最近不少業(yè)主發(fā)現(xiàn)，欠物業(yè)費三五個月，物業(yè)也不打電話催了。人民網(wǎng)《民生探針》都關(guān)注了這現(xiàn)象，有人猜是物業(yè)良心發(fā)現(xiàn)。真相哪有這么簡單？

背后是2025年《物業(yè)管理條例》修訂版在發(fā)力，這變化里藏著不少業(yè)主該拿的權(quán)益，你真的看懂了嗎？

新規(guī)劃了3條紅線

物業(yè)突然不催費，根本不是大方，而是新規(guī)把違規(guī)成本提太高了。以前斷水?dāng)嚯姶哔M的操作，現(xiàn)在徹底行不通了。

萊西市就有物業(yè)因斷業(yè)主電催費，被罰款一萬元。新規(guī)明確，用停水電、限車輛出入等方式催費，最高可罰五萬元。這筆賬物業(yè)算得清，自然不敢硬來。這里要提一句，不少地方還細(xì)化了催收時間。

比如重慶明確規(guī)定，物業(yè)不能在22:00到次日8:00之間發(fā)催收信息或上門，避免打擾業(yè)主休息。之前有小區(qū)物業(yè)凌晨1點發(fā)催費短信，業(yè)主投訴后，物業(yè)不僅被責(zé)令道歉，還被記入了信用檔案。

還有長沙，對“軟暴力催收”也劃了線，像在業(yè)主門口貼“欠費通知單”時，不能標(biāo)注業(yè)主姓名、房號以外的私人信息，更不能用“老賴”“欠費戶”這類侮辱性詞語，違者會被約談?wù)摹?/p>

暴力催收也被卡死了，半夜打電話、貼大字報曝光房號這些老辦法，現(xiàn)在一投訴一個準(zhǔn)。湖南有家物業(yè)為催費偽造通知書，結(jié)果因引用未公布的法規(guī)露餡，不僅沒要到錢，還吃了司法處罰。

更關(guān)鍵的是，服務(wù)不達標(biāo)業(yè)主能拒繳。有小區(qū)電梯壞三月不修、垃圾堆成山，業(yè)主集體拒繳后，物業(yè)壓根沒底氣催?，F(xiàn)在物業(yè)得先公示服務(wù)清單，比如綠化修剪次數(shù)、電梯維護記錄，滿意度低于70%還得打折，忙著補服務(wù)哪有空硬催。

杭州就有小區(qū)因保潔頻次沒達標(biāo)，物業(yè)主動把物業(yè)費從2.8元/㎡降到2.5元/㎡，就是怕業(yè)主拿服務(wù)清單說事兒。

業(yè)主手握4項實權(quán)

新規(guī)給業(yè)主添了不少“硬家伙”，這幾項權(quán)利一定要盯緊，不然真會吃大虧。

第一個是查賬權(quán)，物業(yè)每季度得公示物業(yè)費花在哪了，電梯廣告、快遞柜租金這些公共收益也得列明。城陽區(qū)有家物業(yè)挪用公共收益，被追回資金還罰了兩倍款。

業(yè)主覺得賬不對，能要求看憑證，聯(lián)合起來查更有力。關(guān)于查賬，還有個實用細(xì)節(jié)，要是物業(yè)拒絕提供明細(xì)，不用跟他們扯皮，直接找街道辦或社區(qū)居委會協(xié)調(diào)就行。去年南京有個小區(qū)，物業(yè)以“財務(wù)數(shù)據(jù)保密”為由不公示收支，業(yè)主聯(lián)合找社區(qū)介入后，物業(yè)3天內(nèi)就拿出了完整的賬本。

服務(wù)差能扣錢這事更實用，要是小區(qū)安保不到位遭盜竊，或者路燈壞了沒人修，收集好監(jiān)控、投訴記錄這些證據(jù)，就能協(xié)商減免。有小區(qū)就靠這招，成功減免了30%物業(yè)費。

公共收益這回真歸業(yè)主了，新規(guī)要求單獨開“公共收益專戶”，物業(yè)抽成不能超10%。江蘇某小區(qū)就追回來百萬收益，上海也查處過私轉(zhuǎn)收益的物業(yè)。這筆錢要么補維修資金，要么按戶數(shù)分，每半年得公示一次。

蘇州某小區(qū)就用電梯廣告收益，裝了10個電動車充電樁，還修了小區(qū)里的兒童游樂設(shè)施，所有支出都在業(yè)主群公示。杭州還有小區(qū)把公共車位租金結(jié)余按每戶50元返還，直接抵扣部分物業(yè)費，既透明又實惠。

物業(yè)費漲價也說了不算了，得提前30天公示方案，包括成本測算依據(jù)，還得“雙過半”業(yè)主同意才行。廣州有小區(qū)試過單方面漲價，業(yè)主拿新規(guī)反駁，最后只能按原價收。還有深圳的小區(qū)，物業(yè)想漲物業(yè)費卻沒公示測算表，業(yè)主集體投訴后，漲價計劃直接被叫停。

3個坑千萬別踩

新規(guī)護著業(yè)主，但不代表能任性。這幾件事做錯了，反而會吃大虧。

無理由拒繳絕對不行，要是物業(yè)按合同做好了服務(wù)，逾期不交的話，物業(yè)能起訴追討。逾期繳費的后果，有個真實例子能參考，北京一位業(yè)主因為覺得“物業(yè)催得煩”，故意欠了8個月物業(yè)費，物業(yè)先找社區(qū)調(diào)解，調(diào)解不成后走了訴訟程序。最后法院判決業(yè)主補繳1.2萬元物業(yè)費，還要承擔(dān)500元訴訟費，算下來比按時交多花了不少。

拒繳必須留好證據(jù)，光說“服務(wù)差”沒用，得有照片、錄音、維修記錄。之前有業(yè)主因沒證據(jù)，被物業(yè)起訴后只能全額繳費。這里要提醒，證據(jù)保存除了照片、視頻，還有個容易被忽略的，物業(yè)的整改通知書。

要是你反映小區(qū)衛(wèi)生差，物業(yè)給了書面整改承諾，后來沒兌現(xiàn)，這張紙就是重要證據(jù)；還有社區(qū)或街道辦的調(diào)解記錄，要是曾找過第三方調(diào)解物業(yè)問題，這些記錄也能證明物業(yè)服務(wù)不達標(biāo)。

合法催收別不理睬，物業(yè)發(fā)短信、寄通知是合規(guī)操作，收到后得及時回應(yīng)。要是躲著不見，等法院強制執(zhí)行，還可能影響征信，得不償失。有業(yè)主欠繳物業(yè)費后拒收法院傳票，最后法院缺席判決，不僅要補費，個人征信還添了不良記錄，后續(xù)貸款都受影響。

遇到亂收費別忍

碰上物業(yè)違規(guī)，硬剛沒用，按流程來才能高效維權(quán)。

第一步先固定證據(jù)，翻出物業(yè)服務(wù)合同，看清楚服務(wù)范圍和收費標(biāo)準(zhǔn)，保存好收費通知、繳費憑證。要是地庫燈壞了沒人修，趕緊拍下來留證。接著找物業(yè)協(xié)商。拿著證據(jù)去溝通，明確說清哪里違規(guī)，要求停止收費或退款。很多物業(yè)見證據(jù)確鑿，都會主動整改。

協(xié)商不成直接投訴，打12345熱線最方便，說明物業(yè)違規(guī)事實，提供小區(qū)和物業(yè)名稱、證據(jù)。投訴后的處理流程也得說清楚，打12345后，一般7個工作日內(nèi)會有反饋，相關(guān)部門會先核實情況，再跟物業(yè)溝通整改。

要是涉及違規(guī)收費，比如重復(fù)收車位管理費，市場監(jiān)管局還會上門核查賬目。去年廣州番禺區(qū)有業(yè)主投訴物業(yè)重復(fù)收費，12345轉(zhuǎn)辦后，市場監(jiān)管局用了5天就查出物業(yè)多收了32戶業(yè)主的錢，最終物業(yè)全額退還了近4萬元。也能找住建局或市場監(jiān)管局，他們專門管這事。

集體維權(quán)更有力，廣州有32戶業(yè)主聯(lián)合投訴重復(fù)收車位費，最后物業(yè)退了20萬還換了經(jīng)理。還有業(yè)委會的作用，要是小區(qū)成立了業(yè)委會，遇到物業(yè)違規(guī)，業(yè)委會可以代表全體業(yè)主發(fā)函要求整改，甚至申請第三方審計機構(gòu)查物業(yè)的賬。

上海某小區(qū)業(yè)委會就曾委托會計師事務(wù)所審計，查出物業(yè)挪用公共收益15萬元，最后物業(yè)不僅退了錢，還主動降低了下一年的物業(yè)費。聯(lián)合起來不僅影響力大，維權(quán)成功率也高。

所以，物業(yè)不催費不是良心發(fā)現(xiàn)，是新規(guī)把權(quán)責(zé)劃清楚了。業(yè)主既要交該交的費，更要攥好自己的權(quán)利。查賬、督服務(wù)、追收益，這些事別偷懶。