01

新房市場(chǎng)：前3季度“表面繁榮”，內(nèi)在壓力凸顯

2025年前3季度，上海中心城區(qū)多個(gè)項(xiàng)目熱銷日光，造成上海房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮的景象，但從數(shù)據(jù)來(lái)看，2025年1-3季度上海全市供應(yīng)377萬(wàn)平方米，同比下跌33%，成交435萬(wàn)平方米，同比下跌9.5%。不管是供應(yīng)還是成交均大幅縮量，面臨進(jìn)一步下行的壓力。

一、全市僅內(nèi)中環(huán)、中外環(huán)成交上漲

2025年前3季度內(nèi)中環(huán)、中外環(huán)成交量分別同比上漲24%、18%，成交金額分別上漲22%、27%，其他區(qū)域成交量、成交金額均下滑，內(nèi)環(huán)內(nèi)降幅最大。

分區(qū)域來(lái)看，成交量上漲的主要為中心城區(qū)，如虹口、長(zhǎng)寧、靜安、楊浦。多數(shù)外圍城區(qū)成交量下滑，如崇明、松江、奉賢、青浦、嘉定。

二、按蓄客來(lái)定推盤量、全市熱度分化明顯

市場(chǎng)總體熱度降低，新樓盤按蓄客定推盤量、單盤每次推售套數(shù)降低，來(lái)維持去化率。2024年初，平均單盤的開盤套數(shù)超過(guò)200套降至2025年3季度110套左右，開盤首日去化降至80套/盤的水平。

分區(qū)域來(lái)看，市中心的豪宅、改善樓盤開盤去化率普遍超過(guò)60%，郊區(qū)開盤去化率明顯降低，甚至取消開盤、打折銷售。

三、郊環(huán)外區(qū)域去化周期拉長(zhǎng)至36個(gè)月

2025年市場(chǎng)供應(yīng)小于成交，庫(kù)存持續(xù)消化，絕對(duì)庫(kù)存量減少，從2024年年中的高峰期約860萬(wàn)平方米降至2025年9月底的781萬(wàn)平方米。由于受成交量縮減影響，去化周期拉長(zhǎng)，2025年1月去化周期約12.4個(gè)月截至9月底增長(zhǎng)至16個(gè)月，市場(chǎng)壓力增加。

分環(huán)線來(lái)看，外環(huán)線內(nèi)絕對(duì)庫(kù)存量較低，去化周期較短，庫(kù)存主要集中在外環(huán)線外，且成交量持續(xù)下滑，去化壓力巨大，尤其是郊環(huán)外進(jìn)入冷凍期。

四、外圍項(xiàng)目普遍依賴折扣、渠道銷售

定位高端、區(qū)域改善的項(xiàng)目銷售情況更好。成交面積排名前10的項(xiàng)目主要為兩類，一是高端、乃至豪宅項(xiàng)目，如上海壹號(hào)院、翡云悅府、前灘公館等；二是區(qū)域改善項(xiàng)目，如時(shí)代之城、四季隱秀、金茂棠前。成交金額排名前10的項(xiàng)目，主要是高端、乃至豪宅項(xiàng)目，如上海壹號(hào)院、金陵華庭、綠城潮鳴東方等。

外圍項(xiàng)目普遍依賴折扣銷售，大量啟用分銷渠道帶客。部分項(xiàng)目對(duì)外宣傳開盤售罄，營(yíng)銷項(xiàng)目熱銷假象，實(shí)際備案套數(shù)低于推盤套數(shù)，市場(chǎng)實(shí)際情況依然存在壓力。

02

二手房市場(chǎng)：前3季度以價(jià)換量，進(jìn)入陰跌階段

2024年至今上海二手房以價(jià)換量，在多輪政策影響下，二手房?jī)r(jià)跌幅收窄、成交量進(jìn)一步放大。2025年1-9月上海二手房成交19.5萬(wàn)套，同比上漲16.9%，而成交均價(jià)降至4.88萬(wàn)元/平方米，同比下降8.6%。

一、剛需大量分流至二手房

二手房成交量進(jìn)一步放大主要由于二手房跌出性價(jià)比，持續(xù)分流剛需購(gòu)房者。2022年、2023年由于新房處于嚴(yán)格限價(jià)階段，新房性價(jià)比高吸引剛需客戶，二手房與新房成交套數(shù)比為1.56:1。而2024年至今，新房二手房?jī)r(jià)差持續(xù)擴(kuò)大，2025年前三季度，二手房與新房套數(shù)比達(dá)到5:1。也就是成交5套二手房才會(huì)去買1套新房，造成新房、二手房市場(chǎng)進(jìn)一步割裂。

從套均面積及總價(jià)看，2025年前三季度二手房套均83平，遠(yuǎn)低于新房套均123平，總價(jià)差距更加明顯。二手房成交以小面積、低總價(jià)的產(chǎn)品為主，更偏向剛需。2025年1-3季度100平以下二手房套數(shù)占比達(dá)到78.6%、500萬(wàn)以下的二手房占比達(dá)到78.8%，在二手房市場(chǎng)購(gòu)買改善、豪宅的比例偏低。

二、全市掛牌量下降、價(jià)格跌幅收窄

當(dāng)前二手房?jī)r(jià)格普遍跌回2016-2017年，大量二手房業(yè)主虧本，抗拒割肉選擇終止掛牌，也客觀上造成掛牌量下降。2024年5月“滬九條”新政出臺(tái)之前二手房掛牌量持續(xù)上漲，“滬九條”之后多輪政策加碼，導(dǎo)致供求博弈、掛牌量大幅波動(dòng)，2025年5月至今全市掛牌量持續(xù)下降，且掛牌價(jià)格跌幅持續(xù)收窄，二手房?jī)r(jià)格進(jìn)入平緩陰跌階段。

03

4季度上海樓市壓力再度顯現(xiàn)

2025年第三季度，上海住戶活期存款同比增速持續(xù)回落。上海住戶活期存款同比增速領(lǐng)先于住宅（新房+二手房）銷售3-4個(gè)月，結(jié)合實(shí)際來(lái)看，從開始籌集資金到最終成交的周期一般也是在3-4個(gè)月左右（否則會(huì)轉(zhuǎn)入理財(cái)避免浪費(fèi)利息），這意味著向后推3-4個(gè)月，從9月起至明年1季度，上海住宅（新房+二手房）交易套數(shù)也將進(jìn)入下行通道，短期市場(chǎng)熱度回落的趨勢(shì)已經(jīng)確立。

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