最近來咨詢黃浦、徐匯老破小的客戶特別多。

很多粉絲也在后臺留言問：老破小現(xiàn)在能不能買了？

我的感受是：跌慘的“老破小”，又成了市場上的香餑餑！

過去的幾個月，以徐教院附中為代表的掛戶口一房，已經(jīng)供不應(yīng)求。

我關(guān)注的像三林、北蔡、塘橋、南碼頭、宜川、仙霞等很多地方的老破小，都在加速去化。

尤其是一些稀缺的2房戶型，出來就被秒。

賣瘋了的老破小，本質(zhì)上還是價格到位了。

有些老破小的毛租金回報率已經(jīng)大于首套商貸利率。

老破小跌出性價比

房外房研究院統(tǒng)計關(guān)于學(xué)區(qū)溢價的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)：

現(xiàn)在上海絕大多數(shù)的學(xué)區(qū)老破小，已經(jīng)不存在額外溢價。

普陀內(nèi)環(huán)的曹楊三村（蘭嶺園），39平的一房，現(xiàn)在掛牌價來到了155萬。

這個小區(qū)對口九年一貫制的曹楊二中附屬學(xué)校。

在租賃市場，同戶型的1房，月租金4000元，年租金4.8萬，租售比高達3.1%。

普陀區(qū)長壽路一梯隊的學(xué)區(qū)房，圣天地服務(wù)式公寓，租售比高達3.5%。

88萬的控江四村，租售比高達4%。

老破小的毛租金回報率已經(jīng)大于首套商貸利率。

泡沫沒有了，成交量開始大幅增加。

房外房研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截止到2025年9月，上海300萬以下二手房成交占比高達66.88%。

像高興花園、梅園三街坊、密云小區(qū)等，這些曾經(jīng)處在風口浪尖的老破小，都成功實現(xiàn)了以價換量。

需求端的火爆，進一步鞏固了老破小的價格。

從掛牌價來看，典型的老破小扎堆的板塊，如虹口曲陽、徐匯萬體館，近一年都沒怎么跌。

徐匯植物園、上海南站板塊，甚至有3-4%的漲幅。

這在如今艱難的市場環(huán)境中十分難得。

房外房研究院制圖

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哪里的老破小賣得最好？

當然，老破小賣得好，也不代表所有地方的老破小都值得買。

近些年，老破小在上海樓市的話語權(quán)越來越弱。

未來好房子越造越多，存量二手房的廝殺只會更激烈。

所以建議大家買房時都有一個下家思維。

你要想一下以后你賣房的時候，這個房子好不好賣。

在戶型上，盡量選1-4樓，南北通的2房戶型。

40平以上的1房在市場上是非常難賣的。

在地段上，優(yōu)選市區(qū)那些老破小換手率高的板塊。

根據(jù)我們統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，近3個月老破小成交量最大的幾個區(qū)是浦東、楊浦、徐匯和靜安。

在這4個區(qū)里面，成交集中在世博、彭浦、中原、黃興公園、鞍山。

大家對于以上幾個板塊肯定都不陌生。

世博板塊，因世博會聞名，但卻沒吃到什么紅利。

如今板塊內(nèi)全是上鋼新村、上南新村、德州新村這種老破小片區(qū)。

板塊內(nèi)幾乎沒有住宅凈地，也沒有新房上市。

樓市價值無法通過新房錨定，只能依賴老舊存量房交易，形成“低總價-低品質(zhì)-低漲幅”的差循環(huán)。

但不可否認，世博是一個地段極佳、交通發(fā)達的地方。

南邊是楊思前灘，對岸是徐匯濱江和黃浦世博濱江，東邊是北蔡。

周圍一群富鄰，自身能級也不低。

板塊有6/7/8/13四條地鐵線，未來還有19號線開通。

這樣的地鐵密度，使得板塊內(nèi)的絕大多數(shù)小區(qū)都是地鐵房。

彭浦板塊，北上海第一洼地。

雖然在新靜安不受待見，但是論交通，彭浦沒得說。

從彭浦到人廣，距離9.6公里，南北高架車程18分鐘，1號線直達只需20分鐘。

鞍山板塊，位于楊浦內(nèi)環(huán)內(nèi)，整個板塊不大，但是教育資源逆天，還有3條地鐵線貫穿。

地鐵覆蓋整個居民區(qū)，不到1公里范圍內(nèi)，可以到達多個站點。

黃興公園，楊浦第一代改善社區(qū)，后來新江灣城崛起，黃興公園就沒落了。

但是剛需自住，依然沒有任何問題。

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老破小賣得快的原因

不難發(fā)現(xiàn)，以上老破小熱銷的板塊，都集中在中環(huán)內(nèi)。

地段好，配套全，是其最大的優(yōu)勢。

市區(qū)的核心地段，意味著下限非常高。

周邊頂級商圈、三甲醫(yī)院、地鐵、學(xué)校一應(yīng)俱全。

可以說，買了老破小除了住的憋屈，在生活方式上能極致享受市區(qū)繁華。

這種成熟便利，是任何郊區(qū)新城都比不了的。

其次，租售比高。

市中心的老破小，雖然房齡很老，但租金回報率卻極高。

目前市面上很多100多萬的老破小，又在內(nèi)環(huán)邊上，租金隨隨便便就是3500塊，年租金4.2萬，租金回報率超3%，比定存銀行劃算多了。

降利率后疊加高租售比，還款壓力大幅縮減，甚至可以被租金覆蓋。

對于年輕上班族來說，與其每個月把租金給房東，不如買一套屬于自己的房子。

二十多萬首付就能上車，每個月公積金完全覆蓋房貸，壓力并不大。

第三，目前老破小已然實現(xiàn)超跌，總價足夠低。

現(xiàn)在上海的新房動不動千萬級，外環(huán)外都要五六百萬。

反觀老破小，價格已經(jīng)跌回十年前，總價甚至不要100萬了。

降首付后超低門檻就能上車，還有市中心的面子加持。

很多年輕的剛需，都傾向于買一套老破小當做階段性的過渡，上班生活都方便。

像北蔡這種67平的兩室一廳，南北通戶型，夫妻兩人加個孩子住都完全沒問題。

第四，老破小房東都很誠意。

市區(qū)老破小是本輪上海樓市最先下跌的產(chǎn)品。

跌跌不休三年多，房東心氣基本都磨沒了。

所以現(xiàn)在房東要價基本也都是貼著市場價走。

以至于老破小的租售比大幅度提升。

3%的已經(jīng)很普遍，高的甚至能達到4%以上。

小結(jié)

即便如此，我相信市面上有很多“老破小”依然很難賣。

這或許并不完全是市場的問題，而是大多數(shù)房東根本不會賣房子。

老破小、老破大、次新房，不同的產(chǎn)品；

遠郊、近郊、市區(qū)，不同的地段；

都需要不同的應(yīng)對策略。

尤其是現(xiàn)在市區(qū)老破小尚存需求端旺盛的窗口期，抓住機會賣房是非常有必要的。

行情不等人，機會窗口稍縱即逝。

如果你正在考慮出售市區(qū)的“老破小”，歡迎隨時聯(lián)系我。

我們的 專家團隊+大數(shù)據(jù)系統(tǒng)+全上海中介資源 ，即便在下行市場，也能又快又好的賣掉你手中難賣的房子。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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