【2025年第153期】

合同雙方當(dāng)事人在履行請(qǐng)求與解除請(qǐng)求沖突時(shí)，需權(quán)衡履行利益與合同穩(wěn)定性，基于合同現(xiàn)狀、違約情況以及經(jīng)濟(jì)合理性等因素作出衡量。近日，汝城法院審結(jié)一起涉及合同履行與解除爭(zhēng)議的租賃合同糾紛案件。

甲公司與乙公司訂立為期十年的廠房租賃合同，明確約定了租金、支付方式、違約責(zé)任及廠房用途等條款。合同生效后，乙公司對(duì)廠房進(jìn)行整改并添置設(shè)備。后因乙公司連續(xù)拖欠租金逾兩年，甲公司遂訴至法院，主張乙公司支付所欠租金。

乙公司提出反訴，主張解除甲公司與乙公司簽訂的租賃合同并由甲公司賠償損失。乙公司認(rèn)為，合同約定由甲公司提供生產(chǎn)的一切合法手續(xù)，但甲公司隱瞞了其未依法取得生態(tài)環(huán)境主管部門(mén)環(huán)評(píng)審批手續(xù)的事實(shí)，違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，致使乙公司一直無(wú)法開(kāi)工生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

甲公司與乙公司簽訂的租賃合同合法有效?，F(xiàn)甲公司要求繼續(xù)履行租賃合同，乙公司要求解除租賃合同。乙公司租賃涉案場(chǎng)地后，進(jìn)行了廠房建設(shè)、購(gòu)買(mǎi)安裝機(jī)械設(shè)備等前期準(zhǔn)備工作，且基本已完成了前期準(zhǔn)備工作。乙公司也向甲公司支付了一年的租金以及部分電費(fèi)，雖乙公司并未投入生產(chǎn)但該租賃合同雙方已實(shí)際履行。時(shí)值乙公司基本完成前期準(zhǔn)備工作期間，生態(tài)環(huán)境主管部門(mén)向甲公司發(fā)出通知，責(zé)令限期自行拆除相關(guān)設(shè)備設(shè)施，并及時(shí)清運(yùn)拆下的設(shè)備。至此雙方之間的租賃合同的合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)。故乙公司要求解除雙方之間的租賃合同依法有據(jù)，予以支持。合同解除的時(shí)間應(yīng)為法院向甲公司送達(dá)反訴狀副本之日起解除，甲公司主張的租金應(yīng)計(jì)付至合同解除之日止。鑒于乙公司確已完善廠房的基礎(chǔ)建設(shè)，故法院酌情判決由甲公司賠償乙公司部分損失。

合同解除條款是合同的“安全出口”，其重要性不言而喻，卻在實(shí)務(wù)中最易被忽視。多數(shù)合同僅籠統(tǒng)引用法定解除權(quán)，缺乏明確、可操作性的約定，導(dǎo)致發(fā)生糾紛時(shí)，當(dāng)事人易陷入“欲退無(wú)據(jù)”的被動(dòng)局面。正如該案所示：由于缺乏明確約定，乙公司對(duì)是否取得解除權(quán)無(wú)法形成合理預(yù)期，未能及時(shí)協(xié)商或通知解除，致使損失擴(kuò)大。有鑒于此，合同各方于合同訂立時(shí)，應(yīng)對(duì)解除條件進(jìn)行盡可能具體、量化的約定，避免使用模糊表述；在合同履行過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)對(duì)方可能存在根本違約或合同約定的解除事由即將觸發(fā)時(shí)，要主動(dòng)進(jìn)行書(shū)面溝通，固定證據(jù)；當(dāng)解除條件成就，并決定行使解除權(quán)時(shí)，必須嚴(yán)格遵守法律程序，及時(shí)履行通知義務(wù)。合同解除條款的明確約定與規(guī)范行使，是市場(chǎng)主體控制交易風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)自我保護(hù)的核心動(dòng)能。唯有在締約時(shí)“謀定后動(dòng)”，在維權(quán)時(shí)“程序合規(guī)”，方能切實(shí)保障自身合法權(quán)益。

「供 稿」肖慧恣

「編 輯」譚 娟

「一 審」唐盼霞

「二 審」胡敏剛

「三 審」張 梁

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