現(xiàn)在是冬日暖陽(yáng)，未來(lái)幾天是降雨降溫。
今年武漢的冬天，比往年來(lái)得晚一周，而武漢豪宅的“冬天”提前了。
11月，武漢豪宅成交602套。
環(huán)比下滑18%。
這一數(shù)據(jù)比武漢新房成交數(shù)據(jù)更真實(shí)。
同期，武漢新房成交10753套。
連續(xù)5個(gè)月上漲，連續(xù)2個(gè)月破1萬(wàn)套。
孰真孰假，冷暖自知。
01
6萬(wàn)多的天地，我們高攀不起。
3萬(wàn)多的天地，是不是很有性價(jià)比？
最近，武漢天地最后一期住宅熱銷。
它一側(cè)臨近輕軌，周邊也不是一線江景。
100套房子，想要一口氣賣完，是很難的事情。
和它備案價(jià)同檔的項(xiàng)目，紛紛降價(jià)到2.6-2.7萬(wàn)，依然賣不好。
天地的作用是，在艱難的行情里，給武漢樓市樹(shù)立信心。
它的定價(jià)，一步到位，不留折扣。沒(méi)有像一些項(xiàng)目“高拿低賣”，高價(jià)拿備案價(jià)，再超低價(jià)賣房，制造優(yōu)惠的感覺(jué)。
曾有豪宅同行嘲笑天地，現(xiàn)在還用“老板”牌廚房電器。天地說(shuō)，經(jīng)濟(jì)實(shí)用是王道。更何況是“老板”的頂級(jí)產(chǎn)品。
天地一出，也有兩個(gè)副作用：
二七濱江北部項(xiàng)目、二八濱江項(xiàng)目，定價(jià)要改；
武昌濱江的“七小龍”項(xiàng)目，也要調(diào)價(jià)，不敢貿(mào)然開(kāi)盤。
02
11月，武漢在售豪宅項(xiàng)目44個(gè)。
其中，7個(gè)項(xiàng)目單月銷售1套，4個(gè)2套，5個(gè)3套，3個(gè)4套。
也就是說(shuō)，大約一半在售項(xiàng)目，單月成交低于5套。
一個(gè)月賣不掉5套房，這就是武漢豪宅的真相。
有同行說(shuō)，現(xiàn)在的二七濱江，非常低迷。
每個(gè)月所有項(xiàng)目加起來(lái)賣不到10套。
真的是這樣嗎？
盤點(diǎn)11月武漢豪宅數(shù)據(jù)時(shí)，
二七濱江標(biāo)桿項(xiàng)目的數(shù)據(jù)，依然搶眼：
綠城武漢黃浦灣，11月成交5套。
今年11個(gè)月，月均5套。它是武漢頂豪的銷量標(biāo)尺。
新希望D10，11月成交31套。
它是二七濱江在售老盤的銷冠。
冷熱不均，分化看板塊與項(xiàng)目。
武漢豪宅市場(chǎng)的冷，在于在售項(xiàng)目銷量“腰斬”。
武昌濱江某項(xiàng)目銷量從10月39套，11月降到10套。
武昌核心某老牌項(xiàng)目，從25套降到11套。
它們已經(jīng)很努力，只是市場(chǎng)真的不好。
03
現(xiàn)在開(kāi)盤，在武漢發(fā)開(kāi)盤海報(bào)，也是一門學(xué)問(wèn)。
如果發(fā)開(kāi)盤日光、熱銷多少億，同行會(huì)質(zhì)疑。
下一個(gè)月的真實(shí)網(wǎng)簽備案量，就會(huì)啪啪打臉。
統(tǒng)計(jì)武漢豪宅11月銷量時(shí)，發(fā)現(xiàn)10月發(fā)海報(bào)的有幾家，網(wǎng)簽量就是一個(gè)笑話。
這里不點(diǎn)名了。
還發(fā)現(xiàn)，一些曾經(jīng)備案3萬(wàn)+的項(xiàng)目，多在2.6萬(wàn)以內(nèi)賣房；備案2.6萬(wàn)左右的項(xiàng)目，實(shí)際2萬(wàn)左右售價(jià)。
這些項(xiàng)目，已被踢出豪宅榜單。
［后記］
為什么上海的豪宅很熱，武漢卻熱不起來(lái)？
武漢還是二線城市，很窮的二線，庫(kù)存量很大的二線。
舉一個(gè)例子：這一輪樓市里，武漢內(nèi)環(huán)房?jī)r(jià)雖有下滑，但相對(duì)較堅(jiān)挺。三環(huán)外房?jī)r(jià)，直接從2萬(wàn)跌到1萬(wàn)。
為什么會(huì)這樣？因?yàn)榉慨a(chǎn)的價(jià)值，在市場(chǎng)里被重新估價(jià)。房?jī)r(jià)體系被重新改寫，曾經(jīng)的光谷、車谷的獨(dú)立房?jī)r(jià)系統(tǒng)，變成了三環(huán)外的房?jī)r(jià)系統(tǒng)。
此時(shí)的武漢三環(huán)外，更像是武漢這座城，而武漢的內(nèi)環(huán)，則是武漢的“四大一線城市”。
此時(shí)在武漢買房，能買二環(huán)改善的，想辦法買內(nèi)環(huán)豪宅；能買內(nèi)環(huán)普豪的，想辦法一次到位內(nèi)環(huán)資源頂豪。用更少的成本，搶更好的資源，等更好的未來(lái)。在5年前，3萬(wàn)多能買到天地的房子，是不可想象的事情。
這種開(kāi)發(fā)商的困境，恰好是買房人的機(jī)遇。
只看你有沒(méi)有膽量，再賭一把！
文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人）