截至2025年11月，中國(guó)內(nèi)地酒店交易額約為110.65億元；2024年同期約為151.79億元，同比下降27.1%。這一下滑并非簡(jiǎn)單的市場(chǎng)滯緩，而是結(jié)構(gòu)性的供需調(diào)整。其背后存在雙重原因：一是大型交易及高知名度資產(chǎn)投資機(jī)會(huì)銳減，優(yōu)質(zhì)供給暫時(shí)稀缺；二是部分業(yè)主面臨現(xiàn)金流壓力，開始以更具吸引力的價(jià)格釋放資產(chǎn)，部分買家也因此采取觀望態(tài)度；資產(chǎn)成交價(jià)格較低疊加交易活躍度放緩，拉低整體酒店交易額表現(xiàn)。

對(duì)于資金充裕且具備長(zhǎng)遠(yuǎn)視野的投資者而言，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境正提供一個(gè)難得的“買方窗口期”。資產(chǎn)價(jià)格的理性回調(diào)，使得投資回報(bào)率進(jìn)入更具吸引力的區(qū)間，為真正的價(jià)值投資創(chuàng)造了條件。

市場(chǎng)復(fù)蘇呈現(xiàn)顯著的區(qū)域分化。截至2025年10月，在仲量聯(lián)行跟蹤的中國(guó)內(nèi)地12個(gè)主要市場(chǎng)中，深圳(+5.3%)、上海(+5.1%)、三亞(+2.6%)、廣州(+1.9%)和杭州(+1.5%)的高端酒店在2025年前10個(gè)月實(shí)現(xiàn)了每間可售房收入（RevPAR）的同比正增長(zhǎng)，而12個(gè)城市的RevPAR均值同比有所下滑。

仲量聯(lián)行分析發(fā)現(xiàn)，增長(zhǎng)主要由入住率提升驅(qū)動(dòng)，而非平均每日房?jī)r(jià)（ADR）上漲。這種“以量換價(jià)”的現(xiàn)象，揭示了消費(fèi)預(yù)算約束與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的現(xiàn)實(shí)，也標(biāo)志著酒店資產(chǎn)的盈利模型正在發(fā)生轉(zhuǎn)變——從依賴“高房?jī)r(jià)驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)向深耕“高效率運(yùn)營(yíng)”。投資者與運(yùn)營(yíng)方愈發(fā)注重通過(guò)數(shù)字化管理、成本優(yōu)化及開發(fā)“住宿+”復(fù)合業(yè)態(tài)等方式，深入挖掘盈利潛力，拓展酒店價(jià)值鏈。

市場(chǎng)的調(diào)整期也伴隨著投資主體的代際更替。傳統(tǒng)的機(jī)構(gòu)投資者正在審慎調(diào)整策略，而國(guó)內(nèi)高凈值人士、海外華人家族辦公室及中東戰(zhàn)略基金等“新錢”正成為越來(lái)越重要的市場(chǎng)力量。

仲量聯(lián)行發(fā)現(xiàn)，這批“新錢”往往具備更靈活的投資策略與更長(zhǎng)遠(yuǎn)的持有視野。他們不完全受傳統(tǒng)估值模型束縛，而更看重資產(chǎn)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略價(jià)值、品牌效應(yīng)、現(xiàn)金流穩(wěn)定性，以及資產(chǎn)的傳承功能等。多元化的資本結(jié)構(gòu)正在悄然重塑中國(guó)內(nèi)地酒店投資市場(chǎng)的生態(tài)與估值體系。

積極因素同樣在積聚。2025年上半年入境外國(guó)人達(dá)1915.7萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)約30.8%；其中免簽入境外國(guó)人1364萬(wàn)人次，占比71.2%，與去年的52%相比出現(xiàn)顯著增長(zhǎng)。有利的簽證政策是提振入境旅游表現(xiàn)的核心驅(qū)動(dòng)因素，以上海、深圳為代表的門戶城市率先享受到這一政策紅利。

仲量聯(lián)行分析認(rèn)為，政策與市場(chǎng)正在形成良性循環(huán)：政策優(yōu)化刺激需求釋放，需求增長(zhǎng)支撐資產(chǎn)價(jià)值，價(jià)值改善進(jìn)而增強(qiáng)投資者信心。這一正向機(jī)制雖需時(shí)間傳導(dǎo)，但為市場(chǎng)的長(zhǎng)期復(fù)蘇奠定了明確且堅(jiān)實(shí)的基調(diào)。

與內(nèi)地的審慎氛圍形成對(duì)比，香港酒店投資市場(chǎng)在2025年展現(xiàn)出強(qiáng)勁的復(fù)蘇動(dòng)能。前三季度，香港在亞太區(qū)交易份額上升至6%，比去年同期上漲3個(gè)百分點(diǎn)，交易總額同比激增106%至約4.57億美元。

市場(chǎng)活力的快速修復(fù)得益于多因素疊加：去年同期的低基數(shù)效應(yīng)、年初重大標(biāo)桿交易帶來(lái)的信心提振，以及資產(chǎn)價(jià)格經(jīng)調(diào)整后進(jìn)入更具吸引力的區(qū)間。其中，“資產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換”成為最具辨識(shí)度的投資主題。

這一趨勢(shì)精準(zhǔn)回應(yīng)了市場(chǎng)供需變化：香港高等教育吸引力帶來(lái)的剛性住宿需求，與傳統(tǒng)酒店業(yè)面臨的成本壓力形成對(duì)沖。改造為學(xué)生公寓不僅能滿足社會(huì)需求，更能為投資者帶來(lái)穩(wěn)定且可觀的現(xiàn)金流回報(bào)。

與此同時(shí)，香港酒店運(yùn)營(yíng)基本面持續(xù)改善，訪港旅客量強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，每間可售房收入已恢復(fù)至2018年峰值水平的80%以上，為資產(chǎn)估值提供了有力支撐。市場(chǎng)參與者也呈現(xiàn)多元協(xié)作格局：在開發(fā)商及高凈值人士提供資產(chǎn)供給的同時(shí)，私募基金與機(jī)構(gòu)投資者積極把握估值落差帶來(lái)的機(jī)會(huì)，分別瞄準(zhǔn)需要改造的資產(chǎn)與運(yùn)營(yíng)成熟的穩(wěn)定型酒店資產(chǎn)。

基于對(duì)當(dāng)前基本面的研判，仲量聯(lián)行預(yù)測(cè)，2025年中國(guó)內(nèi)地酒店投資交易總額約為16億美元，2026年有望小幅提升至17億美元。復(fù)蘇將是漸進(jìn)且結(jié)構(gòu)性的，一線城市及核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將率先回暖。

對(duì)于香港市場(chǎng)，2026年交易額預(yù)計(jì)將達(dá)到8億美元。除了量的增長(zhǎng)，市場(chǎng)質(zhì)的提升更值得關(guān)注，尤其是在資產(chǎn)證券化（如REITs、CMBS）等創(chuàng)新金融工具應(yīng)用方面，香港有望持續(xù)引領(lǐng)市場(chǎng)，并為內(nèi)地提供借鑒。

陳玲瑋總結(jié)道：“展望2026年，在多重因素交織下，香港酒店投資熱度有望進(jìn)一步升溫。市場(chǎng)將持續(xù)為能夠識(shí)別價(jià)值落差、把握主題機(jī)遇的投資者提供機(jī)會(huì)?！?/p>

結(jié)語(yǔ)

中國(guó)內(nèi)地與香港酒店投資市場(chǎng)的“雙城記”，實(shí)質(zhì)上是同一宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，不同市場(chǎng)階段與政策環(huán)境演進(jìn)的生動(dòng)寫照。對(duì)于投資者而言，關(guān)鍵在于超越短期波動(dòng)，建立符合各自市場(chǎng)特性的長(zhǎng)期戰(zhàn)略：在內(nèi)地，需要培養(yǎng)發(fā)現(xiàn)價(jià)值的耐心與堅(jiān)守價(jià)值的定力；在香港，則需要保持對(duì)趨勢(shì)的敏銳洞察與執(zhí)行的敏捷反應(yīng)。盡管路徑各異，但核心目標(biāo)一致——在中國(guó)消費(fèi)分級(jí)與市場(chǎng)開放的大趨勢(shì)中，把握酒店資產(chǎn)作為實(shí)體資產(chǎn)與消費(fèi)體驗(yàn)載體的長(zhǎng)期投資價(jià)值。