?？诓┭牌瑓^(qū)（二期）城市更新項(xiàng)目。

城市更新不僅是民生，也是投資與回報(bào)的良性循環(huán)。

中房報(bào)記者 陳標(biāo)志 海南報(bào)道

過(guò)去5年，海南交出了一份涉及404個(gè)項(xiàng)目、超300億元投資的城市更新“成績(jī)單”。

近日，記者從海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳了解到，截至2024年底，海南城市更新取得了階段性成果，2187個(gè)老舊小區(qū)實(shí)現(xiàn)煥新，惠及近21萬(wàn)戶居民；39個(gè)重點(diǎn)片區(qū)（含城中村）改造撬動(dòng)約290億元投資；513公里的城市綠道、533個(gè)城市公園嵌入城市肌理……

從“經(jīng)濟(jì)賬”的角度看，上述數(shù)據(jù)描繪的不僅是投入規(guī)模，更預(yù)示著潛在的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)回報(bào)；從社會(huì)效益來(lái)看，這不僅僅是一場(chǎng)關(guān)于城市面貌的美化運(yùn)動(dòng)，更是一場(chǎng)深刻的民生改善實(shí)踐，為海南自貿(mào)港建設(shè)注入了鮮活的“基底動(dòng)能”。

這300億元的城市更新投資，正轉(zhuǎn)化為海南自貿(mào)港更堅(jiān)實(shí)的承載基礎(chǔ)、更富吸引力的生活場(chǎng)景和更具韌性的發(fā)展模式。其探索的經(jīng)驗(yàn)，特別是如何在市場(chǎng)化框架下平衡多方利益、實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)可持續(xù)，無(wú)疑將為外界提供了一份極具參考價(jià)值的“海南方案”。

5年404個(gè)城市更新項(xiàng)目

?？谑行阌^(qū)永萬(wàn)東片區(qū)一期（化工二廠）城市更新項(xiàng)目俯瞰圖。

在海口，總投資近59億元、全長(zhǎng)45公里的“雙層四艙”地下綜合管廊，覆蓋主城區(qū)約40%面積，顯著提升了城市的功能韌性。

這筆投入遠(yuǎn)非傳統(tǒng)基建，它本質(zhì)上是對(duì)城市地下空間產(chǎn)權(quán)的系統(tǒng)化管理和資本化運(yùn)營(yíng)，集電力、通信、給水等各類管線于一體的地下綜合管廊，將反復(fù)開挖的“道路拉鏈”永久封合，將管線事故率預(yù)期大幅降低，直接提升了地上土地的“純凈度”與長(zhǎng)期價(jià)值穩(wěn)定性。

實(shí)際上，地下綜合管廊就是整個(gè)城市更新中最重要的一環(huán)。

12月5日，記者從海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳獲悉，“十四五”期間，海南省累計(jì)實(shí)施各類城市更新項(xiàng)目404個(gè)，完成投資超300億元。

這些城市更新項(xiàng)目中，開工改造2187個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，完成投資39.17億元，惠及居民約20.88萬(wàn)戶；39個(gè)片區(qū)城市更新（含城中村）改造項(xiàng)目得到了有序推進(jìn)，完成投資約290億元。持續(xù)開展城市生態(tài)修復(fù)和功能完善工程，截至2024年底，全省建成城市綠道513公里、533個(gè)城市公園（含“口袋公園”），開放草坪面積約6336畝。

不僅僅是“雙層四艙”地下綜合管廊的建設(shè)，海南還結(jié)合城市更新，補(bǔ)齊城市基礎(chǔ)設(shè)施短板。如新建城鎮(zhèn)燃?xì)夤艿?815.79公里，提前完成“十四五”期間1285.1公里老化管道改造任務(wù)。

城市更新中的“海南實(shí)踐”

?？谑卸〈迤瑓^(qū)城市更新項(xiàng)目。

“巨無(wú)霸”丁村片區(qū)項(xiàng)目的推進(jìn)，是海口市城市更新項(xiàng)目中的典型代表之一。

據(jù)介紹，該城市更新項(xiàng)目采取政府主導(dǎo)規(guī)劃、企業(yè)實(shí)施建設(shè)的模式，建設(shè)集高品質(zhì)居住、現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)、活力休閑街區(qū)、綠色生態(tài)空間于一體的現(xiàn)代化綜合社區(qū)。

同時(shí)，該項(xiàng)目以“政策落地+民生優(yōu)先+時(shí)序精準(zhǔn)”推進(jìn)，嚴(yán)格遵循?？凇跋劝仓煤蟛疬w”原則，確保安置房建設(shè)優(yōu)先于商品房開發(fā)，同步推進(jìn)學(xué)校、醫(yī)療等公共配套。

三亞卓達(dá)社區(qū)作為全國(guó)完整社區(qū)建設(shè)試點(diǎn)，通過(guò)“政府引導(dǎo)、居民參與、市場(chǎng)化運(yùn)作”模式，累計(jì)修復(fù)市政道路3.8公里，建設(shè)新能源充電站1500平方米，新建電動(dòng)自行車棚3000平方米，建設(shè)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心1500平方米，打造“口袋公園”3000平方米。

三亞卓達(dá)社區(qū)建設(shè)試點(diǎn)，居民滿意度達(dá)96%以上，入選全國(guó)典型案例。

龐大城市更新計(jì)劃離不開可持續(xù)的商業(yè)模式。海南的實(shí)踐，為行業(yè)提供了寶貴的“財(cái)務(wù)與治理”樣本。

在資金端，海南構(gòu)建了“央地資金+社會(huì)資本”的多元渠道，除成功申報(bào)各類中央資金外，更關(guān)鍵的是設(shè)計(jì)了吸引社會(huì)資本進(jìn)入的機(jī)制。

?？谑泻Ｔ菩瑥S宿舍區(qū)自主改造項(xiàng)目（金嶺雅居）俯瞰圖。

例如，?？诤Ｔ菩瑥S項(xiàng)目的“安置房+安居房”模式，讓居民合理分擔(dān)成本；三亞通過(guò)平臺(tái)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓引入合作開發(fā)方，實(shí)現(xiàn)了公共平臺(tái)的市場(chǎng)化退出與收益。

這些創(chuàng)新緩解了財(cái)政壓力，也讓項(xiàng)目具備了更強(qiáng)的市場(chǎng)生存能力。

在實(shí)施端，靈活的“海南規(guī)則”降低了制度性交易成本。省級(jí)層面提供的5年土地用途轉(zhuǎn)換過(guò)渡期、邊角地整合利用等政策，實(shí)質(zhì)上是為更新項(xiàng)目提供了寶貴的“資金緩沖期”和規(guī)劃彈性。

?？诘摹邦A(yù)征收”模式（簽約率超90%才啟動(dòng)正式征收）與三方共管賬戶，顯著降低了前期社會(huì)資本的資金沉淀風(fēng)險(xiǎn)和博弈成本，提升了投資確定性。

生態(tài)與文化的“增值”

海南的城市更新敘事中，生態(tài)與文化不是“負(fù)擔(dān)”，而是能產(chǎn)生溢價(jià)的核心資產(chǎn)。

三亞的“城市雙修”和海口美舍河治理，是經(jīng)典的“環(huán)境投資學(xué)”案例。美舍河從劣Ⅴ類水提升至Ⅲ類，直接帶動(dòng)沿線土地溢價(jià)30%，刺激周邊房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)20%。

這清晰驗(yàn)證了，優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境是能夠資本化、并產(chǎn)生顯著經(jīng)濟(jì)外溢效應(yīng)的“綠色基礎(chǔ)設(shè)施”。

?？隍T樓老街。

海南在城市更新過(guò)程中，歷史文化保護(hù)則走了“活化變現(xiàn)”之路，如?？隍T樓老街、崖州古城在“修舊如舊”的同時(shí)，植入非遺、商業(yè)等業(yè)態(tài)，打造文化消費(fèi)新場(chǎng)景。這不僅留住了鄉(xiāng)愁，更創(chuàng)造了消費(fèi)、就業(yè)和稅收。

?？诟墙謪^(qū)獲得上億元中央資金支持，也說(shuō)明了被妥善保護(hù)與規(guī)劃的歷史文化資產(chǎn)，能夠成功對(duì)接高層級(jí)的資源與品牌。

據(jù)了解，海南全面完成510處歷史建筑、2處歷史文化街區(qū)的掛牌和測(cè)繪建檔。

海南的城市更新目標(biāo)已超越單個(gè)項(xiàng)目的成功，旨在構(gòu)建一個(gè)可持續(xù)的“更新生態(tài)系統(tǒng)”。

閉環(huán)管理的“體檢-更新-評(píng)估”機(jī)制，旨在讓更新決策更加數(shù)據(jù)化和精準(zhǔn)化，避免盲目投資。推廣博鰲零碳示范區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，意味著將“低碳”從示范項(xiàng)目變?yōu)槠毡闃?biāo)準(zhǔn)，這不僅是響應(yīng)全球趨勢(shì)，更是提升海南作為國(guó)際旅游目的地和高端產(chǎn)業(yè)承接地長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。

此外，探索中的“城市更新委員會(huì)”共治機(jī)制和“土地增值共享協(xié)議”，試圖從更深層次解決更新中的利益分配難題，保障原住民權(quán)益，激發(fā)在地社區(qū)的參與熱情，確保增長(zhǎng)的紅利得以共享，從而維系長(zhǎng)期的社會(huì)穩(wěn)定與市場(chǎng)活力。

海南的城市更新，是一場(chǎng)規(guī)模宏大的城市價(jià)值再造實(shí)驗(yàn)，它通過(guò)巧妙的制度設(shè)計(jì)，將政府目標(biāo)、市場(chǎng)需求與民眾福祉進(jìn)行對(duì)接，讓物理空間的改造同時(shí)驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)升級(jí)、資產(chǎn)增值與社會(huì)和諧。