了一系列擴(kuò)張計(jì)劃，1998年在墨西哥開設(shè)了第一家海外酒店——瑰麗墨西哥城酒店，邁出了國(guó)際化的重要一步。進(jìn)入2000年以后，瑰麗又接管了位于東京銀座的Seiyo Ginza酒店、紐約上東區(qū)的地標(biāo)酒店The Carlyle，從此進(jìn)入到了全球頂級(jí)酒店陣營(yíng)。

轉(zhuǎn)折發(fā)生在2011年，當(dāng)時(shí)在新世界集團(tuán)負(fù)責(zé)酒店業(yè)務(wù)的鄭志雯耗資逾8億美金買下瑰麗及旗下5家酒店，成為瑰麗首位華人掌門人。

鄭志雯出生于1980年，爺爺是香港珠寶大王、周大福掌門人鄭裕彤。2025年，其父鄭家純及其家族以195億美元的身家位居《福布斯》香港富豪榜的第三，僅次于李嘉誠(chéng)和李兆基。

而鄭志雯的個(gè)人經(jīng)歷也比較簡(jiǎn)單，2003年，她在哈佛大學(xué)順利拿到了應(yīng)用數(shù)學(xué)文學(xué)士學(xué)位。學(xué)成歸來的她沒有直接進(jìn)入到家族企業(yè)，而是先后在華平投資和摩根士丹利工作，直到2008年，她才正式加入新世界集團(tuán)，并接手了旗下的酒店業(yè)務(wù)。

不管收購價(jià)格到底如何，這的確為瑰麗酒店帶來了一個(gè)全新的開始。據(jù)悉，瑰麗酒店雖然外表奢侈輝煌，但內(nèi)部卻虧損嚴(yán)重，負(fù)債累累，接手之后，鄭志雯就提出對(duì)酒店業(yè)務(wù)進(jìn)行徹底的改造，對(duì)亞洲酒店投資11億美元，在5年內(nèi)將集團(tuán)管理的酒店從8家增長(zhǎng)到40家。

收購?fù)瓿珊?，鄭志雯?duì)酒店進(jìn)行了全面徹底的更新，不僅摒棄了傳統(tǒng)酒店千篇一律的模式，還在設(shè)計(jì)中融入了自然人文元素。

2013年，“新世界酒店集團(tuán)”正式更名為“瑰麗酒店集團(tuán)”，緊接著在2014年，Rosewood正式進(jìn)入中國(guó)，在中國(guó)的首家酒店于北京開業(yè)，填補(bǔ)了北京奢華酒店市場(chǎng)的空白。2015年，“周大福企業(yè)”以19.6億港元從子公司手中收購了瑰麗酒店的運(yùn)營(yíng)實(shí)體（包括股東貸款），瑰麗正式納入鄭氏家族的私人控股投資平臺(tái)。

功夫不負(fù)有心人，一系列大刀闊斧的改革后，瑰麗酒店也很快走出了虧損的陰霾，自2014年起營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率持續(xù)回升，2016年凈利潤(rùn)首次突破1億元人民幣，迅速成為高端酒店市場(chǎng)的重要參與者。

如今，瑰麗酒店集團(tuán)旗下包括瑰麗酒店、新世界酒店及度假村、Carlyle & Co.（私人會(huì)所）及 Asaya（綜合康體）四大品牌，集團(tuán)共擁有58間酒店，遍布26個(gè)國(guó)家，另有超過30個(gè)新酒店項(xiàng)目正在開發(fā)建設(shè)中。而據(jù)此前新世界的債務(wù)互換計(jì)劃資料，瑰麗的估值可能已達(dá)159億港元（約145億人民幣）。

毋庸置疑，此次擬出售瑰麗酒店資產(chǎn)，是鄭志雯最得意的代表作之一，也被視為鄭氏家族紓困動(dòng)作的重要一環(huán)。

千億商業(yè)帝國(guó)岌岌可危

那么到底是什么樣的危機(jī)，才讓鄭氏家族不得不把核心資產(chǎn)進(jìn)行售賣呢？

一切還是要從新世界集團(tuán)開始說起，作為一個(gè)橫跨房地產(chǎn)、基建等諸多領(lǐng)域的商業(yè)帝國(guó)，它旗下囊括了瑰麗酒店、新世界百貨、K11 購物中心等產(chǎn)業(yè)，且每一個(gè)項(xiàng)目在行業(yè)內(nèi)都頗具影響力。

光環(huán)之下，這也是一場(chǎng)不斷加碼的高杠桿博弈。

1970年，鄭裕彤與何善衡、郭得勝等人成立新世界發(fā)展，并于1972年在香港上市，成為著名的華資地產(chǎn)五虎將之一。此后，又斥資27億港元收購轄有825家酒店的美國(guó)華美達(dá)酒店管理集團(tuán)。同年，鄭裕彤首次將新世界發(fā)展的管理權(quán)交給長(zhǎng)子鄭家純。1993年5月，還收購了瑞士一家擁有40間酒店的集團(tuán)，使新世界集團(tuán)成為全球最大的酒店管理集團(tuán)之一。

鄭家純接棒后，依舊延續(xù)其父親大幅擴(kuò)張、收購的策略，也使公司負(fù)債大幅增加，重資產(chǎn)投入商業(yè)項(xiàng)目成為了新世界發(fā)展背負(fù)的一座“大山”。

2015年前后，隨著第三代接班人鄭志剛走向臺(tái)前，新世界發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)全新的但依舊問題重重的時(shí)代。

哈佛大學(xué)畢業(yè)、曾在高盛和瑞銀任職的鄭志剛，癡迷藝術(shù)，他一手締造了全新的品牌K11購物中心。在建設(shè)過程中，為了追求極致的設(shè)計(jì)感，項(xiàng)目中使用了大量昂貴的建材和非標(biāo)工藝，同時(shí)極大地延長(zhǎng)了建設(shè)周期，沉淀了數(shù)百億資金。

沒錯(cuò)，鄭志剛也沒能將新世界發(fā)展集團(tuán)從擴(kuò)張?zhí)潛p的泥沼中拉出來。2024年9月，他突然辭去行政總裁一職，轉(zhuǎn)任非執(zhí)行董事，這一人事變動(dòng)被外界解讀為家族內(nèi)部對(duì)過去激進(jìn)擴(kuò)張路線的徹底清算。

緊接著，接任CEO僅兩個(gè)月的馬紹祥因“個(gè)人原因”閃電辭職，由另一名職業(yè)經(jīng)理人——原新世界發(fā)展執(zhí)行董事、新世界中國(guó)行政總裁黃少媚接任。

鄭氏家族的化債危機(jī)

禍不單行。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，新世界發(fā)展2024財(cái)年虧損約171.26億港元，是公司近20個(gè)財(cái)年以來首次出現(xiàn)虧損；來自持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的收入約為357.82億港元，同比下跌34%。截至2024年12月31日，新世界發(fā)展借款總額為1464.88億港元，其中322.1億港元需在12個(gè)月內(nèi)償還，而現(xiàn)金及銀行存款僅為214.18億港元，有限制銀行存款為4.4億港元，流動(dòng)性壓力顯而易見。

股價(jià)給出了最直接的反應(yīng)。相比2019年峰值，新世界股價(jià)已經(jīng)跌去了87%。

基于此，新世界發(fā)展強(qiáng)調(diào)，“回籠現(xiàn)金、減輕負(fù)債是當(dāng)前的重中之重”。執(zhí)行董事兼行政總裁黃少媚表示，公司將通過出售發(fā)展項(xiàng)目、加快內(nèi)地及香港資金回流等方式推進(jìn)削債，目標(biāo)在2025財(cái)年回籠260億港元。

為了活下去，新世界在今年6月簽下了一筆創(chuàng)紀(jì)錄的882億港元再融資協(xié)議。本以為這筆巨款能止血，結(jié)果到了11月，他們又不得不向債主們低頭，提議把部分美元債券進(jìn)行置換，甚至要求債券持有人接受高達(dá)50%的本金減記。

另一邊，該家族其他資產(chǎn)的出售嘗試也陷入停滯。今年8月，其基礎(chǔ)設(shè)施子公司周大福創(chuàng)建決定暫停出售估值約20億美元的中國(guó)道路資產(chǎn)。知情人士透露，鄭氏家族還試圖出售位于香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)附近的知名購物中心“11 Skies”。

9月下旬，新世界發(fā)展以其核心資產(chǎn)尖沙咀維港文化匯為抵押，獲得了39.5億港元的銀行貸款，低于原定目標(biāo)上限的75%。同時(shí)，該公司發(fā)布了截至2025年6月底的年度財(cái)報(bào)，連續(xù)第二年錄得虧損。財(cái)報(bào)顯示，2025財(cái)年公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入約276.81億港元，同比下降22.64%；股東應(yīng)占持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)虧損約163.01億港元，同比擴(kuò)大38.07%。

另據(jù)彭博行業(yè)研究數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，新世界發(fā)展的凈債務(wù)已達(dá)股東權(quán)益的98%。

事實(shí)上，新世界發(fā)展的困境正是香港地產(chǎn)行業(yè)的縮影。隨著香港樓價(jià)自高位回落約28%，本地地產(chǎn)商正普遍經(jīng)歷杠桿上升與資金面趨緊。

自然而然地，人們會(huì)將目光轉(zhuǎn)向鄭氏家族另一個(gè)核心資產(chǎn)——周大福，周大福此時(shí)會(huì)不會(huì)對(duì)新世界發(fā)展伸出援手？或許更直觀的數(shù)據(jù)已經(jīng)給出了答案，盡管今年年內(nèi)金價(jià)已經(jīng)漲超50%，但周大福的中期業(yè)績(jī)卻并不樂觀，收入與盈利均表現(xiàn)低迷，甚至創(chuàng)下了半年關(guān)店611家的記錄。

可見，身處險(xiǎn)境的不止新世界發(fā)展，還有同樣需要提振業(yè)績(jī)的周大福。這將是未來幾個(gè)月甚至幾年，鄭氏家族第三代掌門人及職業(yè)經(jīng)理人最需直面與解決的難題，也將決定瑰麗酒店的命運(yùn)。