01

當(dāng)兄弟公司還在掙扎，保利置業(yè)怎么就成了黑馬？

“不管黑馬白馬，跑出來(lái)就是好馬”。

在保利發(fā)展業(yè)績(jī)虧損、投資收緊、預(yù)判謹(jǐn)慎的同時(shí)（詳細(xì)分析可見(jiàn)昨天的文章：），兄弟公司保利置業(yè)卻“成功逆襲”。

最近，保利置業(yè)的好消息不斷。

• 銷(xiāo)售端：10月28日，保利置業(yè)發(fā)布三季度財(cái)報(bào)，1-9月?tīng)I(yíng)收227.59億元，同比增長(zhǎng)82.13%，歸母凈利潤(rùn)0.63億元，同比增長(zhǎng)200%。

• 融資端：10月23日，保利置業(yè)宣布啟動(dòng)2025年第四期公司債券的發(fā)行工作，本期債券注冊(cè)金額高達(dá)70億元，實(shí)際發(fā)行金額不超過(guò)10億元，最低票面利率僅2.20%，且發(fā)行全靠信用，未設(shè)置增信措施。

• 投資端：10月20日，在上海今年第八批次土拍中，保利置業(yè)以26.12億元競(jìng)得本批次熱度最高地塊——東外灘地塊，溢價(jià)率14.69%，強(qiáng)勢(shì)補(bǔ)倉(cāng)上海中環(huán)稀缺住宅用地。

• 9月30日，中金發(fā)布報(bào)告，首次給予保利置業(yè)“跑贏行業(yè)”評(píng)級(jí)。

年初還被我們歸為“尷尬二梯隊(duì)央企”的保利置業(yè)，怎么突然就成黑馬了？

據(jù)我們觀察，保利置業(yè)實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)的最重要原因，在于發(fā)展戰(zhàn)略的重要轉(zhuǎn)變——從傳統(tǒng)的“以銷(xiāo)定投”轉(zhuǎn)向“擱置存量、發(fā)展增量”。

據(jù)保利置業(yè)半年報(bào)數(shù)據(jù)，其上半年拿地所花金額約為337億元，拿地銷(xiāo)售比高達(dá)1.26（去年同期投銷(xiāo)比僅有0.36），投資力度大幅提高，且在上海、杭州和廣州三個(gè)核心城市的投資占比達(dá)到了88%，投資明顯向高能級(jí)城市調(diào)倉(cāng)。下半年，保利置業(yè)拿地依然大手筆，除了上海，在杭州也再度溢價(jià)補(bǔ)倉(cāng)。

保利置業(yè)高管曾表示：目前很多核心一二線城市某些板塊，存在確定性的操盤(pán)邏輯，比如連續(xù)幾年沒(méi)有供應(yīng)新土地、沒(méi)有新規(guī)產(chǎn)品，改善產(chǎn)品就存在機(jī)會(huì)，而如果地塊周邊3、5公里供求關(guān)系合理，房企只要把客群、客研做透，做出高品質(zhì)好房子，大概率就能引爆市場(chǎng)。而且這種結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)是存在且多發(fā)的，保利置業(yè)已在上海、深圳、武漢等多地都驗(yàn)證成功。

如上海閔行梅隴春申板塊的保利海上印項(xiàng)目，今年4月曾以7.91萬(wàn)元/㎡的板塊新高均價(jià)入市，首開(kāi)104套房源僅1小時(shí)即售罄，創(chuàng)下今年上海外環(huán)外首開(kāi)去化速度的紀(jì)錄；6月二批次加推開(kāi)盤(pán)當(dāng)日再度售罄；深圳寶安中心區(qū)保利瑧譽(yù)府獲項(xiàng)目，8月項(xiàng)目首開(kāi)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售約3億元，去化率達(dá)到96%。

顯然，精選核心城市已經(jīng)成為保利置業(yè)的主要投資戰(zhàn)略，而“行業(yè)趨勢(shì)前瞻研判，回歸核心區(qū)域，聚焦小板塊、小市場(chǎng)，點(diǎn)狀精準(zhǔn)拿地”已經(jīng)成為保利置業(yè)這一輪能彎道超車(chē)的關(guān)鍵策略。

實(shí)際上，最早通過(guò)“擱置存量、發(fā)展增量”走出漂亮“回歸線”的房企是金茂，我們?cè)缭诮衲?strong>2月期的《晨光地產(chǎn)行研》【擱置存量，做強(qiáng)增量，無(wú)法去杠桿——萬(wàn)科危機(jī)和三家應(yīng)對(duì)優(yōu)異企業(yè)的對(duì)比思考】篇中就對(duì)其有過(guò)分析，并明確提出，在經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流枯竭、存貨滯重且不斷貶值等困局幾乎不可解的情況之下，房企真實(shí)的去杠桿或妄談去杠桿都是不合適的，唯有擱置存量、做強(qiáng)增量，才是真正的贏取之道。

在今年8月期的《晨光地產(chǎn)行研》中，我們就已經(jīng)觀察并提出：保利置業(yè)已經(jīng)通過(guò)“擱置存量，發(fā)展增量”的策略路徑漸入佳境。

如今，保利置業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)已經(jīng)越來(lái)越明顯，不僅業(yè)績(jī)逆勢(shì)增長(zhǎng)，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況也在優(yōu)化，三條紅線指標(biāo)首次達(dá)到綠檔，最近還開(kāi)啟了“產(chǎn)品領(lǐng)先”新戰(zhàn)略，試圖通過(guò)“拿對(duì)地成功一半，做對(duì)產(chǎn)品成功另一半”的策略，贏得長(zhǎng)足發(fā)展。

對(duì)此，我們十分期待！

宏觀是遙遠(yuǎn)的、中觀是直白的，而個(gè)體是復(fù)雜的。當(dāng)多數(shù)人困于模糊的大環(huán)境時(shí)，那些勇于求知、敢于試錯(cuò)的人，已在黑暗中為自己辨明了前路。

02

香港房地產(chǎn)“量?jī)r(jià)齊升”的經(jīng)驗(yàn)內(nèi)地可以復(fù)制嗎？

見(jiàn)賢思齊焉。

最近幾個(gè)月，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，關(guān)于香港房地產(chǎn)市場(chǎng)“V字”走勢(shì)的預(yù)判，正在被市場(chǎng)證實(shí)。預(yù)判詳細(xì)內(nèi)容可以參看我們?cè)诮衲?月份寫(xiě)過(guò)的文章

根據(jù)美聯(lián)物業(yè)研究中心數(shù)據(jù)，至今年2月，香港住宅市場(chǎng)已經(jīng)歷了七年下跌，房?jī)r(jià)從峰值下跌已近30%。但2月之后，香港樓市開(kāi)始反轉(zhuǎn)。

從今年2月至9月，香港一手住宅成交量連續(xù)8個(gè)月突破千宗，創(chuàng)下自2019年以來(lái)最長(zhǎng)連續(xù)破千宗的成交周期。10月數(shù)據(jù)雖然還沒(méi)有出，但顯然會(huì)進(jìn)一步延續(xù)單月成交逾千宗的走勢(shì)，價(jià)量齊升的趨勢(shì)已然明確。

同時(shí)，二手房市場(chǎng)也呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，美聯(lián)物業(yè)研究報(bào)告顯示，近期多個(gè)熱門(mén)屋苑成交量連續(xù)上升，買(mǎi)家入市意愿增強(qiáng)，市場(chǎng)氛圍逐步轉(zhuǎn)向積極，預(yù)計(jì)10月二手房成交量突破4000宗，延續(xù)穩(wěn)中向好的走勢(shì)。

價(jià)格方面，8月私人住宅售價(jià)指數(shù)已連升5個(gè)月，正處于低位回升階段。此外，租賃端亦表現(xiàn)積極，租金已連漲9個(gè)月。根據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)，截至今年8月，私人住宅租金指數(shù)已連續(xù)上漲9個(gè)月，升至198.7點(diǎn)，創(chuàng)6年新高。

香港樓市是如何實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)的？

從2022年人才引進(jìn)，到2024年“撤辣”開(kāi)啟政策松綁，再到今年5月的“降息”，香港樓市復(fù)蘇背后，是“政策松綁消除交易阻力、利率下行改善支付能力、人才新政補(bǔ)充剛需底盤(pán)”三者的共同作用，不過(guò)這也不是一蹴而就的。

2024年2月，香港全面“撤辣”開(kāi)啟政策松綁序幕，“撤辣”之后2月內(nèi)香港樓市“量?jī)r(jià)齊升”，但全面撤辣4個(gè)月后，政策對(duì)樓市的影響已逐步減少。到了2024年二季度，香港住宅成交量再次開(kāi)始走弱，單純政策放松對(duì)樓市的拉動(dòng)效果遠(yuǎn)低于預(yù)期，市場(chǎng)需要新的催化劑。

今年5月，利率下降成了香港樓市回穩(wěn)的“催化劑”。彼時(shí)，香港金管局向市場(chǎng)注入1290億港元流動(dòng)性，推動(dòng)1個(gè)月期HIBOR從3.98%跌至0.58%�！�政策松綁+流動(dòng)性寬松”的組合，直接將按揭利率壓至租金回報(bào)率以下（當(dāng)前租金回報(bào)率達(dá)3.6%，超過(guò)3.5%左右的按揭利率，理論上可以實(shí)現(xiàn)“以租養(yǎng)貸”），香港樓市開(kāi)始出現(xiàn)明顯企穩(wěn)跡象。

而早在2022年就啟動(dòng)的人才新政，則完成了香港樓市的“剛需補(bǔ)位”。截至2025年6月，香港人才引進(jìn)計(jì)劃已吸引超22萬(wàn)人抵港，還有10萬(wàn)人獲批，這批新市民的居住需求成為市場(chǎng)“壓艙石”。據(jù)悉，通過(guò)人才計(jì)劃來(lái)港的人群，普遍因“低利率+置業(yè)補(bǔ)貼”提前實(shí)現(xiàn)購(gòu)房計(jì)劃，為香港市場(chǎng)提供了持續(xù)的購(gòu)買(mǎi)力。

在內(nèi)地市場(chǎng)渴求企穩(wěn)的當(dāng)下，我們?nèi)滩蛔∠胫溃?/strong>香港樓市止跌回穩(wěn)的經(jīng)驗(yàn)內(nèi)地可復(fù)制嗎？具體又該如何借鑒？

我們?cè)诖颂峁┝朔秸C券的觀點(diǎn)，供大家參考。（以下內(nèi)容來(lái)自方正證券）

值得直接借鑒的經(jīng)驗(yàn)有四點(diǎn)：

• 一是政策工具的“梯度化”設(shè)計(jì)。香港以印花稅為核心調(diào)節(jié)工具，通過(guò)“全額豁免→階梯稅率→固定稅率”覆蓋不同價(jià)位物業(yè)，內(nèi)地可參考建立“剛需零稅費(fèi)、改善低稅費(fèi)、豪宅正常稅費(fèi)”的梯度體系，避免“一刀切”式松綁。例如對(duì)300萬(wàn)以下剛需盤(pán)免征契稅，對(duì)1000萬(wàn)以上豪宅恢復(fù)原有稅率，既支持剛需又防范投機(jī)。

• 二是利率傳導(dǎo)的“暢通化”機(jī)制。香港通過(guò)“美聯(lián)儲(chǔ)降息→金管局跟進(jìn)→銀行按揭利率下調(diào)”的直達(dá)路徑，內(nèi)地可進(jìn)一步打通“LPR下調(diào)→銀行加點(diǎn)下降→按揭利率落地”的堵點(diǎn)，例如對(duì)首置房貸實(shí)施“LPR-100基點(diǎn)”的定向優(yōu)惠，確保政策紅利真正傳導(dǎo)至購(gòu)房者。

• 三是需求端的“分類化”激活。香港將“撤辣”與人才新政結(jié)合，內(nèi)地可針對(duì)新市民、青年人才推出“購(gòu)房補(bǔ)貼+利率優(yōu)惠+稅費(fèi)減免”的組合包。例如深圳、上海等人才密集型城市，可對(duì)引進(jìn)人才給予最高50萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼，疊加首貸利率優(yōu)惠，精準(zhǔn)轉(zhuǎn)化潛在需求。

• 四是供需的“匹配化”調(diào)節(jié)。香港發(fā)展商根據(jù)政策與利率信號(hào)調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，內(nèi)地可通過(guò)“土地出讓限價(jià)+戶型比例要求”引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商聚焦剛需產(chǎn)品，同時(shí)加快核心城市軌道交通沿線地塊供應(yīng)，匹配通勤需求。

需本土化改造的關(guān)鍵點(diǎn)：

• 一是強(qiáng)化保障房與商品房雙軌制。內(nèi)地需加大保障性租賃住房供給，避免過(guò)度依賴市場(chǎng)調(diào)節(jié)，確保住房市場(chǎng)的穩(wěn)定性和公平性。

• 二是區(qū)域差異化政策。長(zhǎng)三角、珠三角可借鑒香港“核心區(qū)+潛力區(qū)”模式，三四線城市則應(yīng)聚焦“去庫(kù)存+穩(wěn)就業(yè)”，避免盲目復(fù)制利率刺激政策。

可以說(shuō)，香港樓市的修復(fù)路徑為內(nèi)地提供了“精準(zhǔn)施策、系統(tǒng)發(fā)力”的核心思路，但必須結(jié)合內(nèi)地“市場(chǎng)規(guī)模大、區(qū)域差異顯著、保障房體系需完善”的特點(diǎn)進(jìn)行本土化適配。

03

杭州的房地產(chǎn)已經(jīng)“卷”到電梯廳

更快、更高、更強(qiáng)。

作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)桿城市，杭州在產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)上的激烈程度，堪稱“卷王中的卷王”。進(jìn)入不限價(jià)時(shí)代后，杭州在新房設(shè)計(jì)出現(xiàn)很多創(chuàng)新做法。

最近，杭州新房在卷完公區(qū)、外立面、架空層之后，開(kāi)始卷到電梯廳——目前市場(chǎng)上不少開(kāi)發(fā)商通過(guò)“類一梯一戶”的設(shè)計(jì)，在電梯廳下足功夫，變相增加使用面積。

實(shí)際上，“類一梯一戶”其實(shí)就是兩梯兩戶，只不過(guò)和一般的兩梯兩戶設(shè)計(jì)相比，最大區(qū)別是電梯廳做了分隔，兩戶人家的入戶區(qū)域都是相對(duì)獨(dú)立的，能做到電梯獨(dú)立入戶的效果，私密性更好。

杭州一在售項(xiàng)目“類一梯一戶”設(shè)計(jì)示意圖

據(jù)悉，目前“類一梯一戶”的做法在杭州不限價(jià)樓盤(pán)中已經(jīng)非常普遍，東新、安琪兒、錢(qián)江新城二期、錢(qián)江世紀(jì)城南、之江、云城、下沙等板塊，“類一梯一戶”的設(shè)計(jì)幾乎成了改善住宅的“標(biāo)配”。部分項(xiàng)目大戶型電梯廳使用面積，甚至有一間房的大小。

更卷的是，卷完“一梯一戶”，景觀式入戶門(mén)廳（也有稱“入戶光廳”）設(shè)計(jì)也開(kāi)始在開(kāi)發(fā)商當(dāng)中流行起來(lái)，尤其是改善大戶型。

景觀式入戶門(mén)廳和常規(guī)的“類一梯一戶”的區(qū)別在于，景觀式入戶門(mén)廳設(shè)計(jì)并非密閉空間，而是擁有獨(dú)立采光、自然通風(fēng)的全明空間，如同家門(mén)口的一個(gè)觀景廳。

目前，不同項(xiàng)目在入戶光廳的做法上有所不同，有的是敞開(kāi)式，用玻璃欄桿做圍擋，更像轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)，有的則通過(guò)落地窗，打造出一個(gè)全明空間，后期可改造空間很大。如下圖所示，你敢相信這是電梯廳？

實(shí)際上，杭州這種“類一梯一戶”的創(chuàng)新排布形式，便是通過(guò)巧妙采用貫通梯、中間隔斷、戶型調(diào)整等方法，提高了附贈(zèng)面積的可利用空間，使得業(yè)主整體居住動(dòng)線更加純粹，通過(guò)增強(qiáng)業(yè)主歸家的私密感與舒適度，提升了項(xiàng)目品質(zhì)。

值得注意的是，電梯廳其實(shí)屬于公共空間，計(jì)入公攤面積。而“類一梯一戶”的做法其實(shí)是在“偷面積”被封堵的當(dāng)下，變相為業(yè)主增加使用空間。如有項(xiàng)目就通過(guò)入戶電梯廳空間的使用，讓室內(nèi)得房率約80%的戶型，實(shí)現(xiàn)了約97%的使用面積。

顯然，在當(dāng)前不限價(jià)以及好房子品質(zhì)導(dǎo)向的背景下，開(kāi)發(fā)商在配套投入、產(chǎn)品創(chuàng)新上有了更多的操作空間。

在向往“住的好”的路上，杭州“卷”出來(lái)的經(jīng)驗(yàn)或許值得其他城市參考。

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