2025年11月6日，東北地區(qū)首單公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）成功上市——中信建投沈陽國際軟件園REIT（508029.SH）在上海證券交易所上市交易。

這只公募REITs上市的意義，被認為是“點燃東北振興新引擎”。

為什么這么說？

經(jīng)濟新引擎，東北有份兒

按照中國軟件行業(yè)協(xié)會《中國軟件產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展報告（2025）》數(shù)據(jù)，全國軟件業(yè)2024年收入13.7萬億元，同步增長10.0%（較10年前增長4倍，年增速13.8%），占GDP10.17%，已成為國民經(jīng)濟重要支柱。

隨著全球科技競爭及供應鏈安全要求，國產(chǎn)軟件正在迎來歷史性機遇。

同時，《中國軟件產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展報告（2025）》也分析指出，我國軟件行業(yè)目前呈現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集中、要素集聚和龍頭虹吸的特點——

主要地區(qū)集中于京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)和川渝地區(qū)。

全國80%的軟件收入，則來源于14家中國軟件名城：南京、濟南、成都、廣州、深圳、上海、北京、杭州、蘇州、武漢、福州、廈門、青島、無錫。

東北地區(qū)，并不在上述集中區(qū)域內(nèi)。

但是，就在全國這樣一種產(chǎn)業(yè)聚集的格局中，遼寧仍據(jù)有一席之地。

中國軟件行業(yè)協(xié)會“2025年度高質(zhì)量發(fā)展百家企業(yè)”中，遼寧擁有3家企業(yè)——大連2家、沈陽1家。

中國軟件行業(yè)協(xié)會“2025年度高質(zhì)量發(fā)展百家企業(yè)”分布

北京市38家

杭州市11家

深圳市9家

濟南市6家

上海市、廣州市5家

南京市4家

福州市3家

青島市、重慶市、大連市各2家

寧波市、合肥市、沈陽市、昆明市、珠海市、張家港市、廈門市、泉州市、成都市、蘇州市、東營市、唐山市、天津市各1家

在“2025年度中國軟件高質(zhì)量發(fā)展TOP30軟件園”中，大連軟件園（17位）與沈陽國際軟件園（22位）也榜上有名。

也就是說，遼寧雖非集群核心區(qū)，但已形成具有全國影響力的“單點突破”型高地。

2024年，沈陽明確提出“加快建設東北數(shù)字第一城”，大力發(fā)展軟件、人工智能、大數(shù)據(jù)等核心數(shù)字產(chǎn)業(yè)。沈陽擁有強大的工業(yè)制造業(yè)基礎（如華晨寶馬、沈飛、機床產(chǎn)業(yè)等），工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)和智能制造等具備豐富的數(shù)字應用場景。

必須REITs

然而，作為數(shù)字經(jīng)濟的重要驅(qū)動，軟件園形態(tài)，又有著很嚴峻的現(xiàn)實挑戰(zhàn)。

由于軟件、信息技術(shù)、人工智能等產(chǎn)業(yè)，技術(shù)迭代極快，相關(guān)企業(yè)對辦公研發(fā)環(huán)境的要求不斷提高，如電力容量、網(wǎng)絡帶寬、數(shù)據(jù)中心、實驗室條件等。

沈陽國際軟件園要保持競爭力，吸引和留住優(yōu)質(zhì)客戶，必須持續(xù)投入資金進行設施的更新?lián)Q代和環(huán)境的提升改造。

問題在于，軟件園本身是重資產(chǎn)模式，開發(fā)和持有大量園區(qū)，會沉淀巨額資本，導致資產(chǎn)負債率高，現(xiàn)金流緊張。

在當?shù)氐墓_報道中，沈陽國際軟件園自己也是這么表述的：

“重資產(chǎn)行業(yè)資金占用極大，多依賴銀行貸款。雖然年經(jīng)營收入可觀，但大部分用于還貸?！?/blockquote>

資料顯示，沈陽國際軟件園背后的昂立集團成立于1993年，前身名為昂立信息，其創(chuàng)始人趙久宏從經(jīng)營兼容機配件公司起家，逐漸進入軟件信息服務業(yè)，目前其主業(yè)已全部轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)——由民營企業(yè)主導沈陽國際軟件園，其承壓更加明顯。

這一壓力的核心問題寫出來就是：作為一個既要持續(xù)重資產(chǎn)投入，同時又能持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流的產(chǎn)業(yè)園形態(tài)，如何能夠利用金融手段提升資產(chǎn)效率、保持現(xiàn)金流的健康、高效運轉(zhuǎn)。

為破解難題，沈陽國際軟件園先后建立了德鴻資本和盛京基金小鎮(zhèn)。

德鴻資本，為早期科技企業(yè)孵化及產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供資本助力的平臺。

盛京基金小鎮(zhèn)，為吸引、匯集私募基金、資產(chǎn)管理機構(gòu)的平臺。

REITs，則是從根本上發(fā)揮園區(qū)重資產(chǎn)優(yōu)勢、盤活相關(guān)資產(chǎn)，實現(xiàn)園區(qū)“開發(fā)-培育-成熟-退出-再投資”循環(huán)的最有利工具。

誰支持了東北首單REITs

但是，能夠成功發(fā)行公募REITs并不容易。

它意味著園區(qū)要經(jīng)過監(jiān)管機構(gòu)、券商、會計師事務所等最嚴格的盡職調(diào)查，認可其資產(chǎn)質(zhì)量、運營能力和穩(wěn)定性的現(xiàn)金流。

下面，我們來看看沈陽國際軟件園上市走過哪幾步，都是誰支持了東北首單公募REITs的成功上市。

2021年底

沈陽國際軟件園正式啟動REITs申報，13棟、運營5年、具有穩(wěn)定出租率（近三年加權(quán)平均84%）的研發(fā)辦公樓宇，成為底層資產(chǎn)。

2022~2023年

沈陽市委、市政府成立由市發(fā)改委牽頭的REITs工作專班，全程對接項目。

盛京金控（沈陽盛京金控投資集團有限公司，由沈陽市國資委100%控股）向項目戰(zhàn)略注資3億元，取得28%股權(quán)，以強融資、強合規(guī)、強信用背書的方式，達到增強市場信心的目的。

2023~2024年

針對園區(qū)部分物業(yè)早期建設手續(xù)不全等合規(guī)障礙，REITs工作專班聯(lián)合自然資源、住建等部門，歷時一年時間，完成權(quán)屬補正、登記完善，確保產(chǎn)權(quán)清晰、合法合規(guī)，滿足REITs的發(fā)行硬性要求。

2024~2025年

2024年11月1日，REITs項目正式向上海證券交易所提交申報材料，經(jīng)歷一系列流程后，2025年11月6日，在上海證交所上市。

中信建投證券為REITs項目的專項計劃管理人，負責設計交易結(jié)構(gòu)，主導資產(chǎn)支持專項計劃設立，完成盡職調(diào)查、申報材料編制與發(fā)行承銷。

中信建投資金管理有限公司為基金管理人，負責基金設立、募集、上市及后續(xù)運營管理，確保合規(guī)運作與信息披露。

交通銀行作為基金托管人，提供資產(chǎn)保管、資金清算與監(jiān)督服務，保障基金財產(chǎn)安全。

影響

沈陽國際軟件園REIT的成功上市，將東北地區(qū)稀缺的優(yōu)質(zhì)數(shù)字產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可投資、可流動、可持續(xù)的金融產(chǎn)品，為區(qū)域數(shù)字經(jīng)濟注入長效資本動力，由此產(chǎn)生了多方面影響。

沈陽國際軟件園REIT發(fā)行規(guī)模10.98億元，原始權(quán)益人獲得凈回收資金6098.54萬元，用于新項目投資。根據(jù)相關(guān)描述，回收資金將用于沈陽數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園（41%）、沈陽智能制造產(chǎn)業(yè)園（44%）、補充流動資金（15%）等，助力實現(xiàn)“集聚3000家數(shù)字經(jīng)濟企業(yè)、產(chǎn)值達千億元”的目標。

2025年11月6日，遼寧省地方金融管理局發(fā)文《2025年債券融資工作取得突破性發(fā)展》指出，遼寧省創(chuàng)新債券實現(xiàn)多項“零”的突破，沈陽國際軟件園REIT的成功發(fā)行是其中典型案例。通過創(chuàng)新引領，截至10月末，遼寧省實現(xiàn)債券融資641.4億元、同比增長7.95%。其中，科技創(chuàng)新債券融資達146億元、同比增長117.9%，債券資金正加速流向重點領域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

從模式及操作過程看，沈陽國際軟件園REIT也為全國產(chǎn)業(yè)園REITs提供了“民企資產(chǎn)+國資賦能+政策支持”的成功范式。

值班編委：蘇志勇

編輯：韓澗明

審讀：戴士潮