江寧核心地段宅地，降價(jià)拍賣。

剛剛，銳評(píng)君在阿里法拍網(wǎng)上看到，江寧百家湖一幅宅地正在拍賣，面積7096.57㎡，起拍價(jià)約1.83億元。

據(jù)悉，這塊地目前歸南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司所有，產(chǎn)權(quán)縮水已超24年，屬于百家湖老盤百家湖西花園小區(qū)所在地塊。

值得一提的是，這幅地首次掛牌起拍價(jià)為2.35億元，在流拍1次、終止1次、降價(jià)5000多萬后再次掛牌，會(huì)有房企接手嗎？

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先來看地塊信息。

被拍賣地塊位于江寧區(qū)秣陵街道利源中路168號(hào)，土地面積為7096.57㎡，容積率為1.924，土地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅用地（混合），市場(chǎng)評(píng)估價(jià)約2.62億，起拍價(jià)約1.83億。

目前地塊現(xiàn)狀為地上停車場(chǎng)：

據(jù)悉，這幅地是百家湖西花園倫敦城所屬地塊，使用期限為2001年6月9日零時(shí)起2071年6月8日零時(shí)止，也就是說這塊地產(chǎn)權(quán)縮水已超24年。

百家湖西花園倫敦城于2006年左右開始陸續(xù)交付，是擁有19年房齡的老小區(qū)，正在拍賣的地塊，便是小區(qū)未開發(fā)的土地。

百家湖西花園分為倫敦城和巴黎城兩個(gè)小區(qū)，其中倫敦城于2006年建成交付，由10幢12至18層高層建筑組成。

按照此前規(guī)劃，被拍賣的地塊將建設(shè)小區(qū)37號(hào)樓，但地塊多年未動(dòng)工。按照拍賣補(bǔ)充告知函內(nèi)容，未來這幅地塊被接手后，除住宅外還需配建小區(qū)相關(guān)配套服務(wù)用房。

2020年規(guī)劃調(diào)整效果圖

2020年5月底，百家湖西花園倫敦園曾對(duì)此地塊進(jìn)行過規(guī)劃調(diào)整，由原規(guī)劃16層調(diào)整為21層，建筑用途由公寓、商業(yè)調(diào)整為住宅、商業(yè)、快件服務(wù)用房及停車樓。

彼時(shí)小區(qū)以“骨灰級(jí)老盤重啟”的噱頭，短暫吸引了一些關(guān)注度，但之后一直沒有開建、售賣，更多關(guān)注點(diǎn)則開始集中在開發(fā)企業(yè)的債務(wù)問題，以及因債務(wù)問題被拍賣的房產(chǎn)、土地上。

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再來說說地塊持有方——南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司，是利源集團(tuán)旗下公司，曾在江寧百家湖開發(fā)建設(shè)多個(gè)老牌住宅小區(qū)。

利源集團(tuán)創(chuàng)辦于1993年，旗下房地產(chǎn)開發(fā)公司相繼在百家湖建造了百家湖花園、百家湖印象威尼斯、百家湖國(guó)際花園等多個(gè)樓盤。

2007年的中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值評(píng)估發(fā)布會(huì)上，利源集團(tuán)曾以3.35億元高居南京地區(qū)榜首，也曾是本土房企中的佼佼者。

然而公司在2013年宣布全面退出房地產(chǎn)行業(yè)，轉(zhuǎn)向藝術(shù)投資。2022年，在創(chuàng)始人嚴(yán)陸根病逝后，公司債務(wù)問題集中爆發(fā)。

據(jù)天眼查顯示，截止到目前，利源集團(tuán)旗下的南京百家湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，被執(zhí)行金額超過2億元，南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司也在不斷處理資產(chǎn)以償還債務(wù)。

其中就包括位于百家湖西花園倫敦城、東花園威尼斯別墅等多處房產(chǎn)，以及百家湖西花園倫敦城的這塊未開發(fā)地塊。

幸運(yùn)的是，大多房產(chǎn)位于江寧老牌小區(qū)且起拍價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，陸續(xù)有房源成功拍賣，相對(duì)來說，位于百家湖西花園倫敦城的這塊待開發(fā)地塊，似乎成交難度更高一些。

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從位置上來看，百家湖西花園倫敦城位于百家湖利源中路，地處百家湖西側(cè)，臨近地鐵3號(hào)線天元西路站，距離景楓中心、江寧金鷹、太陽城等大型商業(yè)不遠(yuǎn)。

拍賣地塊位于小區(qū)東南，更靠近地鐵站，周邊多成熟小區(qū)，居住氛圍較為濃厚，優(yōu)勢(shì)明顯。

但未來打造成住宅后，也有產(chǎn)權(quán)嚴(yán)重縮水、老舊小區(qū)密集包圍等不可忽略的短板。

作為江寧置業(yè)需求較為密集的板塊，百家湖改善屬性愈發(fā)明顯，近兩年來出讓的地塊不僅區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，且體量適中、容積率下降。

比如今年出讓的常州嘉宏G38和G71地塊，容積率都是“1”字頭，有更多的空間打造景觀、社區(qū)會(huì)所等。

而百家湖西花園倫敦城剩下的這塊宅地，體量小、開發(fā)空間有限，在土地市場(chǎng)上缺少競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

因此，哪怕這幅地塊比初次掛牌價(jià)低了5000多萬，能否成功出讓仍存懸念。