臨近年底，近期又傳聞部分長租公寓陷入資金泥淖，市場逐漸向前期高價(jià)收房的運(yùn)營商清算，剩余的大部分從業(yè)者隨著淡季來臨日子也勉強(qiáng)緊巴巴，但是貝殼3季度財(cái)報(bào)一出，多數(shù)資產(chǎn)管理商沉默了，得益于省心租的輕資產(chǎn)模式，貝殼租房平臺吸金能力可以輕松碾壓秉持長期主義重倉持有的他們。

一、從貝殼3季度財(cái)報(bào)來看，貝殼租房超速擴(kuò)張，平臺模式下體現(xiàn)出了超強(qiáng)吸金能力。

貝殼租房持續(xù)保持高增長的態(tài)勢，貝殼租房從2021年11月布局租房賽道，截至2025年9月底在管房源規(guī)模已經(jīng)超過66萬套，年均復(fù)合增長率高達(dá)111.2%，今年三個(gè)季度已經(jīng)超過2024年全年的增長量，增速驚人。

▲數(shù)據(jù)來源：貝殼財(cái)報(bào)

同時(shí)吸金能力超強(qiáng)。從營收來看，前3季度凈收入164.89億元，同比增長69%，貝殼租房第三季度凈收入57億元，同比增長45.3%，三季度應(yīng)收略低前2個(gè)季度但仍保持高速增長。從毛利來看，貝殼租賃業(yè)務(wù)對集團(tuán)的貢獻(xiàn)利潤率從2023年的1%、2024年5%，增長至2025年3季度8.7%，同比增長4.3個(gè)百分點(diǎn)，而凈利潤貢獻(xiàn)率占比更高，貝殼三季度凈利潤7.47億元，租房業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了超過1個(gè)億元，占比超13.4%。

二、從貝殼3季度財(cái)報(bào)來看，貝殼租賃業(yè)務(wù)得以高速增長有兩大亮點(diǎn)：1、省心租收費(fèi)模型遠(yuǎn)超傳統(tǒng)傭金模式；2、深度綁定AI技術(shù)，貝殼租房人效大幅提升。

1、省心租收費(fèi)模型遠(yuǎn)超傳統(tǒng)傭金模式。貝殼省心租的收費(fèi)模式分為向業(yè)主收費(fèi)和向客戶收費(fèi)兩部分。向業(yè)主收費(fèi)方面，不同地區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，以蘇州某貝殼門店為例，貝殼每個(gè)月會(huì)抽取業(yè)主3-4天的租金，相當(dāng)于一年收業(yè)主36-48天的傭金，且額外收取每年980元管理費(fèi)，折算下來業(yè)主一年租金有近2個(gè)月被貝殼抽走，遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)中介一個(gè)月的租金。向租客收費(fèi)方面，租客每個(gè)月按8-10%收取服務(wù)費(fèi)，包括保潔、維修等服務(wù)，一年下來傭金也近一個(gè)月，并且第二年還持續(xù)收取，租戶長期成本并不低。那么，貝殼省心租收費(fèi)較高為何還能保持高增長？

來源：人民閱讀、自如研究院

對于房東而言，精準(zhǔn)切中軟肋，根據(jù)調(diào)查顯示，穩(wěn)定、省心、資產(chǎn)安全已經(jīng)成為2025年房東最關(guān)心的前三個(gè)關(guān)鍵詞，市場下行期，租客難找、租客對房屋品質(zhì)要求提升、租客不穩(wěn)定性提升等大形勢下，房東個(gè)體勢能單薄，而省心租接入整個(gè)貝殼平臺的經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)和門店體系，導(dǎo)客、服務(wù)、維修等前后期難點(diǎn)由貝殼承擔(dān)，為房東提供兜底保障，所以哪怕是要讓渡一部分利潤，房東也樂意或被迫擁抱平臺。對租戶而言，從一次性支付中介費(fèi)變成月付服務(wù)費(fèi)，租期可以月租到年租不等，靈活自由、壓力轉(zhuǎn)移，經(jīng)濟(jì)下行期，可以解決租戶對未來不確定性的痛點(diǎn)和分?jǐn)傋饨饓毫Α?/p>

2、深度綁定AI技術(shù)，貝殼租房人效大幅提升。除了跑通省心租的盈利模型外，貝殼租賃業(yè)務(wù)深度推進(jìn)AI運(yùn)營融合，貝殼租賃業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)全流程智能運(yùn)營：

在收房端，AI主導(dǎo)定價(jià)、洽談、審核等流程，收房人效提升13%，AI節(jié)點(diǎn)審核時(shí)長降低96%，；

在出房端，AI實(shí)現(xiàn)人店盤的網(wǎng)格化高效匹配，智能托管和精準(zhǔn)營銷去化，年節(jié)省成本過億元。

在AI加持下，三季度貝殼資管經(jīng)理人均在管房源超過130套，去年同期為超90套，大幅提升44%，這樣的人效提升是質(zhì)的飛躍，國內(nèi)大多數(shù)集中式公寓人房比在1：150上下，分散式房源由于管理半徑相比集中式公寓大大擴(kuò)展，人效也會(huì)大幅降低，但貝殼租房以分散式房源的管理人效已經(jīng)與集中式公寓差不多的水平，如果沒有AI賦能很難辦到。

三、貝殼租房VS我愛我家相寓，不同發(fā)展模式主導(dǎo)下，局面卻大不相同。

再從不同的切面來看，同樣是經(jīng)紀(jì)平臺旗下的租房業(yè)務(wù)，同樣是分散式房源為主，貝殼租房和相寓的日子截然不同。貝殼的省心租模式走輕資產(chǎn)路線，實(shí)際主打的是一款產(chǎn)品，一種服務(wù)，風(fēng)險(xiǎn)端仍在業(yè)主身上。相寓則是資產(chǎn)管理模式，走中重資產(chǎn)路線，從收房、裝修到管理的底層都是資產(chǎn)增值邏輯，更考驗(yàn)企業(yè)的資金實(shí)力和精細(xì)化運(yùn)營能力，風(fēng)險(xiǎn)都在企業(yè)身上，從相寓的三季度財(cái)報(bào)來看，這條路并不好走。

三季度相寓在管房源為33萬套，相比年初增長2.7萬套，增速8.9%，總規(guī)模是貝殼租房的一半，且相寓業(yè)務(wù)面臨規(guī)模不增收，三季度GTV（總交易金額）51億元，同比下滑5.6%，凈利潤雖然沒有直接披露，但財(cái)報(bào)顯示，利潤增長主要是來自新房和二手房業(yè)務(wù)，側(cè)面說明相寓利潤下滑的窘境。并且相比自如積極布局AI技術(shù)提高人效來看，相寓在財(cái)報(bào)中并未提及。

四、貝殼租房對長租公寓行業(yè)的啟示

貝殼租房以“平臺服務(wù)”為核心的輕資產(chǎn)路徑，實(shí)現(xiàn)自身的利潤爆發(fā)，一方面給目前長租公寓行業(yè)普遍重資產(chǎn)布局敲響一個(gè)警鐘，“輕資產(chǎn)不一定輸，重資產(chǎn)也不一定贏”，都往同一方向卷最終可能就是“規(guī)模不增收”。另一方面也不要低估分散式房源通過資產(chǎn)證券化退出的難度，資產(chǎn)增值邏輯極其考驗(yàn)企業(yè)的精細(xì)化運(yùn)營能力、成本控制體系及獨(dú)特的資源稟賦（如流量、數(shù)據(jù)、科技），這些對于分散式房源難度又是倍數(shù)級增長，若無核心能力護(hù)航，注定未來黯然退場。

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